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Copyright©2011ByALLPKUManagementConsultantsLtd.未经许可，不得外传区域房地产市场分析模型2011年3月整理者：谢德建—2—一、管理工具名称区域房地产市场分析模型—3—二、基本介绍基本概念：一作区域性的房地产分析，都可能要做一个全国房地产业形势概述。本文是在已做全国房地产业分析的前提下，所做的区域性房地产业的分析方法和思路。工具用途：−本文所述的房地产业分析方法和思路具有较强的普遍意义，对北大纵横做其它区域的房地产业分析仍可作为一个参考或模版。工具出处：－本文所述的区域性房地产业分析方法和思路，是基于目前做项目时主要通过网上、现有的一般能获取的资料来考虑的。创新点：对区域房地产市场的总体分析模式是现状类推模式，现状类推模式是假设客户所面对项目开发市场与区域市场的宏观市场同构，而且假设市场条件未来仍将继续，由此给客户提出开发项目的建议。创新背景：北大纵横在为房地产企业提供营销咨询服务中，没有系统的市场分析工具，难以对市场未来发展前景进行规范化的预测，因此，项目组基于客户的需求，建立此分析模型。其它介绍：本管理工具可以做为战略分析中的外部市场分析，但需要适当简化分析内容。—4—三、管理工具操作介绍：区域性房地产市场的分析思路区域经济发展状况分析区域房地产市场区域专业市场分析1.总量分析；2.结构分析；3.水平分析；4.经济发展状况总结1.政策分析；2.城市规划影响分析；3.土地供给与需求分析；4.房产投资和市场供给；5.主要开发商分析；6.房地产需求分析；7.房地产市场总结1、住宅市场供给；a.目前住宅市场的供给、开发、空置面积；b.供给预测；c.供给影响因素；2、住宅市场需求；a.需求预测的思路和方法；b.供需结构比较；c.需求影响因素及需求偏好调查3、关键成功因素—5—区域房地产市场分析时一个潜在的或隐含的基本框架区域市场专业的物业市场供给需求供给需求过去现在将来过去现在将来过去现在将来过去现在将来经济人口区位地点人文心理房地产分析两个层次两个方面三个时段区域市场专业物业市场将来现在过去供给需求五个因素区位人口经济心理地点—6—3.1区域经济发展状况分析从以下方面的进行......经济分析指标总量指标结构指标水平指标包括GDP、工业、商业、投资、物价、金融、人口、进出口总量指标以及对以上未来发展的预测。包括GDP中第一产业、第二产业、第三产业等结构指标。目前区域的产业发展状况包括职工的平均工资、消费，特别是全部收入在居住上的消费、人均居住面积等水平指标。—7—对房地产相关政策的分析，首先要理解房地产政策的实质和类型，以及它们可能在哪些方面影响房地产市场房地产政策的类型房地产政策对房地产市场的影响房地产政策可分为两大类：市场性政策和社会性政策。1、市场性政策：直接服务于市场。如土地的出让与转让等。按其作用又可分为四类：一是房地产市场进出管理政策；二是房地产市场交易政策；三是房地产市场竞争管理政策；四是房地产市场收益分配政策；2、社会性政策：服务于社会，对市场起间接影响作用。如产权登记、房地产税费的制定。可分为三类：一是保护性政策，如保护耕地；二是政治性政策；三是边缘性政策，如关于军队的房地产政策等。房地产政策对房地产市场的影响主要表现在如下几个方面：1、政策对价格、销售模式、形势的影响；如2003年出台的国务院18号文和央行121号文件2、政策对开发热点分布的影响；这类政策表明政府将着重开发哪个局部地区，投入何种优惠条件等；3、政策对开发产品形式的影响；4、政策对整个房地产形势的影响；5、政策对房地产行业变化的影响等。—8—3.2进行房地产市场政策的影响分析可采用的方法和步骤......2领会政策信息的内容和含义3把握政策的影响4分析说明政策的后果跟踪和收集政策信息1收集政策信息时，特别要关注近期出现的、对房地产市场影响较大的政策、法律、法规；要尽可能地把相关政策、法律、法规联系起来分析，比较其中的差异和前后变化，由此而判断政策的目标和意图；把握政策影响的确切部位，以及对各主体的影响程度；在分析后果时，特别是分析对供求关系的影响，在此基础上进行必要的预测；5如果可能，还可对政策进行评论进行政策评论，如评论其缺失之处，这样可以预测政策的未来趋势。—9—从房地产市场的景气指数、基本的销售情况来分析市场的景气程度，且可对市场状况和房产供给情况作出判断房地产景气指数销售情况房地产景气指数包括：土地开发面积分类指数、房地产开发投资分类指数、商品房面积分类指数、竣工面积分类指数、商品房销售价格指数、资金来源分类指数。从景气指数的走势也可判断区域房地产业的总体环境、背景；对小一些的区域来说不一定能给出房地产景气指数，这时尽量找其它能反映房地产状况的指标来分析，如销售数据等。从近年的销售变化能反映出该区域的房地产市场行情变化；从这种变化中，再据其它方面的经验和信息，判断未来房地产的发展趋势；从销售情况中，还能掌握当前房地产的购买主体；一般来说，销售情况是较易收集到的资料，统计年鉴中都有。是必用来分析的资料和信息。—10—从供应和销售、需求的对比中，判断未来的市场的发展变化供应与销售、需求情况投资的各种业态发展变化；近年的供应量与销售量或需求的对比，看空置面积的变化；空置面积的构成情况；目前的土地供应、土地储备，投资变化趋势；市场中主要的竞争对手将采用的投资和运作策略；市场的未来发展变化)......；)......；—11—区域房地产市场的主要开发商分析主要从三个方面来进行2有代表性楼盘的主要特点，销售情况，以及各方对其反映；3目前所拥有的土地储备、投资情况，未来可能采用的市场、房地产开发战略主要开发商的基本情况：发展历史，现状，市场占有率、市场定位、主要业绩指标，竞争能力；1—12—区域房地产需求预测方法论人口增长人口增长带来的所需房屋面积增长收入增长收入增长带来的所需住宅面积增长住宅占商品房的整体比例方法一由以上的预测推算出未来时间内的房地产的整体需求方法二收集近年的房屋开工面积或竣工面积数据推算市场供给量，扣除每年的空置面积，所数据作为需求量运用时间序列模型外推未来的需求量所得的需求量，在经验判断和市场趋势下可作一定的修正—13—3.3对目前住宅市场各在销售或正在开发的项目竞争优势进行评判和对比财务特性单位面积的价格水平；付款方式及折扣；物业管理费和其它税费；存、停车空间的额外租金；......建筑特性地点特性环境特性住宅楼的内外部环境及条件；容积率；住宅的数量与种类；特殊的设计：平层、错层、复式、天井、阳台、落地窗、飘窗；......娱乐性设施：游泳池、球场、健身房、会所等；景观的质量；停车场的设施；......与主要干道和交通枢纽的接近程度和沿途环境；出行的便利性；与学校的接近程度及学校的质量；与商业中心，如大卖场的接近程度及沿途环境。—14—分析区域住宅市场影响供给的考虑因素住户的生命周期：不同的生命周期，对住宅的需求不同，同时会带来旧房的供给住户的购买力：购买力高，购买新房的同时就会出售旧房开发商对未来销售的预期：预期越高，可能商品住宅的供给越多市场中开发商的数量：住户工作地点的变动：这种变动就会带来旧房的供给开发过程中各个要素的价格：如土地成本，建筑材料的成本等房地产开发的生产率和技术土地供应：根据城市规划，可供开发的土地供应量决定了住宅的总体开发面积主要从以下方面的因素来考虑—15—对近期和远期住宅供给情况，作出预测和判断2010年施工面积达xx万平米2010年竣工面积达xx万平米2011年将继续施工面积xx万平米2010年末住宅空置面积xx万平米2011年住宅供应面积xx万平米2010年的施工面积、竣工面积和住宅空置面积是根据2010年1-11月数据作预测所得；一般住宅的施工周期在两年之内，故可假设2010年的未竣工面积将在下年竣工；所得的2011年的住宅供应量还不包括将在2011年开工竣工的面积；据前几年的销售数据可看出，2011年的住宅供给已远超出市场需求。近期远期远期主要从市场走势中判断和预测，可采用时间序列模型，同时结合对市场的判断和各主要房地产开发商可能的市场运作行为、国家或当地政府对房地产的管控来考虑。举例—16—基于区域市场总体住宅需求的预测思路，得出未来一两年内的总体住宅需求收入增长收入增长与人均面积增长比率未来一两年内的人均住宅面积人口基数不变情况下的面积需求考虑人口增长情况下的面积需求考虑住宅需求的促进因素两种因素下的面积需求未来一两年内的总体住宅需求)(LnPGkA×+×=—17—按家庭收入分类，预测不同收入组的可购房屋面积及需求结构不同收入组家庭的比例调查的不同收入组家庭平均人口调查的不同收入组家庭平均收入不同收入组家庭年均可支配收入家庭收入中用于住宅的比例不同收入组家庭用于购房的支出可能购买的房屋面积及不同面积可承担的价格对不同面积的需求结构•如果从行业分类，也可得到不同行业家庭可能购买房屋面积及可以承担的价格。这个结论可与按家庭收入分类的结论作一个基本的对比，从而看出所得的两个结论是否大致相符。且不同的预测方式能给予不同的信息。—18—四、操作要领与经验区域房地产市场分析模型建立时，必须关注如下操作要领区域房地产市场分析模型建立时，必须关注如下操作要领基于客户项目咨询需求，对模型的分析关键点进行增加或减少；例如客户是高端住宅，则需要重点关注所在商圈配套、高端客户的购买倾向等。基于房地产市场近期动态，对模型内容进行调整，例如国八条、区域市场的限购政策等，需要在区域市场分析中重点体现。分析并考虑政府对区域市场产业规划的重要性是否影响房地产市场，例如增加开发区面积，提高对某块地所在片区的产业扶持力度等。对于区域市场存在城镇化趋势的情况，需要重点分析外来人口、人员结构变化对区域房地产市场的影响。结合客户能力与资源，对某些特点的房地产楼盘进行调研，分析相互之间的竞争性与影响关系。—19—五、区域房地产市场分析模型案例案例名称：西安润基投资集团咨询项目项目团队：谢德建程方立王红菊彭波主要成果：企业发展战略、管控组织体系、流程再造、绩效管理体系、企业文化、战略实施辅导—20—首先，开展某城市区域经济发展分析及总结......基础产业和基础设施的建设情况、固定资产投资概况......3居民的收入、可支配收入的增长速度、其收入的消费分配......5某城市近年的经济总体发展格局、趋势和发展速度......1城市人口的变化情况：人口总数、城市人口增长率，家庭规模......4投资的总体格局，投资的方向，投资的主体及其发展趋势......2近年来，城镇居民住房条件变化情况和发展的大体格局......6—21—其次，分析并总结某城市的房地产发展趋势预测某城市房地产投资在未来两年内将会持续走低；6某城市房地产近两年内的趋势是趋向供需总体平衡；32011年住宅市场的供给仍将出现较大的结构性过剩；5某城市的土地供应量至少在每年300万平米的水平；1目前某城市的商品住宅供给结构不合理，高档住宅比例偏高，而经济适用房的比例偏低；4预测整个某城市的房地产对商品房的面积需求398.51万平米；2某城市的房地产市场商品房的结构继续调整，住宅所占的比例将有所下降，但仍将占有较高的比例；7市场正处于对空置房的消化阶段，空置房的面积和空置率将有所下降。8—22—第三，对影响住宅市场需求因素进行分析，得出预测结果商品房价格和二级市场的供应。住宅供给市场上，现有房产的价格直接影响人们购买能力和欲望。同时二手房的供给量，也影响人们是否转向二手市场购买房产。城市的整体规划和拆迁。城市的规划和拆迁改造，拆迁人群的住房要求必然要在住宅市场上得以满足。住户的生命周期和家庭主要成员的年龄结构。一个家庭在不同的阶段对住宅面积需求是不同的。收入变化。某城市居住人口收入的变化直接关系到他们是否具备经济能力改善住房面积。金融部门的支持力度。如果金融部门加大按揭贷放的优惠力度，则