濮阳房地产市场调研报告

郑州联合地产顾问有限公司1濮阳房地产市场调研报告濮阳市住宅市场调研报告提纲一、房地产政策概述1.十八界三中全会房地产政策导向2.房地产现行政策3.濮阳房地产市场政策走向预测二、濮阳土地市场1.2012年土地分布图2.2008-2012年历年土地供应以及成交价格图3.2013年成交以及挂牌土地分布图4.2013年挂牌以及成交地块分析三、住宅市场调研(一)濮阳市房地产市场供应量概况1.商品房项目板块划分以及项目分布图2.房地产市场调研明细表3.房地产市场推盘量以及存量图4.城中村改造项目分布图以及体量5.经适房项目分布图以及体量(二)房地产市场价格调研1.各版块价格分布2.各版块价格柱形图3.濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测(三)房地产市场产品调研1.住宅市场业态比例郑州联合地产顾问有限公司22.建筑风格调研3.户型配比调研4.典型项目户型分类展示以及户型特点分析5.住宅配套特点调研(四)房地产市场营销调研1.典型项目的广告宣传2.典型楼盘宣传卖点分析：3.典型项目营销渠道分析4.濮阳市房地产市场营销总结以及发展预测(五)房地产市场总结以及走势(六)典型项目分析1.市区板块（铜锣城中城海斯顿公园城中央）2.濮北新区板块（棕榈泉建业壹号城邦）3.油田板块（物华国际成荣域天骄华庭）4.濮东新区板块（理想城建业桂圆）5.老城板块（建邺城格瑞斯公园一品）一、房地产政策概述1.十八界三中全会房地产政策导向解析2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。说明国家调控政策不放松，十八届三中全会强调继续推行相关房地产调控政策，逐步完善完善税收机制，遏制房价。1)系统化调控方案或初步表态2013年2月的“国五条”对于房地产带来的“需求释放意义”大于”稳定房地产市场”的意义已经成为定论，而有关房地产整体调控思路的表态，在新一届政府上台后鲜有表述，而7月份新华社旗下媒体关于“长效机制”的概念则成为舆论最关注的热点。2)“新型城镇化”或被重新定义中国城镇化应是“农民转为市民”的城镇化；是缩小“农村与城市之间、沿海与中西部之间、大中城市与小城市之间的三大差距”的城镇化。而城镇化郑州联合地产顾问有限公司3要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。3)房产税时代或将正式来临，经济手段调控力度加强与长效机制一样，房产税也是最近半年来的一个高频词汇。据报导，中国财政部财政科学研究所所长贾康在一个金融会议的间隙表示，三中全会肯定会讨论财政体制改革问题。《环球时报》总编辑胡锡进最近表示，如今的房地产正在经历“最后的疯狂”。我提醒北上广一线城市的投资者，如果房价接着涨，高额房产税一定会来，最后投资购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房投资，共同反对投机购房，给真正需要买房住的人机会，这样一线城市的房地产才能软着陆。4)房企再融资或将开闸，刺激房地产发展今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资”也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手”，无论是从金融秩序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。华远地产董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候所有的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”5)住宅产业化或有望全国范围展开据报道，在此前被广泛热议的楼市调控长效机制中，住宅产业化将是其中重要内容，而且可能在保障房建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。今年以来，住建部曾多次开展调研，探讨住宅产业化的相关技术问题和制度建设。作为住宅产业化的一部分，《工业化建筑评价标准》目前正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。而据住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。6)保障房制度或被重新设计郑州联合地产顾问有限公司4关注意义：保障房将真正实现“保障”功能保障性住房是我国政府一项重要的民生工程，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。但从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配监管问题。另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。因此，这些问题将很有可能在此次三中全会上得到更充分的讨论。7)养老地产业或将迎来春天9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中一项“以房养老”一度引发全国大讨论。实际上，进来养老地产行业已经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重因素的影响，养老地产行业并未真正发展起来。财经炒股名博神仙看盘就表示，三中全会的最大炒作亮点在于土改和养老，快速老龄化的中国，养老产业却还处于摸索阶段，市场理念和盈利模式大多不成熟，今后如何养老，成为当下热议的主题，中国的养老事业潜力巨大，十八届三中全会或引热议。8)住房信息联网或迎“政治考验期”从2013年11月算起，距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩8个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在8个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。而从2013年新政府对于军队房地产严查，舆论层面接二连三的“房叔”、“房姐”被曝光，可以看出全国上下一体对于住房信息联网的要求迫切，作为对未来五年中国发展最重要的“十八届三中全会”，如果提及房地产，如果提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义”。2.濮阳房地产现行政策濮阳作为三四线城市，受到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场受到“金融政策”的影响较大郑州联合地产顾问有限公司5濮阳市执行政策如下：1)实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；2)差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；3)濮阳房地产市场信贷受到影响较大，贷款门槛逐步提高，现行贷款月利率为0.5%4)濮阳市保障房建设规模很大，共计73.05万平方米3.濮阳房地产市场政策走向预测1)随着国家房地产掏空政策的逐步加强，以及新一届领导班子对房地产重视，濮阳市相关行政部门会逐步加大对房地产市场的监管力度，打击违建、违法集资、五证销售等现象；2)随着相关政策的完善，市政单位监管力度的加强，濮阳房地产越来越成熟，收到金融、经济等宏观调控的营销会越来越大；3)小城市金融部门缩紧银根，银行信贷门槛的逐步提高，开发商融资成本提高，客户贷款额度下降；二、濮阳房地产土地市场1.2012年成交土地挂牌土地分布图由上图可知：2012年，濮阳房地产土地登记30宗，共计土地面积为311106.54㎡；为其中商住用地18宗，住宅用地12宗，其中市区16宗，油田14宗。2.2008年-2012土地供应量以及成交价格表郑州联合地产顾问有限公司6由上表可以看出：2008-2012年期间，濮阳房地产市场土地出让后面积呈逐年增加的趋势，尤其是2012年，土地让面积约为1650亩；从近五年的土地成交价格可以看出，土地价格呈逐年递增的趋势；2011年10月28日首次公开拍卖，全部流标，后于2011年12月8日二次公开拍卖，成功拍出3块地，其中以濮地2011-C-30号宗地由北辰置业有限公司竞得，成交单价达到每亩475万元，创造濮阳地王纪录3.2013年土地供应明细分析1)2013年成交与挂牌土地分布图由上图可知：2013年，共计挂牌土地12宗，共计1109亩；成交3宗，共计约为428.96亩；其中濮北新区成交2宗，黄河东路成交1宗；濮阳土地供应趋向新区与郊区化，土地成交面积趋向大地块化；2)2013年成交与挂牌土地明细表（红色阴影部分为成交土地地块）序号编号土地位置土地面积（M2）土地用途规划控制指标要求出让年限（年）竞买保证金（万元）挂牌日期容积率建筑密度绿地率濮东产业集聚区油田黄河东路濮北新区郑州联合地产顾问有限公司71濮地2012-C-31号中原路北、新东路西62531.1商住用地2.5-3.020％-28％35%-40%5065002013-32濮地2012-C-43号黄河路南、大庆路西7856.44商住用地3.6-4.650％-60％5％-10％5014602013-33濮地2012-C-12号经一路东、中原路南22448.02商服用地2.5-3.030％-35％30％-40％4016002013-24濮地2013-C-09号开州路西、五一路北71250商住用地（城市综合体）4.0-4.525％-30％35%-40%50103002013-45濮地2012-C-52号黄河路北、濮清南渠西143563.84商服（酒店、旅馆）用地0.825％-30％45％-50％4066002013-46濮地2013-C-11号中原路北、濮水路东71174.68批发零售用地1.3-2.035％-45％15％-25％4051002013-47濮地2013-C-14-1号昆吾路东、卫都路南25602.1住宅用地2.0-3.035％-40％35%-40%7036002013-58濮地2013-C-14-2号开州路西、开德路北140000.2商住、商业用地住宅2.0-3.0商业4.0-5.0住宅20%-25%商业35%-40%35%-40%住宅70商业40210002013-59濮地2013-C-57号A开州路西、绿城路南108061.85商住用地（城市综合体）4.0-4.525％-40％35%-40%50156002013-810濮地2013-C-57号B开州路西、尚和路南54388.01商住用地（城市综合体）4.0-4.525％-40％35%-40%5078002013-811濮地2013-C-15号开德路北、卫河路东14049.19商业用地1.0-1.8≤30％≥40%4018002013-812濮地2013-C-18号中原路北、开州路东18299.15商业4.0-4.5≤40％≥20%4045002013-113)2013年成交地块明细宗地编号濮地2013-C-09号宗地面积(㎡)71250宗地坐落开州路西、五一路北出让年限50年容积率4.0-4.5建筑密度(%)25%-30%绿化率(%)35%-40%建筑限高(米)土地用途其他普通商品住房用地投资强度保证金（万元）10300成交价(万元)17100场地平整基础设施起始单价1446元/平方米成交单价2400元/平方米加价幅度954元/平方米备注该地块于2013年4月18日挂牌，于2013年5月28日成交，成交价达160万\亩。宗地编号濮地2012-C-52号宗地面积(㎡)143563.84宗地坐落黄河路以北、濮清南渠以西出让年限40容积率0.8建筑密度(%)25％-30％绿化率(%)45％-50％建筑限高(米)土地用途商服（酒店、旅馆）用地投资强度保证金（万元）6600成交价(万元)10982.6338场地平整基础设施起始单价459.73元/平方米成交单价765.0元/平方米加价幅度305.27元/平方米备注该地块于2013年4月28日挂牌，于2013年6月8日成交，成交价达51万\亩。宗地编号濮地2013-C-11号宗地面积(㎡)71174.68宗地坐落中原路北、濮水路东出让年限40容积率1.3-2.0建筑密度(%)35％-45％郑州联合地产顾问有限公司8绿化率(%)15％-25％建筑限高(米)土地用途批发零售用地投资强度保证金（万元）510