区域市场分析

区域市场分析供应与成交•08年中除7月供应量较大外，其它各月供应量同比下滑严重8月区域新增供应量为6.4万平方米，同比下降36.78％，环比下降67.74％，截止8月，区域2008年累计供应量为50.9941万平方米，为去年同期水平的57.12％。区域市场供应与成交分析整体供应量情况区域市场供应与成交分析整体成交量情况8月区域成交量为4.35万平方米，同比下降73.23％，环比下降38.21％，07年7、8月份处于市场膨胀性上升阶段，市场供求双方均处于火热状态，呈现淡季不淡的势态，相比目前供求双方的冷淡局面，成交上呈现出大副下降的局面。截止8月，2008年成交总量为31.99万平方米，为去年同期水平的41.48％。•进入08年后区域成交量持续低迷区域市场供应与成交分析整体成交价格情况8月区域成交均价为4397元/平方米，同比上升21.06％，环比上升5.77％。价格的环比上升缘于沿海赛洛城二期普通住宅产品成交所占比重的下降及亿达华庭成交信息的延迟，两个项目8月分别成交142套和139套，成交分别为3611元/平方米和4851元/平方米，另外西半岛成交48套，其次是常青花园、金珠港湾二期及翠堤春晓，均成交10余套，区域其他项目的成交量依旧处于个位数。•在量跌的背景下，所成交的价格短暂趋升成交分类情况-面积134117983868.5119864626.5235014754.271687010002000300040005000600070008000020406080100120140160成交套数成交均价8月东西湖区成交中80-90平米户型依旧是成交的主力户型，基本多全部来源于沿海赛洛城二期的成交，另外由于亿达华庭的成交，使得90-100平米户型成交所占比例大幅度上升，而120-130平米户型的成交则主要来源于亿达华庭和万科西半岛。•80-90平米户型成交量最高，成交单价趋低区域市场供应与成交分析02000400060008000100001200008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.08单位:元/㎡东西湖区各房型商品房成交价格走势一房二房三房四房其他010020030040050060070008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.08单位:套东西湖区各房型商品房成交套数走势一房二房三房四房其他在成交量上，两房产品成交所占比重迅速下降，三房成交所占比重上升。在成交价格上，四房及以上户型价格表现得较为坚挺，两房和三房户型价格相对较为稳定。成交分类情况-户型量价比•二房及三房成交量主导，价格相对稳定区域市场供应与成交分析区域市场供应成交分析总结序号指标区域市场特征自身项目情况1供应与成交供应与成交量持续低迷进入08年以来，去化量大幅减低2户型量价80-90二房、90-100二房、120-130三房成为区域的绝对成交产品本案多数余量产品与区域畅销产品不匹配，仅有主力的90-100二房在区域畅销产品区间内；380-90二房已变为流量型产品，其均价同比其他户型最低本案二房产品均价最高，与区域主流行情有一定差距•区域市场的供应与成交双双低迷；•小二房成为区域近期的主要流量型产品。区域市场产品余量区域市场产品余量分析成交分类情况-整体供应存量比二房、三房产品均有大量供应，去化上也集中在这部分产品上，其中二房、三房产品的去化所占比例分别为53.46%和41.94%。•二房及三房的库存率较高在两房产品种，主要集中于80-90平米及90-100平米户型，其中80-90平米户型多来源于沿海赛洛城二期，截止8月底沿海80-90平方米二房产品剩余不足400套。成交分类情况-二房存量比•小于90平米以下的二房去化率明显高于90-100的舒适性二房区域市场产品余量分析三房则主要分布在110-120、120-130、130-140平方米三个面积段。8月三房成交所占比例大幅上升,总共成交182套,其中120-130户型成交96套,占三房成交比重的52.75%.成交分类情况-三房存量比•120-130正三房的去化率最高，大三房去化阻力较大区域市场产品余量分析无论从供应还是成交上讲，4房产品相对较少，目前主要存在于银湖翡翠5月推出的7、10、11三栋楼之中，其去化非常缓慢。区域市场分析成交分类情况-四房存量比•四房去化非常缓慢，余量率较高其它类型产品主要包括的是别墅及复式，其中180平方米以上产品其本上为别墅，目前主要存在于金银湖·别墅、沿海赛洛城之中。其去化很慢。区域市场分析成交分类情况-其它户型存量比•别墅及复式绝对数量值小，余量率高产品余量分析总结序号指标区域市场特征自身项目情况1总体余量二房与三房的去化和余量皆占大头二房与三房为主力配比，余量也最多2分户型余量80-90二房的余量少于90-100二房本案二房以90-100为多3120平米以上三房存量较多本案三房余量多集中于120以上单元4区域内四房余量较大本案近一半的复式单元余量•二房、三房为主要余量产品；•在各户型中，面积较大的皆成为了主要余量，如：90平米以上二房、120平米以上三房。