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珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研（社会经济状况）城市中观环境调研（房地产市场状况）城市微观环境调研（商业及会所状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费整体状况开发销售营销水平热点区域商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所1、房地产市场整体状况（1）全国房地产市场销售价格同比上涨根据发改委和统计局09年8月的最新调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份持平。一、新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。二、二手住房销售价格同比上涨3.6%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。三、新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨0.1%，环比上涨0.3%.四、8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前国内适度宽松的金融信贷为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性置业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策抑制房价再次过快上涨。房地产投资情况单位：亿元0.010.020.030.040.050.060.070.0全社会固定资产投资房地产开发投资住宅开发投资（2）珠海房地产投资开发下行趋势明显一、2009年1-8月份珠海全社会固定资产投资总额为219.3亿元，同比下降5.2%，其中房地产开发投资为63.9亿元，同比下降幅明显，达33.1%。珠海2008年1月-2009年8月房地产投资情况对比数据来源：珠海市统计局二、2009年1-8月份珠海商品住宅施工面积为782.31万平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面积为220.45万平方米，同比下降9%。商品住宅开发情况单位：万㎡0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0商品住宅施工面积商品住宅竣工面积珠海2008年1月-2009年8月房地产开发情况对比数据来源：珠海市统计局受2007年房地产投资热潮惯性的影响，2008年前两月珠海固定资产投资规模依然较大，随后楼市进入调整期，房地产投资力度降温，一直延续至2009年8月份，房地产投资相对趋缓，同比下降明显。由于目前珠海房地产市场积累的开工量较大，后市仍显谨慎，2009年前8个月商品住宅的新增施工量整体上较去年同期要低，但表现出逐步上扬的趋势。珠海市上半年房地产一级市场并未像二级市场那样表现出“阳春般”的气息，而持续保持不温不火的态势。主要是由于受国家整体宏观经济环境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上珠海房地产市场上前期累计的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。随着横琴大开发的付诸实施，该区域内房地产开发将成为未来的热点，地价也会水涨船高。（3）珠海土地市场保持平稳态势（4）珠海住宅销售价格出现小幅回落8月份珠海全市的住宅销售均价为7818元/㎡，环比下降5.5%，同比降幅为1%。其中，香洲区住宅销售均价为9410元/㎡，斗门区为4818元/㎡，金湾区为3352元/㎡，相比7月份上涨幅度分别为-2.03%、-7.03%、-5.84%，各个区域的新房销售均价均有不同程度下降。珠海市各区商品住房预购均价走势02000400060008000100001200008.8月9月10月11月12月09.1月2月3月4月5月6月7月8月全市香洲区斗门区金湾区数据来源：珠海市统计局珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显，2008年下半年表现更为突出。进入2009年以后，珠海各区域楼盘成交相对稳定，使得房价变动趋于平稳，之后随着全国楼市整体回暖及珠海本地市场新房供应量相对减少，促使从2月份开始珠海房价呈逐步上升的态势。综合2009年前8个月房价变动的趋势来看，上半年珠海房价稳中有升，预计下半年涨幅整体较上半年要大。虽然8月份出现房价连续7月上涨后首次回落，但从国庆后推出的项目来看均为中高档楼盘，因此价格持续下跌的可能性不大。（5）珠海住宅销售面积持续增加统计资料显示，8月份珠海全市新房交易较上月依然表现出上涨趋势。全市新房交易面积环比上涨2.19%。涨幅较上月减少8个百分点。其中香洲区环比下降2.75%，斗门区相比上月涨幅达26.84%，金湾区成交环比涨幅为0.3%。珠海市各区商品住房交易面积（万㎡）010203040全市10.69.49.31110.610.210.319.422.42228.731.832.5香洲区8.25.87.27.77.97.16.81516.917.12324.724斗门区1.82.31.40.91.82.22.23.34.12.73.65.16.5金湾区0.61.20.72.40.90.81.31.11.42.32.122.108.8月9月10月11月12月09.1月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：珠海市统计局从2009年3月份开始，随着房市政策的刺激、刚性置业需求的释放以及珠海城市建设一系列利好因素的触动，珠海住宅市场成交量回升明显。主城区8月份住房成交量与上月持平，而西区住宅也有不同程度的上升。截止2009年8月份，珠海主城区新房可供预售面积为62.8万㎡，预购面积达91.7万㎡。受市场不明朗的影响，新盘面市减少，市场供应下降，相应的成交量却有所上升，从09年3季度楼市的表现来看，整个珠海住房市场的供需矛盾正逐步趋于缓和。后市走势将显稳定步调，出现明显波动的可能性不大。（6）珠海二手房交易价格及面积稳步上升一、珠海主城区二手房价基本维持在4000-5000元/㎡之间，波动幅度不大；斗门区二手房价格自5月份开始呈稳步上升趋势，突破2000元/㎡关口；金湾二手房价格仍维持在2000元/㎡以下的范围浮动。珠海市二手房交易均价(元/㎡）010002000300040005000全市3217350734683391410538643333386140273983414241804143香洲4620421841963937453842804176425145894371466445734572斗门1577184515671542157715691394178116561810204620752153金湾149911311177107814101318143413581759127115121206173508.8月9月10月11月12月09.1月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：珠海市统计局二、随着一手房市场的回升，全市二手房自2009年1月份开始呈逐步递增趋势，并超过去年同期水平，反映出珠海购房的刚性需求正得到较好的释放。8月份全市二手房交易面积出现正常性回调。珠海市二手房交易面积（万㎡）05101520全市6.94.54.1556.37.610.512.614.116.318.315.9香洲3.84.23.144.35.45.3910.212.113.315.713.2斗门0.61.80.50.40.40.61.811.81.31.91.62金湾2.61.10.50.60.30.30.50.50.60.71.10.960.708.8月9月10月11月12月09.1月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：珠海市统计局（1）珠海商业地产开发及销售状况与08年同期相比，珠海商业地产施工面积和竣工面积均有较大提高。珠海商业地产开发热度不减。数据来源：珠海市统计局2、珠海商业地产开发及销售状况（1）纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和规模偏小的临街商铺上，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。（2）主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。（3）商业幅射力较窄，经营局限在本地市场项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。（4）商业业态向多元化发展新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。（2）珠海商业地产开发及销售状况09年上半年同08年环比相比，商业地产销售面积和销售金额大幅下降21%以上，空置面积虽有下降，但总量依然很大，形势非常严峻。从珠海的商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎“只租不售”、“分割销售产权式”和“合作分成”等三种形式。（1）分割销售产权：珠海的米兰丽都及迎宾广场两个商业地产项目采用这种销售方式，从而让开发商提前迅速获得高额的开发回报，但是该种杀鸡取卵似的销售形式使整体商业物业被分割成几百甚至几千个商家，物业所有权已经转移分解，商场的整体性无从谈起，加之管理公司的管理水平低下，只知管理不知经营，商场内的经营者各自为战，起码的商场整体宣传有人组织无人参与，致使经营情况欠佳。目前这种商业地产销售产权式的经营方式已被国家相关部门叫停整顿。（2）合作分成：珠海百货及珠海免税商场则采取的是合作分成的经营形式。该种形式多见于国有零售企业改制后符合实际情况的商场。此种商场地处城市的有一定历史的商业中心，且管理人员曾经直接参与过商品的采、供、销、网络，了解合作方的商品价值及经营模式，同时便于安置下岗职工及解决改制后的遗留问题。与其他形式比较此种模式相对保守，缺乏前进动力，并且一旦合作对象选择失误或对销售报表分析得不够严谨，相关管理条规执行缺乏力度，退场机制人情化等，较容易让商场变成仓库，成为过季商品的卖场，长此以往商场将慢慢退出原有的地位。且对于实力欠佳的开发商而言，不易实现资金的快速回笼和项目的滚动开发。（3）只租不售：目前即将面市的中海环宇城、华发购物城和华发商业中心等多个大型商业项目，都将选择“只租不售”的开发经营模式，计划长期持有该商业物业，一段时间内靠“收取租金”维持，待价格上涨到合适的位置时，再择机出售产权获利。这种方式需要开发商拥有极其雄厚的资金实力和长期的经营理念作支撑。3、珠海商业地产开发营销水平（1）商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。（2）开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。（3）商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。（4）商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。4、珠海商业地产热点开发区域从珠海主城区商业网点的分布情况来看，由于受北部山脉、东部海岸线、南部澳门的阻碍以及中部板樟山的分隔，珠海商业显得非常分散，彼此缺乏紧密联系，无法形成一个城市核心商圈。随着经济的发展和城市的西拓，前山老工业区的改造、轻轨的建成和新商业项目的增加和升级，未来前山、南湾将是珠海商业发展的热点区域。回顾珠海商业网点运营模式的变迁历史，不难发现，珠海的商业模式有着一条清晰的发展脉络：从80年代提供粮油、布匹物资的供销合作社——到80年代末出现的街道综合商店——到90年代中出现的零散街铺、小商场——再到2000年以后出现的主题商