滨州别墅市场调研（PPT49页)

海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月20日海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远一、滨州别墅竞争格局二、别墅产品研究三、别墅典型项目分析海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远老城区以商贸开发为主；新城区新的城市文化行政中心，也是居民生活区、休闲旅游区；开发区发展工业及高新技术产业为主；滨州市城市功能分区新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道；新城区以东为老城区；新城区以西为开发区。一、滨州别墅竞争格局（一）城市房地产市场竞争格局海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远区域优势劣势老城区路网发达，公交便利滨州核心商业中心工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全老北镇中学、市三中、市一小等教育系统完善滨州医学院附属医院、人民医院等医疗配套完善市政办公配套齐全交通相对拥挤车流噪音大绿化环境一般空气质量较差人流复杂，治安情况一般受市政规划影响，原城区政务中心西移，导致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层新城区路网发达，交通畅通北镇中学等名校驻地滨州市政务中心所在地，治安较好空气质量好，绿化环境佳公交线路不完善社区商业为主，生活配套设施缺乏开发区路网发达地价便宜风景秀丽公交线路少周边商业配套不完善空气质量一般人流复杂，治安情况一般教育、市政及医疗配套不完善三大片区优劣势对比（一）城市房地产市场竞争格局海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远老城区片区处于滨州市城区东部，拥有最完善的公共设施与生活配套，市级购物中心、教育、医疗等配套齐全，为滨州城区现有的核心居住区域；客户主要为来自滨城区本地，以本地居民与外来经商务工者为主，是滨州购房客户的传统选择区域。新城区片区处于城区中部，是滨州市城市建设的重点区域，新区规划建设起点高、公共设施完善，中海等景观工程大大提高本片区居住环境，教育资源丰富，但土地后续供应较大，是滨州市新贵阶层置业首选区域；客户主要来源为滨州市各级行政事业单位公职人员，企业中高层管理人员，富裕阶层；该区域楼盘规模较大，品质较高，所售楼盘高层产品居多。开发区片区处于城区西部，是滨州城市未来发展方向，区内工业企业较多、景观水平较差、生活配套薄弱、教育资源匮乏，但土地后续供应较多，在售项目逐渐增多，在房地产市场竞争中处于最弱势地位；客户以周边区域为主，其次为乡镇进城客户，区内企业职工、乡镇进城青年为主要客群。（一）城市房地产市场竞争格局海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远开发区片区新城区片区市场表现老城区片区•老城区片区满足中端居住需求•新城区片区满足高端居住需求•开发区片区满足中低端居住需求•客户层次：新城区片区老城区片区开发区片区•价格水平：新城区片区老城区片区开发区片区•成交进度：老城区片区新城区片区开发区片区•客户认知：新城区片区老城区片区开发区片区核心区位公共配套完善便捷的生活居住氛围好景观优势丰富的教育资源项目宜形成规模规模居住板块项目连片发展空间大工业区，就业人口规模大周边发展空间小项目不宜形成规模开发成本高居住较为分散现有项目难以自身形成良好居住氛围便利度弱片区居住环境差公共设施、生活配套匮乏认知度低优势劣势不同片区功能定位片区竞争表现客户层级水平中端高端低端（一）城市房地产市场竞争格局海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远中海壹号中海府邸幸福景城香溪翠庭中海棕榈湾渤海城邦海通秦皇郡新湖玫瑰园金御园丰泽御景美信海公馆新贵公馆官书院璟致湾城别墅分布图中海别墅区秦皇河片区老城区别墅（二）别墅市场竞争格局鹊山西海美郡海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远别墅市场格局：中海片区是滨州传统的别墅区域，从中海棕榈湾第一个别墅项目开始，到目前的环中海成为高端别墅项目的聚集地，区内竞争激烈；秦皇河片区，香溪翠庭和幸福景城凭借出色的产品占据重要位置；老城区和高新区成为别墅的有限补充片区片区特点板块房地产市场特征代表项目中海片区市政府主导下，配套日臻完善、成为别墅等高端项目的聚集地滨州房地产市场主力区域，知名开发商项目云集，供应量大，竞争强度大中海棕榈湾、中海壹号、中海福邸、美信海公馆、渤海城邦秦皇河片区城市郊区相对陌生区域，规划带动发展，开发起步阶段，生活配套匮乏随着城市和秦皇河景观的改造，逐渐成为别墅新的供应点香溪翠庭、幸福景城、海通秦皇郡老城片区老城中心城的边缘区域，逐渐没落，城市商业中心，别墅供应位于中心城市的边缘位置官书院、新贵公馆（二）别墅市场竞争格局中海片区秦皇河片区老城片区海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远项目名称产品面积价格总套数已售未售去化率去化速度产品卖点是否精装2014年销售香溪翠庭双拼、联排280-300；345-370240-420万/套，均价6300-8500元/平1951653085%月均4.3套纯别墅、科技别墅、立体水景园林西班牙风格否20-30幸福景城独栋、双拼、联排独栋360-480，双拼280-300；联排250-270148万/套起1555310234%二期月均0.5套低密度、水景、低价否10新湖玫瑰园独栋260-430190-360万46262057%一期月均销售0.7套院落别墅、独栋否不到10套中海棕榈湾独栋、双拼、联排独栋400-500；联排300独栋15000元/平联排7000-8000元/平2291874282%二期月均2.7套中海景观、最大的别墅区、水景园林否15渤海城邦叠加别墅300平米一二层6000元/平；三四层5000元/平60105017%2-3套/月大社区、低价否10中海壹号类独栋、双拼、联排类独栋700；双拼520；联排308-386联排7000-8000元/平双拼10000元/平13401340%—中海一线景观、高端项目否—中海福邸独栋、双拼、联排独栋500；双拼308、365；联排240一期双拼8000元/平；二期未开2014016120%2套法式风格、纯别墅否不到10套美信海公馆独栋、联排独栋800；联排400独栋1000万/套联排10000元/平340340%—中海一线景观否—金御园双拼、联排双拼300；联排220未开盘480480%—城市别墅否—官书院联排260-3506000-8000元/平115506543%2套中式否10套新贵公馆独栋、叠加独栋500260-300万/套240240%—欧式风格否—璟致湾城联排、双拼300160-220万/套250122385%—英伦风格、低价否—鹊山联排、叠加260-380未开盘15001500%—中式、喜鹊湖景观否—西海美郡联排300-500认筹，4000元/平5008042016%—低价、西海景观否—海通秦皇郡联排350、400190-250万/套600600%—秦皇河畔、品牌否—合计2201623157835%1565-80二、别墅产品研究滨州别墅统计表海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远项目分布：滨州别墅项目依托城市规划、生态、城市核心配套资源打造，项目具备高端属性、景观资源（水景）占有性突出，主要集中环中海片区二、别墅产品研究中海壹号中海府邸幸福景城香溪翠庭中海棕榈湾渤海城邦海通秦皇郡新湖玫瑰园金御园丰泽御景美信海公馆新贵公馆官书院璟致湾城中海别墅区秦皇河片区老城区别墅鹊山西海美郡海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远产品分析：别墅市场主流产品，独栋260-800平，双拼280-520平，联排200-400平，中海项目供应量最大各项目户型面积统计200250300350400450500280-300345-370二、别墅产品研究联排别墅双拼别墅独栋360-480280-300250-270璟致湾城秦皇郡官书院新贵公馆海公馆金御园中海壹号中海福邸玫瑰园棕榈湾香溪翠庭幸福景城渤海城邦叠加别墅260-430400-500300300700520308-386500308-365240800400300200260-350500200-260200350-400西海美郡鹊山400-500260-380海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远销售速度：别墅产品整体去化较慢，开发销售周期长，目前在售项目开盘时间均为2011年和2012年对外开发销售，月均销售为15套/月。香溪翠庭成为销售最好的别墅项目，2013年销售50余套，2014年销售20-30套项目名称第一次开盘时间去化期去化量（套）月均成交套数去化率香溪翠庭2011年8月38个月1654.385%幸福景城2012年11月20个月530.534%新湖玫瑰园2012年11月37个月260.757%中海棕榈湾二期2011年8月48个月1272.782%渤海城邦2014年6月5个月102-317%中海福邸一期2012年12月24个月40220%官书院2012年11月25个月50243%二、别墅产品研究海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远价格分析：别墅价格均价整体在5000-15000元/平米，总价在150-1000万之间；主流产品价格在6000-8000元/平之间，总房价在200-300万二、别墅产品研究项目名称产品面积单价总价香溪翠庭双拼、联排280-300；345-3706300-8500元/平240-420万/套幸福景城独栋、双拼、联排独栋360-480，双拼280-300；联排250-2706000元/平起148万/套起新湖玫瑰园独栋260-4307000-8000元/平190-360万中海棕榈湾独栋、双拼、联排独栋400-500；联排300独栋15000元/平联排7000-8000元/平独栋900万，联排210-240万渤海城邦叠加别墅300平米一二层6000元/平三四层5000元/平150-180万中海壹号类独栋、双拼、联排类独栋700；双拼520；联排308-386联排7000-8000元/平双拼10000元/平双拼500万，联排220-300万中海福邸独栋、双拼、联排独栋500；双拼308、365；联排240一期双拼8000元/平240-260万美信海公馆独栋、联排独栋800；联排400独栋15000元/平联排10000元/平独栋1000万/套官书院联排260-3506000-8000元/平6000-8000元/平新贵公馆独栋、叠加独栋5006000元/平260-300万/套璟致湾城联排、双拼3005000-6500元/平160-220万/套海通秦皇郡联排350、4007500-8500元/平190-250万/套海通地产营销公司滨州市别墅市场调研报告2014年11月诚信筑基·行稳致远已售房源分析：别墅产品中，独栋别墅销售较为理想，面积集中在360-500平米之间，双拼销售最为理想，推出产品售罄，目前剩余房源集中在联排别墅二、别墅产品研究项目名称产品已售主流产品面积已售套数单价总价香溪翠庭双拼、联排280-300；345-3701656300-8500元/平240-420万/套幸福景城独栋、双拼、联排独栋360-480，双拼280-300；联排250-270536000元/平起148万/套起新湖玫瑰园独栋260-430267000-8000元/平190-360万中海棕榈湾独栋、双拼、联排独栋400-500；联排300187独栋15000元/平联排7000-8000元/平独栋900万，联排210-240万渤海城邦叠加别墅300平米10一二层6000元/平三四层5000元/平150-180万中海福邸独栋、双拼、联排独栋500；双拼308、365；40一期