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涪陵区房地产市场调查PART1宏观经济GDP2005-2011年涪陵区GDP及增长趋势图社会消费品零售总额2005年-2011年涪陵区社会消费品零售总额及增长趋势图固定资产投资总额2005年-2011年涪陵区固定资产投资总额及增长趋势图房地产投资总额2005年-2011年涪陵区房地产投资总额及增长趋势图商品房市场走势2005年-2011年涪陵区商品房市场趋势图308317360997432969466735978572107248611692001585146318972490296638714733050010001500200025003000350040004500500002000004000006000008000001000000120000014000002005200620072008200920102011元/平方米万方商品房市场走势商品房销售面积商品房销售均价房地产市场综述52780971984549100239810324342209511291798766待售3年以上（含3年）商品房销售面积待售面积施工面积新开工面积竣工面积其中待售1-3年（含1年）涪陵区2011年商品房建设、销售概况：一方面，由于快开快销策略的受挫，现有的楼盘销量日益减少；另一方面，在现有库存量不减反增的情况之下，新地块的入市或将使楼盘的整体库存‘雪上加霜’，总的供应量则越来越大，再加上因宏观调控带来的市场观望，使得供需倒挂现象愈加明显，最终使得整体市场存在较大下行压力。PART2城市发展规划城市概况涪陵经济发达，是重庆的重要卫星城；规划城市面积44平方公里，相当于4个渝中半岛；涪陵城区常住人口约56万；城市发展呈现“一城两区五片”。江南片区：重点引入商贸、旅游、食品产业，是涪陵的中央商务区；李渡片区：以发展物流、制造业为主，成为商业居住区和产业密集地；南岸浦片区：今后主推化工、能源；江东片区：发展纺织、食品、高新技术；江北片区：重点是旅游、休闲娱乐。城市规划一城两区五片主要房地产项目分布1765432910111213李渡片区正逐渐成为新居住人点区域：11、恒大山水城12、攀华未来城13、海怡天星海湖14、金科中央公园江南区作为城市中心，是房地产主要集中区域：1、海怡江山2、御景江都3、香江庭院4、滨江国际5、水岸蓝山6、麦格蓝山郡7、绿地海域8、西城华府9、金科天湖小镇10、中慧第一城148PART3重点项目概况城东滨江路区域滨江路（城东）地处涪陵城市核心区，是房地产项目最为密集区域，同时也是高端项目（价格）聚集区。销售价格：5500—6200元/平米；区内优势：生活配套齐全、交通便利、江景资源丰富；客户群体：中高端客户群；未来展望：此区域因位置优越而受到购房者青睐，核心区发展趋于饱和，正逐步沿滨江路向西扩展。海怡江山项目地址开发商重庆康柏实业有限公司物业管理海源物业管理有限公司占地面积13333平方米建筑面积120000平方米容积率4.5绿化率32.30%物业类别住宅、商业建筑类别塔楼、高层总户数1178户型区间77—108平米项目配套销售动态2号楼在售，建面均价5200元/㎡，买房送车（可折现28000元），首付5万起，一次性付款享99折。滨江大道乌江段西南侧高级会所、网球场和健身设施2号楼御景江都项目地址开发商重庆友锦房地产开发有限公司物业管理重庆立鹏物业公司占地面积2.2万平方米建筑面积14万平方米容积率6.36绿化率32.00%物业类别住宅、商业建筑类别塔楼、高层总户数1600户型区间30-125㎡项目配套销售动态B1栋11年11月12日开盘销售中，建面均价6200元/㎡，全款98折，按揭99折。南门山商业圈中心地段社区商业B1栋香江庭院项目地址开发商宏西吉房地产开发有限公司物业管理源源物业管理有限公司占地面积26784㎡建筑面积66851.71㎡容积率2.5绿化率30.00%物业类别住宅、商业建筑类别高层总户数760户型区间59-97㎡项目配套销售动态建面均价6200，一次性9.9*9.2折，按揭9.9*9.6折，分期9.9*9.4折南门山商务中心区社区商业城西区域城西区域目前整体发展不够成熟，地理位置较为偏远，属于滨江路第二梯队。销售价格：4400元/平米（仅水岸蓝山在售）；区内优势：价格相对便宜，同样拥有江景资源，各楼盘自身配套较完善；客户群体：中高端客户群；未来展望：随着绿地海域等大盘进驻，区域建设正在提速，涪陵五中也已迁入此区域，整体发展势头较好。奥海·水岸蓝山项目地址开发商重庆澳海房地产开发有限公司物业管理重庆澳海物业管理有限公司占地面积106623平方米建筑面积260000平方米容积率2.5绿化率35.00%物业类别住宅、别墅建筑类别低层小高层高层总户数2456户型区间70-96㎡项目配套销售动态28号楼在售，均价4700元/㎡，优惠30000元，一次性97折，按揭98折。涪陵桥南路777号会所、篮球场和羽毛球场。桥南路沿街布置集中商业设施，为社区主要的商业服务中心28号楼麦格蓝山郡项目地址开发商麦格地产物业管理太平戴维斯物业顾问有限公司占地面积11000平方米建筑面积27000平方米容积率2.5绿化率35.00%物业类别住宅建筑类别塔楼高层总户数256户型区间76-93.91㎡项目配套销售动态预计2012年3月开盘，目前接受咨询涪陵桥南路网球场、泳池、“美容·运动区、“艺术·休闲区”绿地海域项目地址开发商上海绿地集团重庆置业有限公司物业管理待定占地面积73809平方米建筑面积207085平方米容积率2.35绿化率40.00%物业类别住宅、商业建筑类别高层、洋房总户数约2000户户型区间58.3—121.6㎡项目配套销售动态目前正办理VIP卡，可享受日进斗金活动（每日累积80元），预计12年3月办理VIP卡升级。涪陵区涪陵滨江路（五中旁）商业中心、幼儿园、小学、运动场、社区专属公园城南片区城南片区作为涪陵居民聚集区，人口密度大，生活配套较为齐全，整体房价处于东西片区之间。销售价格：4400—5200元/平米；区内优势：交通便利，生活氛围浓厚，配套较为齐全；客户群体：中低端客户群，以城区居民为主；未来展望：城南片区的项目参差不齐，整体保持中端水平，作为老城区，城市空间较拥挤，因人口稠密，住房需求仍较旺盛。海怡天西城华府项目地址开发商重庆市正北房地产开发有限公司物业管理海原物业管理有限公司占地面积130000平方米建筑面积36937平方米容积率3绿化率40.00%物业类别住宅建筑类别板塔结合高层总户数1258户型区间60-140㎡项目配套销售动态五期收官之作4、5号楼仅余部分房源在售，均价5100元/㎡涪陵三环路董家塆会所，健身房，游泳池，网球场，篮球场，羽毛球场5号楼4号楼中慧第一城项目地址开发商重庆中慧房地产开发有限公司物业管理中慧物业公司占地面积266400平方米建筑面积600000平方米容积率2.05绿化率36.00%物业类别住宅建筑类别高层、洋房总户数1909户型区间38-118㎡项目配套销售动态洋房现房在售，4500元/㎡起，买洋房送车位；高层均价4500元/㎡.涪陵董家湾步阳路北侧游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、停车场、中慧休闲广场李渡片区李渡片区是涪陵城市发展规划的重点，长江师范学院、李渡工业园等项目为此区域注入了较强活力，但目前仍属发展阶段，人口支撑不足。销售价格：3800—4000元/平米；区内优势：性价比高，规划良好，居住环境较好；客户群体：拆迁户、李渡居民、区域外投资群体；未来展望：李渡片区目前配套极不完善，城市建设尚未形成规模效应，无法对区域外居民形成较强吸引，房地产市场竞争激烈，进一步发展壮大尚需时日。恒大山水城项目地址开发商恒大涪城房地产开发有限公司物业管理金碧物业管理有限公司占地面积199800平方米建筑面积520000平方米容积率2.2绿化率35.15%物业类别住宅建筑类别塔楼多层高层总户数3594户型区间95-161㎡项目配套销售动态在售13号楼（清水房），均价4000元/㎡涪陵李渡新区国际风情商业街、双语幼儿园、皇家会所；景观大道，原味欧洲皇家园林，中央内湖海怡天星海湖项目地址开发商重庆市拓海房地产开发有限公司物业管理海原物业管理有限公司占地面积85953平方米建筑面积170000平方米容积率1.8绿化率38.00%物业类别住宅建筑类别板塔结合小高层总户数1756户型区间81.91-106.82㎡项目配套销售动态11、12、13号楼在售，最低价3800元/㎡，均价4000元/㎡,全款97折、按揭99折李渡新区聚龙大道景观广场、幼儿园、人工湖、篮球场、羽毛球场、网球场、会所、游泳池攀华未来城项目地址开发商重庆潘华房地产有限公司物业管理海源物业有限公司占地面积214700平方米建筑面积441800平方米容积率1.95绿化率38.00%物业类别住宅、商业建筑类别板楼多层小高层总户数3000户型区间60-140㎡项目配套销售动态三期在售，均价3900元/㎡，全款9.2折，按揭9.8折涪陵李渡工业园区户外健身设施，人工湖泊，喷泉，美食街