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第一部分：市场格局牟平区市场格局牟平区市场供应牟平区销售均价走势第二部分：项目介绍及分析第三部分细分市场分析小高层分析多层分析高层分析养马岛板块城区板块高新区概念板块一、市场格局房产项目分布格局龙湖葡醍海湾东海城檀珑湾迎海花园紫金山庄山海龙城瀛洲宁海东华苑弘盛华庭富海花园银河怡海公馆天成花苑海伦国际海屿公园安德利花园领海公馆官庄豪庭由图上可以看出牟平区主要房产项目是以通海路为主线向周围辐射，大体可分为蓝线以南的城区板块和红线以北的养马岛概念板块,以及以东华苑官庄豪庭、慢城宁海组成的高新区概念板块慢城宁海牟平区市场供应项目产品类型总建面备注紫金山庄多层、小高层、高层、别墅66万安德利迎海花园高层17万檀珑湾高层29万东海城高层26万山海龙城多层、小高层、高层26万领海公馆多层、小高层、高层30万海屿公园小高层、高层66万未开盘安德利花园高层11万尾盘瀛洲宁海多层、小高层、高层14万富海花园（一期）多层、小高层3.5万弘盛华庭多层、小高层4.2万尾盘东华苑多层29万尾盘银河怡海公馆高层8.3万海伦国际高层11.6万二期将开天成花苑小高层8.5万官庄豪庭多层、高层70万未开盘牟平区销售均价走势单位（元）供应价格产品牟平区房产市场供应量较大，未来市场供应量更加庞大，集中供应于近海社区，高新区概念区域楼盘数目少但体量庞大，中央城区供应量较小，竞争压力不大。从价格上看，牟平区近今年房价增长较快且涨幅较大，基本以每年20%以上的幅度增长，随着竞争的激烈以及国家政策的陆续出台，价格增长有望放缓,现滨海养马岛板块的均价已达到7000至1万元，中央城区均价在4700元左右，高新区板块均价在4700元左右。目前各版块价格有松动迹象。产品比较丰富，但别墅和洋房供应很少，龙湖及各大知名开发商的陆续进驻有望改善这一局面。牟平区市场小结二、项目介绍养马岛板块龙湖葡缇海湾项目区位：牟平区养马岛度假区占地面积：45万平方米（一期）总建面积：36万平米（一期）容积率：0.76绿化率：60%总户数：车位数：产品类型：独栋别墅、双拼、叠拼别墅自身配套：国际会议中心、运河商街、主题乐园、GOLF球场、游艇码头。学校、商业街、商场等项目开发情况项目目前一期处于绿化处理状态，目前绿化进度已经达到80%左右，六月18日售楼处对外开放，目前价格基本预订在均价1.1万至1.2万左右。户型比较丰富，45平，120至400平都有所覆盖。销售情况7月30日，龙湖于烟台国际会议中心举行开盘仪式，推出的一期房源被来自全国的客户抢购一空，并且加推了部分二期房源，外地客户主要来自重庆、成都、杭州、北京、上海等地。富丽紫金山庄项目区位：牟平区滨海东路以南，鱼鸟河以东，烟墩山以西占地面积：505亩总建面积：66万平米容积率：1.36绿化率：42.3%总户数：2626户车位数：5252产品类型：多层，小高层，高层，别墅项目自身配套：商业街、商务会所开发情况项目目前开发的一期由4栋9+1层小高层、4栋8+1层小高层、4栋6层多层组成，采用新古典主义的建筑风格，目前建筑主体已封顶，预计交房时间为2012年8月。销售情况紫金山庄一期从5月15日开始正式开盘，共400多户，目前小高层均价6000左右，多层均价6600左右，开盘情况不错，仅剩余20套左右的房源，所剩房源大部分是复式结构，面积较大且楼层稍差。目前优惠政策是一次性付款98折。客户情况紫金山庄的客户以烟台市区人数占比最大，约为60%，外地客户约占30%，牟平本地客户约占5%，烟台周边县市客户约占5%。购房目的大部分为自住，或自住加投资，纯投资客户较少。5%5%30%15%45%天房檀珑湾项目区位：牟平区滨海东路与通海路交汇处占地面积：10万平方米总建面积：29万平米容积率：2.9绿化率：45%总户数：1852户车位数：2778产品类型：33层高层项目自身配套：8000平米景观中央广场、商务会所开发情况项目目前开发的一期由7栋34层高层组成，目前工程进度到20几层，建筑采用新古典主义风格，预计交房时间为2013年5月。销售情况檀珑湾一期于4月23日开盘，开盘均价为5800元，到5月项目均价已涨至6600元左右，为海景概念，到目前有5栋楼已售罄，分别是3#，4#,5#，6#，7#楼，二期开盘无海景概念，9月3日至9月9日进行认购，优惠为最高可享受91折，二期均价5800左右。价格走势客户情况天房檀珑湾的外地客户比重达到了50%左右，主要是天房公司强大的品牌影响力，而且大高层不适合烟台本地人的居住习惯，烟台市区客户占比重约为40%，牟平当地客户占比重约5%，周边县市区客户占比重约5%。外地客户购买原因多为投资加旅游自住用。5%5%50%40%东海城项目区位：烟台滨海路西侧，养马岛大桥西南方占地面积：11万平方米总建面积：26万平米容积率：2.8绿化率：42%总户数：2144户车位数：3335产品类型：高层、别墅项目自身配套：室外网球场、篮球场、足球场、攀岩墙、围绕整个社区的塑胶跑道、儿童游乐区；室内乒乓球室、棋牌室、羽毛球馆、健身房、阅览室等。开发及销售情况目前在建9栋楼，已建到27层左右，项目整体预计2012年12月底交房。东海城于2009年4月开始认购，认购价格3600元，而后逐渐涨价至4000,4600,5400,6000,6500，现在对外售价为6800均价，东海城的销售情况是允许置业顾问帮助客户倒卖二手房，因此他们的楼盘价格上涨的速度快，但品牌口碑比较差，置业顾问素质也比较差。价格走势及客户情况东海城的客户主要以外地客户为主，东海城的销售策略导致他们的业主非常的不稳定，房子经常倒过2,3手。客户主要以烟台市区客户和外地客户为主，牟平本地客户很少。楼盘价格在10年经历了大幅上涨之后目前价格已趋于稳定。安德利花园项目区位：牟平通海路与新城大街交汇处路西占地面积：4.5万平方米总建面积：11万平米容积率：2.52绿化率：59%总户数：509户车位数：701产品类型：22层高层项目自身配套：底层售楼处项目开发及销售情况据了解目前项目已经交房，是现房销售，一次性目前价格情况是4500元/M2一次性付款享受95折优惠，所剩房源基本为160平米-400平米之间超大户型。价格走势安德利迎海花园项目区位：烟台市牟平区三山大街与牟山路交汇处占地面积：8万平方米总建面积：17万平米容积率：2.9绿化率：40.3%总户数：976户车位数：1600产品类型：30层高层项目自身配套：运动场项目开发及销售情况项目于2010年9月开始动工，目前已经建至20层，2011年7月9日开盘，开盘起价5500元，均价6000元左右，目前优惠方式是一次性99折，交2万顶4万。山海龙城项目区位：滨海东路与通海路交汇处南300米占地面积：11万平方米总建面积：26万平米容积率：1.4绿化率：44%总户数：1416户车位数：2515产品类型：花园洋房、小高层、高层项目自身配套：幼儿园、小学和2万㎡风情商街项目开发及销售情况目前项目一期已经开建到4,5层，洋房接近封顶，项目蓄客时间很长大约为14个月，开盘时间为9月9日，共推出320多套。价格为高层均价4888元，洋房均价5600元，项目销售情况比较差，目前去化率在30%左右。客户分布情况领海公馆项目区位：烟台市牟平区三山大街与牟山路交汇处占地面积：19.5万平方米总建面积：30万平米容积率：1.99绿化率：40.5%总户数：2564户车位数：4250产品类型：多层、小高层、高层项目自身配套：幼儿园、高级会所、近万平风情商业街通海路项目开发及销售情况目前已建至三层，项目于2011年3月开始认购，预计8月底开盘，目前起价5000元，均价5600元左右。海屿公元项目区位：牟平区通海路与三山大街交汇处西南侧占地面积：29.3万平方米总建面积：66万平米容积率：2.07绿化率：42.5%总户数：4100户车位数：暂无资料产品类型：小高层、高层项目自身配套：会所海屿公元目前项目刚刚进入挖槽阶段，售楼处已基本建好，项目进行了两次认购，第一次认购价格4200元，认购了160套左右，第二次认购价格4800元，认购80套左右。项目开发及销售情况新海佳园城区板块瀛洲宁海项目区位：牟平北关大街和西郊路交叉路口东北侧占地面积：7.6万平方米总建面积：14万平米容积率：1.8绿化率：42.5%总户数：1192户车位数：1642产品类型：多层、小高层、高层项目自身配套：会所、5000㎡中央景观项目开发情况项目一期目前已经封顶，预计2012年5月交房，二期目前工程建到7,8层，预计交房时间在2013年底左右。项目一期于2011年3月12开盘，开盘前4个月开始积累客户，同时开始认购，最前期认购价格约为多层3600元，小高层3400元，二次认购价格为多层4100元，小高层3700元。认购还可享受返现，排号选房。开盘后约60%的房源被认购成交。认购后，每个月销量大约在6-10套。一期签完合同后大约3个月开始二期积累客户。大约有一半客户是贷款买房，一期贷款客户中大约15%为公积金贷款。二期公积金已停办。一期多层开盘均价为4700元/M2，已经售罄，小高层均价4400元/M2，预计交房时间为2012年5月。二期目前已经开盘，为2栋15层的高层，价格为4400元/M2，一次性付款可享受98折，按揭99折，开盘成交60%左右，客户基本为牟平本地人。销售情况售楼处装修情况海伦•国际项目区位：牟山路与工商大街交汇处占地面积：5万平方米总建面积：18万平米容积率：3.1绿化率：42.5%总户数：1348户车位数：1532产品类型：多层、小高层、高层项目自身配套：商业步行街区、高级会所和幼儿园项目开发及销售情况项目1期于2010年5月开始动工，一期建设2栋17层高层，一期已于2011年9月30日交房，二期工程同时开建6栋楼，目前2栋已封顶，剩余4栋建筑进度已到地上8,9层左右，下图为最新进度情况。项目开发及销售情况项目1期于2010年12月4日开盘，共开两栋17层高层，开盘均价3800元/M2，一期尾盘均价4600元/平方。一期已于9月30日交房，二期预计均价4600元/M2，二期前期活动为0元认购，交2万顶4万或日进百金优惠。客户在指定银行设立银行户头帐号，即可成为二期核心客户，每天优惠100元积累优惠至开盘当日。从6月认购以来效果不理想，二期324套房源目前登记认购仅128套。价格走势及客户分布情况2010年6月开始认购起价在3200元左右，中间经过2次提价分别为3600,3800，到2011年2月涨到4300元，价格开始保持不变一直到目前。销售人员介绍二期预计开盘价在4500元。客户分布主要是以牟平本地人为主，一期有一部分是学校老师组织的团购。销售中心弘盛华庭项目区位：弘盛华庭位于牟平区北关大街与师范路交汇丁字路口东北方向占地面积：3.5万平方米总建面积：4.3万平米容积率：1.42绿化率：44.3%总户数：698户产品类型：多层、小高层项目自身配套：商铺项目开发及销售情况项目共分2期，1期于2010年11月开盘，1期全部为多层，均价4000元/M2，2期小高层目前均价4200元/M2，剩余30户左右，多层仅剩2套顶楼加阁楼目前价格4500元/M2，优惠政策125m2认购即可享受3万大礼，一次性付款享受98折。客户基本为牟平本地人。价格走势弘盛青年城天成花苑项目区位：牟平区通海路与工商大街交汇处占地面积：3.8万平方米总建面积：8.4万平米容积率：2.34绿化率：40.16%总户数：642户车位数：813产品类型：小高层、高层项目自身配套：商铺项目开发及销售情况项目于4.16开盘，均价3980元/M2，开盘一月后涨价至4400元/M2，现在开发商实行按套卖，折合均价为4600元/M2,主力户型为62平米一室88平米的二室和90的二室，目前项目一期已卖出70%左右，剩余房源约为100套。开盘优惠活动为开盘前交1万顶2万元，全款99折。目前优惠为交1万顶1万8千元，全款99折。销售价格走势及客户情况客户基本全部为牟平本地客户，一般是用作改善居住条件或是首次置业。银河怡海公馆项