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1华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司金隅嘉业昌平项目市场分析与定位PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司2思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司3思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司4宏观环境分析问题：究竟是该局限在昌平狭小的区域，还是该站在北京城市发展的角度来研究本项目？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司5昌平新城与北京城市发展的关系q昌平新城与北京市区具有非常便捷的交通联系ü已经拥有的交通体系•高速公路：八达岭高速（客运专用通道）•一级公路：立汤路ü在建/待建的交通体系•高速公路：京包高速（货运专用通道）•主干道路：南丰路（北五环林萃桥—新城东扩区南邵镇）ü正在规划中的交通体系•市郊铁路2号线ü公共交通体系•公交919•公交345八达岭高速立汤路京包高速PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司6昌平新城与北京城市发展的关系q昌平新城已经承担起疏解中心城功能、集聚新产业的重任ü正在建设/投入运营的重要产业园区•中关村科技产业园区u中关村科技园昌平园u中关村国家工程技术创新与产业化基地u生命科学园•沙河高教园区u北航u北邮u北师大u中央财经u外交学院•福田现代制造业园区PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司7昌平新城与北京城市发展的关系q昌平新城必须承担起疏解中心城人口的重要职能ü目前通州、顺义和亦庄新城更多承载了疏解北京东部、东南部和东北部人口的重任ü未来昌平新城应更多承载疏解北京西北部人口的重任作为昌平新城的一个大型地产开发项目，本项目毫无疑问应站在北京城市发展的角度进行定位。在满足昌平新城本地住房需求的同时，也应承担起疏解中心城人口的重任。作为昌平新城的一个大型地产开发项目，本项目毫无疑问应站在北京城市发展的角度进行定位。在满足昌平新城本地住房需求的同时，也应承担起疏解中心城人口的重任。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司8昌平新城规划与本项目发展的关系q新城功能区规划为本项目发展提供了稳定的客户来源ü规划四大功能区•昌平新区•沙河新区•埝头马池口•百善ü规划的重要园区和基地•中关村科技园昌平园•沙河高教园区•国家工程技术创新与产业化基地•福田现代制造业园区•。。。中关村科技园昌平园沙河高教园区福田现代制造业园区国家工程技术创新与产业化基地本项目PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司9昌平新城规划与本项目发展的关系q新城交通规划加强了本项目与各功能区的联系本项目应发挥自身优势，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区的客户。本项目应发挥自身优势，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区的客户。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司10房地产政策影响分析q2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感ü海淀西三旗新都东路项目•投标日期2007年4月26日•项目规模总建筑面积44．8万平方米，住宅面积约39万平方米•销售限价6350元/平米•周边售价8500元/平米以上PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司11房地产政策影响分析q2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感ü丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”项目•投标日期：2007年5月11日•项目规模：规划建筑面积220134.48平方米•销售限价：6800元/平米ü石景山区金顶街三区项目•投标日期：2007年5月11日•项目规模：规划建筑面积427200平方米•销售限价：6250元/平米在限价房延缓市区居民置业紧迫感的环境下，本项目应采取相对谨慎的开发策略、更为灵活的价格策略，从而限低项目风险。在限价房延缓市区居民置业紧迫感的环境下，本项目应采取相对谨慎的开发策略、更为灵活的价格策略，从而限低项目风险。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司12小结q本项目不应局限在昌平狭小的区域，而应站在北京城市发展的角度来探讨未来的定位与发展。q考虑到本项目自身的规模特性，未来发展应遵循下述原则：ü首先，作为地处昌平老城区的项目，毫无疑问应尽可能消化老城区客户的住房需求ü其次，应依托自身条件，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区客户的关注ü最后，在得到地缘客户有利支撑的条件下，通过良好的产品设计吸引市区客户的关注q在国家调控政策（特别是两限房政策）频出的环境下，本项目未来的价格发展路线应较为谨慎。在看好市场前景的同时，应采用较为保守的价格路线，以降低市场风险。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司13思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司14自身条件分析问题：本项目的市场本质是什么？未来应按照一个什么样的轴线来设计本项目？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司15139.814.5530231747.83.8405101520253035404550新新公寓（2002-4）花样年华（2002-5）都市节奏（2002-9）亢山住宅小区（2002-9）燕平家园（2003-6）世涛天朗（2003-12）果岭小镇（2004-7）蓝郡国际花园（2004-9）龙泽国际公馆（2006-11）本项目（2007年）（万平米）项目规模分析q本项目属于昌平城区的“大盘项目”，定位与设计都必须服从大盘的本质和特性ü客户群、产品和价格定位都必须按照一个时间轴来进行•客户群应多样化，避免单一、纯粹的定位原则•关注客户群的动态变化，结合客户群的变化来提供相对应的产品•产品特色和亮点应分批分步推出，以求具备“持续性超越”的能力•初期价格的制定“勿过于求高求远”，应为后期价格的调整提供充足的空间PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司16规划条件分析q本项目属于昌平城区的“高层高密度”大盘项目，应走一条不同于郊区现有项目的路线47.83.817233013建筑面积（万平米）高层3.48龙泽国际公馆2.8/2.9/1.72.30.961.43.7容积率小高层高层蓝郡国际花园高层新新公寓多层小高层世涛天朗联排别墅花园洋房果岭小镇高层（主）小高层多层物业类型本项目ü未来打造一个“有别于昌平、等同于市区”的都市型产品，是本项目应遵循的发展路线。只有这样，才能从根本上区别于郊区现有项目，同时也才能真正推动昌平城市的发展。ü未来打造一个“有别于昌平、等同于市区”的都市型产品，是本项目应遵循的发展路线。只有这样，才能从根本上区别于郊区现有项目，同时也才能真正推动昌平城市的发展。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司17其他条件分析q本项目应充分发挥自身所具有的优势，并通过产品设计来规避劣势条件的影响ü优势之一•在昌平城区北向、西向发展受阻，东扩区发展时间较长的条件下，本项目所处的老城区南部区域成为近期发展的热点，市民认知度非常高0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%适合于居住适合于商生活配套设施完善生活配套不能满足需求交通方便临主路，噪声影响较大教育配套设施完善，方便子女入学教育配套一般区域发展前景看好区域发展前景一般数据来源：华高莱斯市场调查问卷PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司18其他条件分析q本项目应充分发挥自身所具有的优势，并通过产品设计来规避劣势条件的影响ü优势之二•本项目四面临路，路网发展，交通方便•北侧紧邻的南环路为昌平门户路线，非常有利于本项目形象的树立PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司19其他条件分析q本项目应充分发挥自身所具有的优势，并通过产品设计来规避劣势条件的影响ü优势之三•开发企业的品牌效应和巨大实力u昌平现有项目的开发企业基本为当地实力有限、且专业度较为欠缺的企业，无论是从产品品质还是从企业知名度而言都较为欠缺。u金隅嘉业作为北京市知名大型国有房地产开发企业，完全可以依托自身品牌优势，吸引市区客户前往置业，并通过标杆性、旗舰性产品的打造来推动昌平城市的发展。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司20其他条件分析q本项目应充分发挥自身所具有的优势，并通过产品设计来规避劣势条件的影响ü劣势•地块东南部烟囱、加油站对住宅品质的影响•地块西侧电脑城，家居建材城等嘈杂商业以及信息技术学校对住宅品质的影响PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司21小结q“大盘”作为本项目的市场本质，定位和设计都必须以一个时间轴的概念来展开。ü具体而言，本项目应遵循以下的原则•客户群应多样化