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北京、天津二月份房地产市场研究报告2015年3月目录一、政策研究〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃7-13二、北京市房地产市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14-561.北京土地市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14-202.北京商品住宅市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃21-283.房山长良板块市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃29-56三、天津市房地产市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃57-711.天津土地市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃57-622.天津商品住宅市场〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃63-7123政策综述《不动产登记暂行条例》3月1日施行，对房价房地产税影响有限央行宣布一年期贷款基准利率下调0.25个百分点允许集体经营性建设用地入市民政部等十部委联合发文：鼓励民间资本参与养老服务业北京通州试点积分落户，达到一定积分可申请落户首套自住型商品房贷款连缴6个月可贷公积金，最高120万元4北京房地产市场综述土地市场：本月供应3幅土地，无带有居住属性用地供应；2月仅供应1幅经营性用地，占地面积13.7万平米，环比下降84.2%，同比下降96.6%；2月经营性用地成交占地面积环比下降8.3%，为69.8万平，成交建筑面积104.7万平，环比降低24.7%；纯居住用地成交4幅，成交占地面积29.6万平，环比下降42.9%，成交建面39.4万平，环比下降72.5%，同比下降68.8%；本月经营性用地和居住用地成交楼板价环比均有所下降，分别为10503元/平和8003元/平，其中居住用地环比上月拦腰斩一半。商品住宅市场：本月共成交3532套，环比下降61.7%，其中自住房约1372套，整体成交均价下降至24123元/平，环比下降12.3%；大兴、朝阳、通州为主要成交区域，其中大兴成交1349套（含自住房981套），朝阳成交417套（含自住房94套），本月供应较少，只有昌平、平谷、延庆供应少量面积商品住宅；大兴再受自住房影响，均价再次下降17.4%，为18574元/平方米，通州及房山均价环比上月分别增长12.7%和5.1%；2月库存总量下降4.9%，为8.17万套，环比下降1.9%，去化周期需要10个月。5房山长良板块市场综述：长良板块为房山核心区域，承接市区功能外溢和客户外溢轨道交通和CSD规划落地成为区域发展动力高等教育资源入驻促进区域人口导入配套逐渐完善商品住宅项目多，同质化严重，整体市场表现较差，区域存量大，未来竞争激烈宅地楼板价已达到8500元/平在售商品住宅项目16个别墅户型多在150-230平，普宅多在85-110平，公寓多在40-60平别墅均价在2.5-3.2万元/平，普宅均价多在2.1-2.4万元/平，公寓均价多在1.8-2万元/平左右（多为精装）别墅总价多在400-600万元，月均去化6套；普宅总价多在170-250万，月均去化17套左右；公寓总价多在70-120万左右，月均去化32套，表现较好客户多为城区外溢，多为刚需自住6天津房地产市场综述土地市场：2月份供应17幅地块，其中8幅带居住属性，武清供应的5块商业用地全部撤牌；本月供应量同比环比均有所提升；经营性用地占地面积72.4万平，建面125.8万平；居住用地供应占地面积环比增加81.9%，供应建面环比增加84%；2月份共成交8幅，其中6幅带居住属性，商业2幅，武清为主要成交区域；经营性用地成交占地面积环比降低48.6%，为19万平，成交建筑面积环比降低21.9%；纯居住用地成交5幅，成交占地面积环比下降31.4%，成交建面环比增加102.1%，同比下降82.2%；本月经营性用地成交楼板价环比上月增加150.4%，为2995元/平；本月居住用地成交楼板价环比上月降低16.8%，为1104元/平，创近一年新低。商品住宅市场：2月成交3728套，环比上月下降42.7%，成交面积为40.5万平，环比下降44.4%;成交均价11266元/平，环比微升1.5%;本月天津市商品住宅成交集中在塘沽、东丽、武清、西青四区，其中塘沽区成交最多，为752套；2月份，天津只有9个区县商品住宅成交均价在全市均价之上；本月四大区域（市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县）成交量再次集体下行，其中远郊区县降幅最大，达50.9%;本月四大区域成交均价环比上月无明显变化。7一、政策研究3月开始登记不动产，对房价房产税影响有限8信息来源：网易新闻《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起正式实施，根据《条例》，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。不动产权利的主体、来源、期限、权利变化等内容应记入不动产登记簿。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用，并推动遗产税、物权保护等一系列制度改革。不动产登记最大的影响在于可大幅提高房地产及其他宏观政策的针对性。不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。如果从3月开始登记，完成登记需要数年之久，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。央行宣布一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，刺激市场回暖92月28日，央行宣布一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，对房地产市场而言，降低资金成本会促使房价上涨。以贷款100万、20年来计算，购房者每月可以减少月供144元，合计20年可以减少3.46万的利息支出。并且因为全面降准，银行将增加贷款额度，首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折以下将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。一二线城市楼市可能出现小阳春，三四线城市因为库存绝对值过高，全面回暖可能性不大，降息会对市场带来一次持续1、2个季度的不同程度回暖。信息来源：房天下10允许集体经营性建设用地入市全国人大常委会25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。此次集体经营性建设用地入市，对房产商没有影响，只是在政府和集体组织之间进行了利益了调整。此外，试点行政区域只允许集体经营性的建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。信息来源：房天下11民政部等十部委联合发文：鼓励民间资本参与养老服务业近日,民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》,提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措,并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策等出台相关规定和政策优惠。鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施,提供集中就餐、托养、助浴等服务,并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作。在支持民间资本参与养老产业发展上,鼓励和引导民间资本拓展适合老年人特点的文化娱乐、体育健身等服务,加强对残障老年人专业化服务。加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件地区可设专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金,探索采取建立产业基金、PPP等模式,带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道,对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。建立完善政府领导、民政牵头、相关部门参与的工作机制,充分发挥已建立的各类养老服务议事协调机构的作用,加强政策协调,定期分析问题。信息来源：人民日报12北京通州试点积分落户，达到一定积分可申请落户国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》，将北京通州等62个城市（镇）列为国家新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州将推进积分落户政策，以具有合法稳定就业等为主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户。试点主要包括五个方面的内容，包括建立农业转移人口市民化成本分担机制、建立多元化可持续的城镇化投融资机制、改革完善农村宅基地制度、探索建立行政管理创新和行政成本降低的新型管理模式以及综合推进体制机制改革创新。通州试点的一大显著特点是，外来人口租房也可积分。这就为那些未在通州买房的人，提供了入户的可能，这让常住外来人口落户通州不再是梦。信息来源：新华网13首套自住型商品房贷款连缴6个月可贷公积金，最高120万元公积金贷款购买首套自住房门槛再放宽。继贷款总额从90万提高到120万元之后，北京市住房公积金管理中心再次在其官网发文，明确缩短了申请贷款前要求足额连续缴存公积金的时间，从连续12个月降到连续6个月。北京住房公积金网发文表示，为进一步支持居民购买自住型商品房，满足缴存职工购买首套自住住房的住房公积金个人贷款需求，经与市住保办沟通，鉴于自住型商品房具有政策性住房和商品住房双重属性，北京住房公积金管理中心决定自2015年2月9日起，缴存职工购买自住型商品房且为首套自住住房的，比照政策性住房办理其贷款业务。由于住房公积金优先满足购买首套自住住房的贷款需求，本次重点支持缴存职工购买首套自住型商品房，主要惠民政策体现在以下两方面：一是在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请120万元贷款。二是在住房公积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存要求，即建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。管理中心将进一步发挥住房公积金的作用，支持缴存职工购买首套自住住房，解决职工的基本住房需求。信息来源：新浪财经14二、北京市房地产市场1.北京土地市场2.北京商品住宅市场3.房山长良板块市场15经营性用地供应：本月供应3幅土地，其中仅1幅为经营性用地，为商业、办公用地序号宗地名称区域土地属性挂牌日期宗地位置规划用地面积(㎡)建筑面积（㎡）容积率起始总价(万元)起始楼板价(元/㎡)1京土整储挂（通）[2015]012号通州商业（商服）;办公;3.10-3.24通州区宋庄镇1369721646832.57800047361该地块是通州区宋庄镇0301-1201地块F3其它类多功能用地，挂牌编号是京土整储挂(通)[2015]012号，位于通州区宋庄镇。具体四至范围是：东至张采路，南至宋庄文化区中心街，西至通州六合村东路，北至通州六合村北街。其占地面积是136971.544平方米，其中建设用地65873.394平方米，建筑控制规模式16.47万平方米，土地用途是商业、办公。16经营性用地供应：2月仅供应1幅经营性用地，占地面积13.7万平米，环比下降84.2%，同比下降96.6%2月北京供应1块经营性用地(环比下降90.9，同比下降96.3%)；占地面积13.7万㎡(环比下降84.2%，同比下降96.6%），供应建筑面积16.5万㎡（环比下降87.8%，同比下降96.6%）；2月北京市无居住用地供应。13000603852440024681012140501001502002