搜索
金商汇（北京）商业管理有限公司2014年4月贵州遵义市湄潭房地产市场调研报告目录•前言•湄潭县城人文、经济环境•湄潭房地产市场基础调研•重点类比项目调研•湄潭房地产市场调研结论•首先，感谢贵司赋予我司对湄潭（环宇·加州城）项目这样一个充满挑战的全新的区域化项目开展产品发展定位与建议工作。•同时感谢，本项目工作组在市场和项目策划方案撰写过程中贵公司予以的协助，所提供的相关信息和项目数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。•本次产品操作建议报告，是根据对贵公司项目基础指标、结合现实市场状况并针对其进行侧重的产品分析，一切基于市场及我公司过往之操作经验。本次提报仅为初稿，如有不当之处，敬请指正！前言湄潭县城人文、经济环境1、城市概况名茶基地湄潭为遵义东部片区中心城市，中国优质茶生产交易中心，贵州城乡一体化发展示范区同时也是构建以遵义为中心的黔北经济区的一个重要枢纽。距离遵义仅70公里。遵义湄潭黔北经济区湄潭70200随着交通的改善，湄潭已快速融入遵义半小时经济圈2013年，湄潭县GDP大幅增长，经济总量位列遵义市第6位，经济增速达到历年来最高。经济进入发展的快车道。2、GDP产值增幅提升经济发展速度快，居民收入相对较高名称GDP数值城镇居民家庭收入（元）增速（%）遵义县2032005615.5桐梓县62.71652218.3绥阳县511577013.4湄潭县541618522.4习水县651623816.6余庆县351342410.8道真仡佬族苗族自治县262005618.5务川仡佬族苗族自治县341652218.9正安县411577016.4仁怀市3847120312赤水市60.472009417.4风冈县321623816.62013年湄潭常驻人口为38万人，城镇化率35%，为城市带来大量人口，房地产业发展存在较大空间。常驻人口（万人）户籍人口（万人）自然增长率城镇化率37.2749.465.34353、人口发展城镇化率较高《湄潭试验区经济发展规划纲要（2009-2020）》明确指出，湄潭县城到2015年人口规模发展至15万人，2020年达到20-25万人。年均增长2万人，将带动房地产市场蓬勃发展。经济扩容：湄潭经济扩容，城市经济快速发展，城市化进程加快，有利于湄潭房地产市场发展交通改善：区域交通的改善，不仅有利于经济发展，也使得湄潭对周边的辐射能力增强。收入翻番：未来五年，城镇居民收入将翻一番，也必将促进房地产市场发展小结湄潭房地产市场基础调研•房地产宏观政策、市场解析•湄潭房地产板块分布情况•项目SWOT分析、市场分析中央经济工作会议召开，会议明确指出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。”国土部新闻通气会召开，会议主题为“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”，会议指出将按照中央经济工作会议要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。房价涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。全国住房城乡建设工作会议指出坚定不移地搞好房地产市场调控。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。1、宏观政策稳增长背景下，调控方向不变最新报告显示，2013年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%。这是自2013年6月止跌后连续第7个月环比上涨。此外，2013年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。一线城市中，2013年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%，碧桂园、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率25%，万科、华侨城、招商、合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%2、宏观市场大型房地产企业市场占有率提升，中小企业处境日益艰难。整体市场平稳宏观大势的启示“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题，因此，合理定价，跑量为主，保障现金流才能在目前的市场中立于不败之地。2、湄潭房地产板块分布情况老城区老城区不足以满足城市化进程需要，向新城区板块发展成为必然趋势。板块城市关联度配套项目品质价格特征老城区板块强强中3700-4000新城区板块中中中2800-3500黄家坝板块弱弱弱2400-2900【老城区板块】竞争优势：商圈、配套、区域情结竞争项目：鹏达国际城、中央府邸等主要客群：湄潭周边投资客、首置和普通再改客群【湄江新区板块】竞争优势：潜力、教育、低价竞争项目：清华园、滨江豪苑、天壶碧水蓝天、中国茶城等主要客群：湄潭本地公务员及教师群体、首置群体【黄家坝新区板块】竞争优势：潜力、低价竞争项目：中央广场、典雅国际主要客群：黄家坝当地居民、回家置业的其他乡镇客户三大板块形成直接竞争关系2、湄潭房地产板块分布情况2、老城区板块竞争情况分析鹏达国际城湄潭湄江桥桥头遵义鹏达房地产开发有限公司总建面60万方，集商业、酒店、住宅为一体的城市综合建筑群。一期住宅为18F-23F不等，2T4户目前在售一期，由8栋住宅构成，在售1、2、3、4、6、7、8号楼，74-125㎡6号楼一室：43㎡，44套。两室：74㎡-87㎡，66套，三室：120㎡，44套。三室7、8号楼，全两房变三房或三房，121-125㎡，68套381840363900将执行团购优惠，具体未定约50万方4234999中央府邸浙大北路购得乐百货旁全兴地产约12万方的中高端城市综合体项目。1号楼3个单元2T7户1号楼增值卡销售80-120㎡两房配比：1/4，三房配比：3/4——————交3000抵1万约12万方4030777北城名都茶城大道农贸街马山路口鼎瑞房地产开发有限公司新老城区交界处总建面约8.9万方，6栋高层，1号楼20F1号楼75-129㎡两室：75,40套，三室，107,20套，125㎡，20套，130跃层，10套折后3300折后3500折后3400——约7.5万方4234666万象步行街茶乡广场旁20米处贵州揽胜实业集团首席商业综合体，总体量9.34万方，其中住宅仅2栋全部推出87-123㎡两房：87平米，76套，三房，107㎡，228套，123㎡，76套折后3788折后4400折后4000——住宅基本销售完成，仅剩余部分高楼层户型3237999湄江国际广场农贸街片区鼎瑞房地产开发有限公司总建面17万方，由9栋住宅构成,其中商业面积约4.6万方完成1.5万方销售73--116赠送空间大，两房可变三房，三房可变四房3600均价33004323333楼层差为每5层一加，每5层增加50。滨江时代城湄潭老城区县医院贵州西海岸房地产开发有限公司总建面约63万方，24栋住宅构成。未推出73—143——————————4331555楼盘位置开发商结构形式、规模销售进度面积区间（㎡面积配比起价（元／㎡）最高价（元／㎡）均价（元／㎡）优惠剩余体量电话备注2、新城区板块竞争情况分析楼盘位置开发商结构形式、规模销售进度面积区间（㎡）面积配比起价（元／㎡）最高价（元／㎡）均价（元／㎡）优惠剩余体量电话备注中国茶城湄江新城西部茶城置业股份有限公司总体量52万方的城市综合体，住宅27万方。由18栋高层+3栋多层构成,2T2户，3个单元，3-20F为住宅一期房源销售接近尾声，目前正进行二期房源的认筹。90-110.73㎡两房：90㎡，36套，三房：152套。290032003000，折后均价2800一次性9.8，按揭9.9，交1万抵2万约20万方4222222——清华园湄江中路湄潭兆磊地产总体量23万方的高端住区，11栋高层，2T6户，3-24F为住宅已售6、7、8、9、10号楼，在售11号楼，预计7、8月推出5号楼86-117㎡两室（变三房）：83㎡,44套，两室（变三房）：101㎡,44套，93.66㎡，44套，折后3380折后3680折后3500一次性9.8，按揭9.9，优惠5000元。剩余5栋高层，约7.5万方4035777部分抵款房出售，售价2900元/㎡滨江豪苑湄潭县天文大道8号湄潭滨江国际置业有限公司总体量16万方,商业15000㎡，由11栋高层构成的滨江住宅区，1、2号楼住宅为1单元24F，2单元27F。2T4户认筹1、2号楼，共328套83-115㎡三房：99、103、115㎡，共123套，两房：83㎡，共41套——————认筹交1万抵1万约16万方5711555——天壶碧水蓝天天文大道碧波湾老村长集团天下第一壶总建面13万方，其中住宅8.8万方，商业2万方。住宅2T4户，BCD栋4-31F，EF栋32F。B-F栋104-120㎡全三室3588，折后33003748，折后35503650折后3400一次性9.7，按揭9.9，优惠1万。（前期认筹优惠交2万优惠8千，交5万优惠30元/㎡，再减1万）约6万方4029999——欧陆风情湄江中路湄潭县林丰置业有限公司总体量约8万方，住宅3.57万方，商业4.59万方，两栋10F,两栋15F的住宅构成。1、4号楼86-128㎡4号楼三房：114、128，共56套，两房，14套。1号楼三房：125㎡，18套，91㎡，18套。折后3380折后3700折后3500——住宅剩余约0.8万方4234888——2、黄家坝板块竞争情况分析宏远·中央广场黄家坝片区宏远房地产开发有限公司商业底楼+高层住宅完成1.5万方销售二二二（可变三房）117.94、二二一可变三房97.51、二二一81.3、二二二（可变三房）112.42起价3100（折后2700）3200（折后2800）3150，折后2750）交1万抵5万剩余5万多方4315222赠送面积大，实得均价减少300元。典雅国际新城黄家坝片区典雅地产开发有限公司花园式小区75--177起价280042331234234222楼盘位置开发商结构形式、规模销售进度面积区间（㎡面积配比起价（元／㎡）最高价（元／㎡）均价（元／㎡）优惠剩余体量电话备注凰嘉景苑黄家坝片区贵州万众地产商业底楼+2栋高层住宅完成80%销售，一楼铺面未售。84.87—107.4黄家坝自建楼黄家坝片区当地居民自建楼多层完成70%销售，但仍有其他客户转售。起价180023002200五当地老百姓自建房，无国有土地使用证，无物管，但价格低，当地居民选择多。供应量巨大：目前市场供应的热点地区主要分布在湄江新区和老城区，市场潜在供应量巨大，其中湄江新区在售项目较多，且产品雷同，销售价格相当，未来市场竞争压力加剧；比拼价格：截止目前，湄潭房地产市场在售楼盘的品质相差较小，在销售压力下，比拼价格的现象较为突出。湄江新城在售房源均价主要集中在3300元/平米左右。仅中国茶城成为湄潭销售价格洼地。同时，传统老城区中心板块的滨江房源，价格近4000元/平米。三房当道：高层属于市场供应的绝对主流，产权式酒店等物业已经开始出现，物业形态逐渐丰富；相对其他户型而言，三室产品成为市场的绝对主流，且销售速度明显高于其他户型。新区将成热点：湄江新区由于未来的交通打造，加上县政府的带动作用，将成为未来房地产项目供应的主要区域和热点区域；市场小结黄家坝市场小结1.黄家坝现新售楼盘不多，但体量大；2.当地属于新区乡镇市场，客户量小；3.当地居民自建住房对房产市场影响较大；4.到黄家坝置业的消费者多为周边乡镇的客户；5.外出务工人员购买力较弱，倾向到新城置业。项目SWOT分析、市场分析优势（Strength）1.项目地块位于湄潭县新城区黄家坝镇范围内，临近工业园区，是目前湄潭县的新工业经济的主要区域，周边配套逐步完善中。2.目前已开通公交车9路公交线路，全线路有6辆公交车，是湄潭公交车最多的线路，每15分钟一班，交通方便。3.项目规模总体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目。4.临街面宽，项目展示力强。5.自身拥有较大