搜索
牡丹江市场调研报告2011年7月6日1目录一、地理位置.............................................2二、城市概况.............................................2三、宏观经济............................................4四、房地产市场状况......................................9五、产品结构、部分楼盘简析.............................14六、区域分析...........................................29七、竞争分析...........................................30八、目前牡丹江市房地产政策.............................30九、综述...............................................30十、写字楼市场状况......................................32十一、牡丹江市地热资源..................................332一、地理位置牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角”腹地，东至俄罗斯远东、南与吉林省延边自治州接壤、西与哈尔滨市相邻，地处长白山北部。二、城市概况全市总面积4.06万平方公里，其中市区面积2456平方公里，建成区面积72.79平方公里。总人口285万，市区人口94.2万。（一）行政区域划分牡丹江市现有4个市辖区：爱民区、东安区、阳明区、西安区，江南新区目前正在规划中。3牡丹江市行政区域划分表行政区面积（平方公里）人口（万）简介东安区33418.5位于牡丹江市东南部，老城区，政治、文化、金融、商贸中心区，农业为基础、工业为支撑、商贸为主体的经济发展格局。爱民区38927位于牡丹江城区西北部，是牡丹江市城区人口最多的市辖区。朝鲜、满、回族等少数民族人口约占5．5%。阳明区133825商贸物流中心区、全市高科技信息产业聚集区，区政府将招商引资工作纳入目标管理，围绕旧城区改造，强化房地产开发。西安区32521位于牡丹江城区西南部，政治、文化、商贸中心，朝鲜、满族等少数民族人口约占13%。江南新区规划中位于牡丹江南岸，分为行政办公中心区、商业金融中心区、工业园区、高尚居住区和旅游休闲度假区，以牡丹江为纽带、“一江居中、两岸同兴”的城市格局，建设具有北方寒地特色山水园林城市。4（二）市政设施牡丹江城市绿化、道路交通、供水排水、供热供气、电力通信等配套设施齐全。市区园林绿化覆盖面积2770公顷，绿地率45%。市区道路长度744公里，面积807万平方米，人均10.3平方米。位于市区东南7公里处的牡丹江机场为国家4C级机场。（三）产业结构牡丹江市工业目前已经形成了造纸、电力、煤化工、石油化工、制药、汽车配套、木材加工等支柱产业。工业是牡丹江国民经济的主体和财政税收的主要来源，全部工业增加值占全市地区生产总值的40%左右，工业企业创造的税收占市级财政收入的70%左右。牡丹江的第三产业迅猛发展。全市拥有夏威夷国际大酒店、金鼎国际大酒店等星级宾馆46家，大商集团、新玛特、波斯特、家乐福等大型商场70余家。三、宏观经济近年来，牡丹江经济稳步增长，2010年全市实现地区生产总值781亿元，比上年增长18.5%。5（一）地区生产总值2006—2010年GDP增长表（单位：亿元）347.1420.5501.1603.4781010020030040050060070080090020062007200820092010GDP（亿元）2006—2010年GDP增长率（%）12.813.314.11418.50246810121416182020062007200820092010GDP（增长率%）2006—2010年牡丹江市GDP及其增长率都呈逐年上升的态势。6（二）产业结构其中各产业结构在地区生产总值中都占有不同的比例，以2009年和2010年统计数据为例：2009年各产业结构完成GDP（单位：亿元）95.6,16%227.5,38%280.3,46%第一产业第二产业第三产业2010年各产业结构完成GDP（单位：亿元）124.8,16%308.8,40%347.3,44%第一产业第二产业第三产业由上图可以看出房地产所在的第三产业，在整个GDP中占有相当大的比重。7（三）人均可支配收入及消费价格指数随着社会的发展，牡丹江市人民生活水平不断提高，人均可支配收入也逐年上涨。2006年—2010年人均可支配收入增长表8035925210742.2411660.22128060200040006000800010000120001400020062007200820092010人均可支配收入（元）牡丹江市统计局数据显示2010年有关经济数据为：年份人均GDP（元）增长率人均可支配收入（元）增长率实际增长率消费性支出增长率实际增长率失业率2010年2811518.5%128069.8%6.2%106729.0%5.4%3.6%注：实际增长率为剔除物价因素后的增长率。8牡丹江市2008—2010年居民消费价格指数年份上涨类涨幅下降类降幅2008年食品类12.4%衣着类8.0%烟酒及用品类5.8%家庭设备用品及维修服务1.9%娱乐教育、文化1.3%交通通讯类5.1%居住类2.5%医疗保健、个人用品4.3%2009年食品类1.5%衣着类1.9%烟酒及用品类2.1%交通通讯类0.9%家庭设备及用品0.2%娱乐教育文化用品类0.7%医疗保健、个人用品类1.3%居住类4.1%2010年食品类9.2%衣着类0.5%居住类3.9%文教娱乐用品及服务类0.6%烟酒及用品类3.7%交通通信类1.1%医疗保健类0.5%家庭用品及服务类1.8%（四）金融机构及居民储蓄存款截止2010年底，全市金融机构各项存款余额为817.5亿元，比年初增加84.1亿元；金融机构各项贷款余额为313.1亿元，比年初增加66.1亿元；城乡居民储蓄存款余额597.1亿元，比年初增加53.1亿元。9四、房地产市场状况（一）市场供需总量项目单位20062007200820092010全年房地产开发投资亿元12.318.534.845.363.7房屋施工面积万平方米539.8567.3358.3446.9640住宅面积万平方米176206.3260.4339.9493新开工面积万平方米85.9158.4232.1235.9320住宅新开工面积万平方米N/AN/A172.8182.5252商品房销售建筑面积万平方米60.9105.396.9163.4248商品房销售额亿元9.61920.443.481.1（二）高增长的发展态势牡丹江市房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全市房地产投资规模日益扩大。2007年上海绿地、北京世茂、江苏美林等一批实力雄厚的企业入驻牡丹江市。绿地世纪城、北山宾馆、阿里郎广场等多个计划投资亿元以上的项目相继动工，使得2008年牡丹江市房地产开发业发展迅猛，随着2009年一批黄金地段的房地产大项目相继竣工，房地产投资占固定资产投资比重略有下降，2005—2010年以年均增长37.1%的速度快速发展。102005—2010年房地产开发投资增速表4.20%28.50%50.80%88.70%29.70%40.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%200520062007200820092010开发投资（三）总体成交走势随着房地产开发投资的快速增长，2006-2010年1-9月，全市累计竣工商品房面积4463425平方米,商品房销售面积5845480平方米。其中，期房销售面积3532746平方米，占商品房销售面积60.4%。2006—2010年商品房成交面积走势图（单位：万平方米）60.9105.396.9163.424805010015020025030020062007200820092010成交面积111954207119321866220521372024180116450500100015002000250020052006200708年1-2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月（四）价格走势从历史资料看，商品房销售价格虽然各年份的上涨程度有所不同，但总体呈上升态势。牡丹江市商品住宅０５年－０８年市场成交均价走势牡丹江市商品住宅０９年－１０年市场成交均价走势2008年上半房，牡丹江商品房均价2078元/平方米，房价收入比4.9，０９年上半年商品房均价2500元/平方米，０９年下半年商12品房均价2800元/平方米，到10年2月，牡丹江商品房均价在3275元/平米，房价收入比达到了６左右，到达合理的范围之内的顶峰，从价格看,09年前2个月,商品房均价分别为1818元和2307元,而2010年前两个月的商品房销售均价均有所上涨,每平方米涨幅达到了960元左右。创牡丹江市历史新高。2006——2010年商品房平均销售价格走势图（单位：元）2011年虽然国家出台了一系列调控房价的措施，但是从房价走势看，2011年销售均价在保持稳定的基础上依然出现上涨，目前牡丹江市场上仍以高价楼盘为主,高价楼盘的售价均在3800元以上,有的甚至能达到5000元左右。商品房成交量照去年同期有所下降。2011年最近两个月牡丹江市商品房成交价格走势：15741800210027003313050010001500200025003000350020062007200820092010价格132011年5月，商品房销售价格走势2011年6月，商品房销售价格走势今年牡丹江市部分棚户区和廉租房开发楼盘有可能上市,其销售均价虽不如高价楼盘高,但与目前市场均价相差不会很大。由于北方冬季开工不便,很多楼盘都要在5月份后开工,5月份以后,牡丹江市将进入到商品房住宅的销售旺季。14五、产品结构、部分楼盘简析（一）别墅类：170平米-500平米的高端生态别墅，主要分布在江南新城。（二）公寓、住宅类1.大连中山家园项目名称大连中山家园地址兴平路西、西新荣街北建筑密度28%均价2869元/平方米容积率1.6绿化率30%开盘时间2009年4月入住时间部分已经入住规划用地12.7公顷建设用地11.1公顷建筑面积205，116.52m²可售面积205129.03m²已售面积153045.71m²车位400个物业类型普通住宅主力户型2—3居总套数2474套已售套数1942套开发商牡丹江市苏苑房地产开发有限公司项目简介1.通过创新的设计手法，合理布局、科学规划，打造一个节能节地、天人合一的高品位的住宅小区，每处细节都融合了家居、文化、自然三者的和谐统一。中轴景观设计精妙，在风格和格调上充分考虑了其延伸部分与大学城景观的对接；2.中山广场为中心，与南北景观带结合将小区划分为四个组团，以春、夏、秋、冬立意，每个组团各具特色；3.规划布局合理，较低的容积率和较高的绿地率，小区自然生态环境良好，户型品种多样；4.把北方传统文化内涵融入现代先进景观设计理念，打造独特、鲜明、艺术的住区景观，达到最佳的居住质量。15162.绿地世纪城一期塞纳丽舍（第一部分）项目名称绿地世纪城一期塞纳丽舍地址江南兴隆下乜河类型住宅及社区商业形态高层、小高层结构钢混均价2846.1元/平方米主力户型2—3居绿化率40%可售面积31096.21m²剩余可售面积1706.29m²已售面积30506.84m²总套数257套已售套数243套剩余可售套数13套物业公司上海科瑞物业管理公司开发商上海绿地集团牡丹江置业有限公司项目简介1.牡丹江市最大的滨江生活社区；2.法式新古典主义建筑风格与景观设计，以