璧山县房地产市场调查

璧山县房地产市场调查东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司2010年1月2目录1、璧山县区位介绍......................................................................................................32、璧山县与邻近各区县房地产开发对比..................................................................32.1、房地产开发企业对比....................................................................................32.2、房地产投资对比............................................................................................42.3、商品房竣工面积对比....................................................................................52.4、商品房销售面积对比....................................................................................52.5、商品房成交价格对比....................................................................................63、璧山县及邻近区县现有楼盘情况..........................................................................73.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比................................................................73.2、璧山县现有楼盘介绍....................................................................................931、璧山县区位介绍璧山县位于重庆市以西，东经106.02'至东经106.20'，北纬29.17'至29.53'。东西宽15.5公里，南北长66.5公里，县域面积915平方公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、北碚区。璧山县四周环山，拥有43万亩茂密的森林，环境清幽，森林覆盖率达到31.4％，人均森林面积高达460平方米，正如中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来视察璧山时说，“从地图上看，璧山像我们的宝岛台湾，面积915平方公里，相当于伟大祖国的万分之一，好似一片叶子飘在重庆主城区旁边”，是临近重庆主城的天然“绿岛”。璧山县地质构造属川东南弧形构造带，华蓥山复式背斜中的温塘峡背（东山）与沥青峡背斜（西山）之间。据清同治四年《璧山县志》载：璧山“形如柳叶，四壁皆山，外高中平”。境东有缙云山，西有巴岳山，东山、西山为天然屏障，海拔分别在500－810米和500－885米之间，两山夹一槽，中部系丘陵地带，海拔在270－400米之间。东西山面积约161平方公里，占全县总面积的17.6%，丘陵面积753平方公里，占82.4%。县域地表水属外流水系，有大小溪河75条。其中，璧南河系长江一级支流，全长73.1公里，在江津区油溪镇注入长江；璧北河全长37公里，在北碚区澄江镇注入嘉陵江；梅江河流经璧山西部各乡镇，全长53公里。璧山县地处中亚热带湿润季风气候区，气候湿润，雨量充沛，四季分明。具有春旱、夏热、秋迟、冬暖、无霜期长以及风速小、湿度大、日照少、云雾绵雨多的特点。年平均气温18.3℃，极端最高气温39.7℃，极端最低气温2.3℃；年平均降雨量1231.2mm；年平均日照时数911.5小时；年平均风速1.6米/秒；年平均相对湿度80%；年平均无霜期337天。2、璧山县与邻近各区县房地产开发对比2.1、房地产开发企业对比一个地区的房地产开发企业的数量和开发企业的规模对整个地区的房地产行业发展起着非常关键的作用。而国内知名房地产开发企业的入驻更是一个地区提升本地区房地产品质的保证，如碧桂园入驻长寿，带动了长寿区房地产开发的小区化；金科入驻涪陵，带动了涪4陵地区住宅品质的大幅提升，对地区房价的上涨也起到了推波助澜的作用。表一：璧山县及其周边区县房地产开发企业统计区县璧山铜梁江津合川永川北碚沙坪坝九龙坡开发企业数量383819211676186198数据来源：中国房地产行业网与璧山县接壤的区县有铜梁、江津、合川、永川、北碚、沙坪坝和九龙坡。北碚、沙坪坝和九龙坡均属于重庆市主城区，吸引了众多的房地产开发企业，其中有相当一部分为国内知名房地产开发企业，其城市建设、商品房开发均非一般区县可比拟；恒大地产入驻江津，已经开发了恒大金碧天下，金科在2010年初与永川区政府签订了新城开发合作协议，可以预计，在这些区县中，江津、永川已经取得了房地产开发的巨大优势，其商品住宅品质的提升将会很快。目前在璧山县登记注册的房地产开发企业有38家，其中二级资质12家，三级资质26家，整体而言璧山县本地房地产开发企业实力较弱；2009年璧山县与重庆地产集团签约，共同打造绿岛新区，这无疑对提升璧山县房地产开发的品质具有较大的推动作用。2.2、房地产投资对比图一：2007年、2008年各区县房地产开发投资情况（万元）01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县20082007数据来源：重庆市统计年鉴从图一可知，在璧山及其周边区县中，九龙坡、沙坪坝房地产开发投资占据绝对优势，璧山县的投资量仅高于铜梁县，均比其他区县投资规模要小；同时，除主城三区外，其余区5县2008年房地产开发投资均比2007年有所增长。2009年前三季度，璧山县完成房地产开发投资6.67亿元，同比下降28.6%。整体而言，璧山县房地产开发投资规模较小。2.3、商品房竣工面积对比2008年璧山县商品房竣工面积为15.7万平方米，其中住宅13.35万平方，在与各临近区县中对比中，排名垫底；排名最高的为九龙坡区，商品房竣工面积154.20万平方米，其中住宅118.95万平方米，其次为沙坪坝区。值得一提的是，永川区商品房竣工面积高于北碚区。2009年前三季度，璧山县商品房竣工面积23.42万平方米，同比增长200%，璧山县商品房竣工面积在2009年出现了大幅增长。图二：2008年商品房竣工面积情况（平方米）02000004000006000008000001000000120000014000001600000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房竣工面积住宅竣工面积数据来源：重庆市统计年鉴2.4、商品房销售面积对比在商品房销售方面，2008年，璧山县商品房销售面积68.28万平方米，同比增长11.55%，其中住宅销售面积66.23，同比增长17.10%。在各区县对比中，璧山县销售面积高于北碚区和铜梁县，沙坪坝区排名第一。2009年前三季度，璧山县商品房销售面积为47.3万平方米，同比增长0.40%。璧山县商品房销售面积排名的提高，表明璧山县商品房需求较大，市场活跃度高于北碚区和铜梁县。图三：2008年商品房销售面积情况（平方米）605000001000000150000020000002500000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售面积住宅销售面积数据来源：重庆市统计局2.5、商品房成交价格对比在商品房成交价格方面，2008年，璧山县商品房成交均价为1769.69元/平方米，商品住宅成交均价为1666元/平方米，在与邻近区县对比中，璧山县房屋均价最低。2009年前三季度，璧山县房屋成交均价为2173.66元/平方米；2010年1月11日至17日，沙坪坝区房屋成交均价为4431元/平方米，九龙坡区为3935元/平方米，北碚区为3399元/平方米。在商品房成交价格方面，璧山县具有比较明显的优势，拥有较大上升空间。图四：2008年璧山县及其周边区县商品房成交均价对比（元/平方米）05001000150020002500300035004000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售均价住宅销售均价注：商品房成交均价由销售额与销售面积相比而得出与接壤各区县相比，璧山县房地产开发企业整体实力较弱，楼盘品质难以与大房地产开发公司的项目相竞争；同时璧山县房地产开发投资不足，导致竣工面积较少，商品房供应不7足；璧山县商品房销售市场相对比较活跃，成交量较大，但成交价格较低。综合而言，璧山县房地产项目具有较高的价格竞争优势，房地产项目品质有待进一步提高。3、璧山县及邻近区县现有楼盘情况3.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比表二：璧山县及邻近区县现有楼盘情况区域楼盘数量楼盘名称开发商价格（元/平方米）备注璧山7川东瀛嘉天下瀛嘉房地产3500小高层、多层、别墅、花园洋房天佑山水国际璧山县天佑房地产3500小高层利雅白云湖利雅地产3700待售、独栋、联排、双拼瀚恩阳光瀚恩物业2300售完、小高层虹都景苑顺华房地产售完、高层、小高层金桂苑大圆祥房地产售完、高层、小高层钰馨居桓大物业950售完、小高层铜梁11泽京普罗旺斯泽京房地产2400花园洋房/高层龙轩大地龙轩实业3000西班牙花园洋房皓宏阳光水岸皓宏实业2400多层、高层祥龙居世纪阳光祥龙居实业2400多层、高层益星雅郡开祥房地产2070售完、小高层龙城云洲恒鼎房地产2500售完、小高层白龙嘉和丽景皓宏实业1400售完、多层聚英花园德感房地产1700售完、多层、高层、小高层花样年华开县渝东房地产898售完、高层淮远丽景双远实业1950售完、联排别墅、花园洋房江津13中山古镇同心坊愉松建设1768高层、小高层、别墅会龙别院阜泰建设2100花园洋房MOMA西西里点金苑房地产3000高层小高层8锦江半岛杜亨实业3400高层恒大金碧天下恒大地产5000别墅、小高层半岛明珠建群房地产2800高层洛维四面山水洛维房地产2500多层龙煌加州国际富麒集团重庆龙煌实业待定高层享湖云居1700售完祥瑞·水木年华·湖上祥瑞房地产2000多层/高层水岸花都都美成房地产1200多层,花园洋房,小高层点金苑江岸丽水点金苑房地产2580高层、售完金沙海岸源房地产售完、多层、高层、小高层合川17东海滨江城东海房地产3500高层尚特区成瑞房地产1488多层、售完明珠苑三鑫物业发展2200售完黄金涪畔正吉房地产售完逸城山水金万科房地产2700高层、售完金色港湾俊景百康年城市建设发展1400多层、售完芳菲苑合川市吉安房地产1250高层、售完阳洲花苑中人实业（集团）1100高层、售完三星水榭香都三鑫物业发展高层、售完名人丽都临湖居金万科房地产高层、售完南城水岸16号楼金万科房地产1500高层、售完世纪花园郦城长帆地产发展1500高层、售完南城华府合川华易房地产2400高层、售完金色港湾明郡百康年城市建设发展多层.售完紫苑三江明珠紫苑房地产2850塔楼、高层、售完纯阳金沙水岸纯阳建设1500高层、售完合川工业品综合交易市场太和物业（集团）售完永川17俊豪中央大街俊豪实业3400高层、商业美馨花园汇龙房地产2000小高层山水林涧宏旭房地产4000别墅9巨宇江南巨宇房地产2500多层,小高层、售完奥韵天居八号鑫奥陶房地产2600售完菏塘月色永川申丰置业2300花园洋房、小高层幸福花园全发房地产小高层骑龙园汇龙房地产高层宇界尚城宇界实业高层馨城国际乐华房地产高层百年华庭高层金色大地渝永房地产2500小高层伟豪友情天地伟豪实业小高层伟豪学林锦园伟豪实业2