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益阳佳宁娜项目商业招商策划报告2010年5月18日湖南万城商业投资经营管理有限公司益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案2第一部分益阳商业市场整体概况益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案3一、益阳商业行业发展历史(一)益阳曾经有过一段辉煌的商贸历史益阳商贸历史悠久，古代、近代很长的一段时期里，益阳的商贸业有过一段辉煌的历史。在辉煌的年代，在广阔的长江流域里，益阳有“大码头”、“银益阳”之称，资江上百舸争流，商贾云集，出产的茶叶、铁锅、纸伞等拳头产品，远近驰名，远销五大洲。直到上世纪80年代初，益阳的外贸出口还在湖南占据重要地位。益阳历史上商业贸易的繁荣，主要来自于其优越的水路交通区位优势以及丰富的物产。(二)上世纪80年代后益阳商业发展迅速衰落80年代后，由于种种原因，益阳曾经繁荣辉煌的商贸业却走下坡路，并最终衰落了，到90年代，益阳的商业贸易处于混乱无序的状态。益阳商业的衰落，主要源自于以下三个主要的原因。1、外地商人主导市场，本土缺乏优秀商人益阳人千百年来价值观念的致命弱点——重文轻商,重农轻商，一直延续到当今，本土缺乏优秀的商人。在益阳商业繁华的年代里,支撑起这一片天地的商业精英,几乎全都是外地人。一旦物流的通道因社会动乱等原因受阻,外来商人迁徙,不善于生意经营的益阳人,无法力挽狂澜；另外，益阳人“会做产品不会卖产品”,这仍是今天益阳的产品有质量有特色,但没有市场的一个重要原因。2、缺乏商业整体意识，眼光短浅益阳人做生意还有一个一个致命弱点,是缺乏商业整体团队意识,益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案4眼光短浅。表现为各自为战，相互压价，打击同行，以次充好,搞坏行市，造假冒牌，自毁旗帜。前些年凉席生产销售,皮蛋生产销售,银鱼生产销售,茶叶生产销售,等等,都有过一段这样的历史。在益阳商业历史上，尤其是近几十年里，有无数这样的例子。3、很长一段时间里，政府部门缺乏商业服务引导意识政府与职能部门的服务引导,在商业发展中作用至关重要。上世纪九十年代,益阳商业最萧条的十年,也正是政府职能部门服务商业难以到位的十年。由此，导致一些商业行业整体转移出益阳。例如，十余年前,安化梅城一个中药批发市场在湘中、北地区有了很大影响,但因其中不乏假药,因而遭到有关部门多次执法、全盘取缔，直接导致该中药批发市场转移到邵东。(三)新世纪以来益阳商业开始进入现代商业时代自从新世纪以来，益阳规划建设了多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，益阳的商业逐渐复苏，益阳的商业开始进入现代商业时代。不过，目前益阳的商业布局仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正的商业中心，更没有具备足够影响力的商业网点。(四)益阳商业行业发展历史小结——益阳商贸行业曾经辉煌，但现在已经不复当年商业地位。——益阳商业开始进入现代商业时代，但还没有形成良好的现代商业网点布局。益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案5二、益阳商业物业发展历程分析(一)发展阶段第一阶段：以临街营业商铺为主益阳属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。第二阶段：临街商铺＋计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，益阳商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。此阶段商业物业及其经营特点是：经营面积规模相对小，经营品种业态单一。商业规划落后，缺乏人性化服务设施。商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。商业经营管理落后，缺乏市场意识。经营档次低，购物环境差。第三阶段：临街商铺＋百货商场和商贸专业市场＋商业步行街＋购物中心上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，益阳经济和益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案6商业均有了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故益阳又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及商业业态特点为：商业物业开始中大型化，营造规模效应。商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化。商业购物环境不断优化。商业运营管理趋规范化、专业化。商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现。商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺、社区商铺、购物中心、商业步行街、专业市场、超市等多种类型商业物业。目前益阳的商业物业开发建设正处于这一阶段的初级阶段，真正具有现代意义的、在运营的购物中心尚未出现。(二)近几年益阳商业物业开发建设状况近几年，益阳商业物业开发主要以临街商铺为主，也有不少的专业市场、商业街、大型商业项目，由于定位和商业规划差，空置率比较高。据益阳市房管局所提供的数据资料，这几年来，住宅与非住宅的开发结构比例严重失调。具体体现在，非住宅物业严重过剩，空置率居高益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案7不下，在50%以上。特别是商业用房总量上存在供大于求的矛盾。“十五”期间，益阳中心城区房地产开发总面积161.1万平米（不含单位建房和私人建房），新建商品房住宅与非住宅建设量的比例是56.67%比43.33%。非住宅物业（主要是商业物业）开发比例过高。(三)益阳商业物业发展历程小结1、益阳的商业物业开发建设正处于现代商业物业发展的初级阶段。2、近几年商业物业开发比例过高，严重供过于求，空置率在50%以上。3、在、待建商业物业数量多，在以后的几年中益阳商业地产竟争巨大。三、益阳商业发展现状益阳商业消费现状消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐等升级型消费的推动，表明益阳的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，这将对城市商业发展的模式提出更高的要求。商业网点数量与商业经营总体面积根据益阳统计年鉴及益阳市统计信息网发布的信息反映：益阳地区商业网点与营业面积：2009年底，益阳市拥有各种商业网点(包括各类门店在内)近18万个，营业面积300多万平方米，商贸流通从业人员约38万人。中心城区商业网点与营业面积：据不完全统计，中心城区现有商业网点3.8万个，营业面积约120万平方米、从业人员14万人左右、年社会消费品零售总额在60亿元以上。其中，大型超市15家，专卖店30多个，大型酒店宾馆20家，各类购物中心、大型百货商场和商业广场10个，建设并投入运营的商业步行街3条、综合商业街5条、专业商业街3条，综合批发大市场8家,集贸市场19家、特殊商品市场5个，生猪定点屠宰场2个。益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案9(一)益阳商业现状微观分析1、商圈分析益阳商业网点很分散，没有形成真正集约化的集中式商圈，以下的商圈划分实际是以同区域内主要的多条商业街道组合而成的。1)主要商圈分布目前，益阳主要的商圈有：桥北商圈桃花仑商圈火车站商圈益阳大道商圈赫山商圈益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案10桥北商圈指一桥北面一带区域，该商圈以市商业样板步行街为主体区域，包括五一西路、马良路南段、资江西路一带，这一带是益阳历史最悠久的商业区域。不过因为地理位置及城市发展的原因，该商圈整体上处于衰落的状态。桃花仑路商圈桃花仑路很长，商业业态最丰富。从赫山车站起，从生产资料商业业态沿桃花仑路往西过渡到日常生活商业业态，一直延伸到金山路，形成了一段很长的商业街道，各段街道分别形成了多个商业区，整段街道以新进巨头沃尔玛为核心向区域发展。益阳大道商圈康富北路沿线已经属于城市开发建设较新的区域，该商圈是目前益阳档次最高，品牌商业云集的地方，该商圈除了步步高百货、新一佳超市两个较大的购桥北商圈桃花仑商圈益阳大道商圈益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案11物商场超市外，其余以餐饮、娱乐、酒店、休闲康体服务为主。赫山商圈赫山商圈最早的零售百货万木春加上步步高、金鸿百货和就要面市的金嘉利配以人气不是很足的赫山商业步行街加上朝阳市场也在附近在以后的区域发展中还是具备一定的潜力，但该商圈很难成为益阳的核心商业中心。除了以上四个商圈外，还有一些有潜力发展为新商圈的区域，如益阳火车站一带、金山路会龙公园一带，这些区域依托于区域内正在开发的专业市场商业项目，具备一定潜力发展为新的商圈。主要商圈比较分析商圈商业业态档次评述桥北商圈生活零售、生活服务业态、生产资料商业业态等为主中低档为主业态单调，档次低，发展潜力不高桃花仑商圈生活零售、服务业态、生产资料商业业态、餐饮、娱乐休闲等等中档或中高档商圈范围广，业态丰富，档次较高，区域发展潜力好益阳大道商圈生活零售、餐饮、娱乐休闲等等中档或中高档业态较丰富，区域发展潜力非常好火车站商圈生活零售、餐饮、生产资料、建筑材料等中档业态单调，以专业市场为主，区域发展潜力好赫山商圈益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案122)商圈格局总结——益阳没有真正的商业中心根据目前益阳商圈的分布以及未来新商圈的建设，益阳城区没有真正的商业中心，商业区域分散。此点和国内多数同级别城市不同，一般地级和县级城市都有一个主要的商业中心。2、商业网点情况分析布局比较分散，未能整合造势益阳整体商业网点分布比较分散，在各个商圈都有一些相对较大的商业网点，如超市、百货商场等，但因为布局原因，没有整合联系起来，因此各商业网点的商业辐射力较弱。缺乏核心商业网点整个益阳城区，都没有真正上规模、具备足够辐射力的大型商业网点。其中仅有桃花仑路上的沃尔玛百货商场和益阳大道上的步步高是农以及福中福新开的家润多规模相对较大、档次较高的大中型商业场所，但这几大商场周边都未形成一个核心商业区。商业步行街过多，普遍处于生意萧条状态目前，益阳在营业的商业步行街有三条：商业样板街、古道街、益阳赫山区步行街。除了商业样板街营业状况相对较好（这两年也呈现衰退趋势）外，其他两条步行街营业状况均很惨淡。最近两年新建的商业步行街也有两条：华联商业步行街和资水会龙·不夜城。由于同类型的商业步行街数量众多，而且营业状况比上三条更不理想，因此该两条新建的商业步行街未来的前景并不乐观。益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案133、大中型连锁经营商户进驻状况目前，进入益阳开展经营的大中型商户有步步高超市、新一佳超市、沃尔玛、家润多、国美电器、华天大酒店等国内一二线品牌商户。据调查，未来几年，还将有一些百货等大型商户进驻益阳。总体上，目前已进驻益阳的知名品牌经营商户都是国内商户，缺乏国际品牌商户，而且知名品牌商户的总体数量较少。4、商业市场竞争格局——商业同质化竞争严重，经营情况不理想根据益阳市统计信息网2009年的统计数据，中心城区现有商业网点3.8万个，营业面积约120万平方米。近2年，又有大量的商业项目投入使用，包括已经开业的两条新的步行街，但竞争层面还是在低层次的同质化竞争方面。大商户与大企业之间的价格战不断升级，小企业市场份额被大企业不断蚕食。调查中商户普遍感觉经营压力大，多数商户表示能够维持收支平衡已经属于经营比较理想的。(二)益阳商业发展现状分析小结1、从宏观状况来看——益阳近3年的商业零售消费增长率超过GDP增长率，表明益阳的商业零售消费市场处于快速增长期。——益阳的商业消费水平在湖南省内各城市中处于较低水平。2、从微观状况来看——益阳商业没有真正的商业中心，商业布局分散。——缺乏龙头大中型商业网点。——商业步行街过多，空置情况严重。益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案14——商业同质化竞争严重，总体经营状况不理想。——居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的发展。四、益阳商业整体状况分析总结1、从历史来看——益阳商贸行业曾经辉煌，但现在已经不复当年商业地位。——商业物业的发展处于现代色彩的商