滨湖时代广场写字楼及商业市场调研

滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告BinHuTimeSquareOfficeAndCommercialMarketResearchReport合肥市写字楼市场调研HeFeiOfficeMarketResearch1住宅项目开发投资额办公项目开发投资额商业项目开发投资额432.78亿元39.33亿元63.53亿元2009年合肥市房地产开发投资总额（人民币）累计完成施工面积竣工面积批准预售面积可售面积935.1万238.37万182.61万348.69万2009年合肥市非住宅类商品房面积商品住宅项目办公楼项目商业用房项目1506.19万平方米93.21万平方米139.97万平方米2009年合肥市新开工面积未来3-5年内写字楼市场潜量巨大，竞争激烈2009年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。2009年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2009年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2009年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块三孝口版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块合肥市写字楼市场区域分布图HeFeiOfficeMarketRegionalMap北一环为主的庐阳区财富广场、新天地广场、众城·国际广场、君临国际、嘉华中心....分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。黄潜望板块及政务新区位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城国际等。以马鞍山路沿线为主的包河区长江路沿线片区该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一阶段：80年代～90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦合肥经济发展情况：发展较为缓慢分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二阶段：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三阶段：2002年～2008年写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济发展情况:高速发展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四阶段：2008年～如今写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况:飞速发展分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。项目名称总建面开盘时间已推已售销售率年去化量潜在销售面积均价单层面积（㎡）安徽国际金融中心29.4万10.6.194万1.2万30%2万㎡9.8万㎡120002080鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.13.8万1万34%1.5万㎡2.8万㎡61001200蔚蓝商务港8.2万08.11.258.2万6.9万84%3万㎡1.3万100001760新天地国际广场4万09.06.234万1万23%1万㎡3万㎡80001800金鼎国际广场5.5万08.9.255.5万5.2万94%2.6万㎡0.3万90002100置地汇丰广场4.6万08.12.314.6万3.3万71%1.6万㎡1.3万㎡64002000绿地赢海25万07.12.192.7万2.4万88%0.8万㎡23万㎡85001500华侨广场2.3万——————————————1300万达广场8.8万09.11.178.8万3.9万44%4万4.9万㎡120002200绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87%2.4万㎡0.9万㎡85001500拓基城市广场8万07.10.188万1.4万17%0.7万㎡6.6万㎡68001200合肥市写字楼重点楼盘销售情况HeFeiOfficeImportantProjectSalesDetails备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。合肥市写字楼单个项目平均年去化量约1.7万方写字楼销售分析一览表楼栋名称临滨苑A栋临滨苑B栋琼林苑A栋琼林苑B栋琼林苑D栋琼林苑E栋剩余体量开盘时间2009.12.152009.12.152010.5.142010.5.142010.5.142010.5.14——栋数1111112推出体量42280.3643269.6032566.1725996.8826008.6332565.06约6万方去化体量39286.6534615.68022581.7421127.6515956.87约6万方销售率93%80%013%81%49%0剩余体量2993.718653.9232566.173415.134880.9716608.18约6万方销售均价5000元/㎡5000元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡——写字楼案例—滨湖世纪城写字楼OfficeImportantCasesBinHuCenturyCityOffice物业形态5A甲级写字楼项目特色巨大的写字楼群，以单栋产品规划，写字楼与公寓可以自由切换周边配套SHOPMALL、居然之家、银行办公区、洗浴中心、银行、医院等客户群体以金融业为主要目标客户群体，其次是投资客户推广手法从销售情况来看，写字楼市场潜力有限，推广难度大，区域认知度不高，推广时逐步模糊写字楼与公寓之间概念，后期可能转为公寓定位销售。占地面积40606.1㎡总建面29.4万M2容积率7.24绿化率≥30.12%产权年限40年首期开盘2010.6.19首期推出350套（约4万方）30层以下（110㎡—470㎡）销售率60%二期推出30层以上（40层以上整层出售）均价12000元/㎡单层面积2080㎡建筑设计单位UDG国际联创上海子公司投资商省旅游集团（开发项目百大CBD、华侨广场）物业形态239.95米缔造安徽第一高度，1幢11.5万方57层超高层顶级写字楼、1幢26层办公楼（国元证券收购）、近3万平方顶级奢华商业休闲配套6层商业裙房）；地下3层复式车库（2700个）等相关配套设施项目特色1、18部电梯配置（低区4米/秒、中区5米/秒、高区6米/秒，速度安徽第一速度）；2、楼顶专属停机坪；3、西侧面干挂花岗岩工艺；4、震撼的超高度模型；5、270度弧形宣传幕墙；周边配套安徽饭店、稻香楼宾馆、环城公园等客户群体总部级办公区、国有大中型企业、民营前50强企业推广手法1、高端商务人士出入场所户外大牌；2、项目施工现场实景展示（超高层特殊的建筑工艺）；3、营销中心现场展示（现场氛围较差，无品质感与豪华感，唯独超大模型展示与弧形宣传幕墙增加了项目的奢华的说服力）；4、请名人朱军做开盘主持人，利用明星效应为项目加分；营销口号：1、阔度空间，总部之选2、融通世界基业百年写字楼案例—IFC安徽国际金融中心OfficeImportantCasesIFCAnHuiInternationalfinancialcentre项目分析：1、利用安徽第一高度营造项目高端产品形象；2、项目西侧写字楼被国元证券整栋购买，增加了项目热销的强大说服力；3、将高楼层等较好位置的整层出售，其他的进行分割销售，在维持产品高端定位的同时扩大了项目的目标客户群体。占地面积59254㎡总建面33万M2容积率4.5绿化率≥40%产权年限40年首期开盘2008.12.27首期推出A、B座写字楼（挑高户型，买一层得两层）1078户销售率90%二期推出待定均价10000元/㎡单层面积1000㎡建筑设计单位UDG国际联创上海子公司投资商北京富通地产有限公司物业形态LOFT公寓式写字楼、商业等项目特色1、挑高LOFT公寓，商办皆宜；2、产品在周边有独创性；3、与美丽的天鹅湖遥遥相望；4、政务大楼在周边，商办氛围浓厚；周边配套129、166、162路，文博中学、小金豆幼儿园、金寨南路小学；小区内部健身会所；新城国际；合家福超市、喜客多超市、绿地集团四星级酒店、天鹅湖大酒店、五星级酒店（正在规划中）、徽商银行政务新区支行客户群体目前在其他区域办公的老板、部分投资客、先自用后期投资的客户；推广手法1、高端产品推介会；2、高端营销（银行客户转借、4S店客户资源转借等）3、项目周边形象包装；4、突出差异化产品特色；营销口号：1、首付5万，买一层得两层，月收益3200元2、安徽第一商务集群3、国际5A商务LOFT挑高5.6米，买一层得两层4、零风险投资模式“3+5+10神秘财富秘密”写字楼案例—蔚蓝商务港OfficeImportantCasesBlueCommercialHarbor项目分析：1、着力打造差异化产品，树立品牌在区域乃至全市领导力与号召力；2、占据独特的自然与政府配套资源，优势较为明显；3、低价入市策略、媒体投放策略运用的巧妙及恰到好处，在市场上引起了良好回应。占地面积11076