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第二篇南京市写字楼分析1第一章南京写字楼现状概述为了解南京写字楼市场，我公司作了全面地调查工作，发现整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼、中华路和白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。入世为南京的房地产业打了一支强心针。今年以来，南京写字楼的上市量已经达到了150万平方米左右，销售形势也较为乐观，就连一些早已上市但销售不畅的旧楼盘也重新焕发了生机。据我们了解，南京近期上市的写字楼一下子冒出了10多幢，还有不少写字楼即将正式启动，这些新推出的写字楼通常设施先进，档次较高。另外一些过去早已上市但一直未能脱手的写字楼也看准了入世以后的商机，纷纷开始重新包装，准备再次上市。入世后外资投入的增加和进口的增加将吸引更多的国外公司进驻，而且会给本市企业带来更多的发展机遇，这必然会刺激市场写字楼的需求。但写字楼一时间大批量上市也会带来激烈的竞争。第二篇南京市写字楼分析2南京在售、在租办公楼一览表序号名称序号名称序号名称1金轮大厦31苏宁环球大厦61南京颐和商厦2青华大厦32现代城堡62金山大厦3工商银行综合楼33天时商业中心63新立基大厦4贡院街东牌坊综合楼34南京国际金融中心64和平大厦5虎距南路办公楼35金淮海商业中心65中信大厦6天安国际商场36新华大厦66锦绣大厦7黄浦广场37益来国际广场67隆盛金融广场8投资大厦38裴家港14号综合楼68金龙蟠商苑9长发信息大厦39文云大厦69体仁大厦10建江大厦40天环大厦70福鑫国际大厦第二篇南京市写字楼分析311世贸中心（金陵饭店）41东沛大厦71贝多大酒店12随园大厦42阳光大厦72怡华假日（东联大厦）13友谊华联商厦43金丝利喜来登大酒店73江苏国贸大楼14中南大厦44华威大厦74建达大厦15长城大厦45银翔公寓75国瑞大酒店16三元公寓46金鹰国际商城76鼓楼大厦17星汉大厦47宁海大厦77估衣廊商住楼18诺亚涉外商务大厦48苏苑大厦78东宇大厦19东正大厦（联通大厦）49苏发大厦79新澳国际商务中心20华新大厦50富升大厦80苏宁大厦21华荣大厦51月新花园公寓81弘业大厦22金鹏大厦52长江贸易大厦82华泰大厦23南京振兴国际大厦（华厦大厦）53佳汇大厦83扬子大厦第二篇南京市写字楼分析424五台山庄星月楼54紫荆大酒店84江苏国际经贸大厦25永丰国际商业大厦55长江花园85金銮大厦26江苏通讯大厦56金陵国际商贸86洪武大厦27长乐大厦57特创商务楼87汇鸿大厦28状元楼酒店58天安商厦88南京国际贸易中心29金鹰汉中新城59开元1号综合楼89国药大厦30民族大厦60华富大厦90友谊华联大厦第二篇南京市写字楼分析5第二章南京市写字楼分析第一节写字楼楼盘档案南京国际金融中心位置：汉中路1号总建筑面积：5万㎡总楼层:50层价格:10000元/㎡左右开发商:南京招商局第二篇南京市写字楼分析6锦绣大厦位置：长江路总建筑面积：4万㎡总楼层:30层价格:4000—5000元/㎡目前工程进度:地基入伙期:2002开发商:玄武区开发公司,香港顺梁公司第二篇南京市写字楼分析7天安国际商场位置：新街口总建筑面积：12万㎡总楼层:42层目前工程进度:地面15层入伙期:2002年交房开发商:南京天都房产有限公司第二篇南京市写字楼分析8华辰大厦商住楼地址：沈举人巷19号开发商：长发集团南京华辰房地产开发公司行销策划：南京杰达广告公司房地产代理分公司建筑资料：面积供给，131-206平米售价范围：5100-5200元/平米租价范围：只售不租物管：1元/平米/月电梯品牌：富士通货梯数量：无停车费：18万/个楼宇自动化：智能化楼宇第二篇南京市写字楼分析9安保智能化：经外线监控楼宇装修：单位内部：毛坯房外墙：澳大利亚进口外墙真石漆第二篇南京市写字楼分析10星汉大厦区位图地理位置汉中路182号总建筑面积43万总楼层8层(6层以上为写字楼)标准层建筑面积1150交房标准地板乳胶漆墙面吊顶中央空调实用率80%电梯五部三菱客梯,一部货梯租金2元/天个案分析:位于南京市鼓楼区汉中路182号的星汉大厦由江苏星汉置业有限公司投资建设的纯写字楼。大楼于97年初交付付款方式付半年租金售价6500元/m2第二篇南京市写字楼分析11物业管理费6元/月(包括空调电梯公用部分卫生)使用，外立面比较陈旧，物业管理亦不太全面。星汉置业上属单位为江苏航空产业集团有限公司责任公司，故大楼内部分住户为航空公司附属单位。大楼本身配套较为齐全：休闲中心，多功能厅，中、西餐厅等应有尽有。空调开放时间周一至周五7：00—18：00车位1000元/个/月,买10万元/个第二篇南京市写字楼分析12金鹏大厦区位图地理位置汉中路牌楼巷开发商金鹏房地产开发公司总建筑面积5万m2以上总楼层20层(B1、B2为车库,下沉式广场;13层为商业娱乐用房;48层为住宅;918层以上为商住楼)标准层建筑面积161928m2单元面积1442597m2实用率70%电梯八部,主楼电梯为迅达电梯个案分析：金鹏大厦附近的公交线路有5、9、13路等，周围地区商售价48005650元第二篇南京市写字楼分析13付款方式分期付款(三年付清)或一次性付款业繁荣，交通便利。但是由于大厦为复式套型，其面积偏大，总价高且不利于分隔；标准层甚至有29个单元，而电梯只有8部质量较差的迅达电梯，不足以满足客户需要。第二篇南京市写字楼分析14金鹰·汉中新城区位图地理位置汉中西路1号（石城桥旁）开发商金鹰国际实业有限公司总建筑面积3.2万平米总楼层28层楼层分布1-6F为商业用房，7-28F为商住用房标准层净高2.7米标准层建筑面积2000平米单元建筑面积130-300平米个案分析：金鹰汉中新城位于河西新区最东沿，亦为入西区之门户，实用率73%第二篇南京市写字楼分析15车位60个，租600元/个/月，售11万元/个兼有多个公交站点，交通较为便捷，周转的布局相对较凌乱，缺乏一定上档次的商业气氛，大厦外观气派。6部三菱高速电梯，周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功，已达85%左右。空调开放时间7：30-18：30电梯6部可载20人的三菱电梯售价4700-6200元/平米付款方式按揭和一次性付款物业管理费3.2元/平米/月特色在楼层较高处，可眺望周边莫愁湖，清凉山等景点第二篇南京市写字楼分析16福鑫国际大厦地理位置：洪武路359号开发商：南京市房产经营总公司市推统筹：HAVEAD施工单位：南京三建（集团）公司楼层：40售价范围：6250元/平方米，均价7000，不租物管费用：6—8元/平方米/月电梯：12部瑞士信达，有货梯车位：350个中央空调：自由使用智能化：5A级别，亨利HENPY自动报警，CAT卫星电视接口。第二篇南京市写字楼分析17通讯系统：5000个IDD端口楼宇装修：公共部分耀皮玻璃，单位内部为吊顶、墙面、地砖。建筑风格：北美配套：3000平方米花园广场，3000平方米自助行政餐厅。第二篇南京市写字楼分析18汇鸿大厦区位图地理位置白下路91号）发展商江苏省汇鸿集团华源贸易有限公司总建筑面积7万余平米总楼层28层标准层净高2.8米标准层建筑面积705平米单元面积38.04-144.8平米交房标准地板，乳胶漆实用率80%个案分析：汇鸿大厦位于白下路，距新街口仅需5分钟车程，交通较为便捷。该大厦由两幢28层建筑物组成，外观较为租金2.2-2.3元/平米/天（只租不售，含物业管理费）第二篇南京市写字楼分析19付款方式季付，半年付气派。单元面积由38.04-144.38平米多种套型，可供不同企业选择，2.2-2.3元/平米。价格较为合理，将原先的酒店式公寓改为写字楼格局，使单元房型不够合理，28层的大厦配备三部客梯，略嫌不够，虽然已有80%的良好的销售业绩，但绝大部分为汇鸿集团下属子公司入驻。空调开放时间周一至周五7：30-18：00车位地下80个，地面20个，租价:1000-1500元/个/月销售率80%（大部分自用）供电系统双回路供电电梯进口三菱，三部客梯物业管理公司自己组建第二篇南京市写字楼分析20国际经贸大厦区位图地理位置中华路50号发展商江苏省经贸委总建筑面积5万平米总楼层38层标准层净高3米标准层建筑面积1206.5平米交房标准地砖乳胶漆，吊顶实用率60-70%售价只租不售，2-3元/平米/天（包含物业管理费）付款方式季付第二篇南京市写字楼分析21空调开放时间周一至周五7：00-18：00个案分析：国际经贸大厦由江苏省经贸投资建造，位于白下区中华路上，虽然不属于新街口范围，但至新街口只需5分钟车程，交通交为便利，停车位充足。多为贸易公司入驻，物业管理公司服务较为周到，但中央空调只在日常工作时间开放，周六日加班时间则不开放，对贸易公司而言则有所不利。车位价格400元/个/月（租价）销售基本租完物业管理公司东恒集团国际经贸物业管理公司供电系统双回路供电电梯七部OTIS电梯，一部货梯第二篇南京市写字楼分析22弘业大厦区位图地理位置中华路50号发展商江苏爱涛置业有限公司总建筑面积2.3万平方米总楼层23层标准层净高2.9米标准层建筑面积1000余平方米装修标准地坪乳胶漆吊顶实用率80%售价2元/平方米/天（租金，包括物业管理费，只租不售）付款方式季付、半年付、一年付第二篇南京市写字楼分析23空调开放时间周一至周五8:00——17:00个案分析：由江苏省对外经济贸易委员会下属公司江苏爱涛置业有限公司投资建造。与江苏国际经贸大厦相邻，2元/平方米/天的租金明显低于国际经贸大厦，但不论其外立面、物业管理、楼盘档次等各方面均明显低于国际经贸大厦，虽然出租率达到74%以上，但其中大部分为江苏省工艺品公司自用。车位、价格共180个，400元/个/月(租)销售率74%以上（其中大部分自用）供电系统双回路供电电梯五部客梯、一部消防梯，一部货梯，日本原装三菱电梯物业管理公司自己组建第二篇南京市写字楼分析24投资大厦位置：中山南路135号总建筑面积：3.72万㎡总楼层:28层价格:6000—6500元/㎡目前工程进度:地面8层入伙期:2001.12开发商:南京国际信托投资公司南京市投资公司江苏金大地房地产开发有限公司第二篇南京市写字楼分析25中信大厦地理位置：中山路总建筑面积：约4.2万㎡总楼层:28层标准层建筑面积：992㎡交房标准:地坪乳胶漆吊顶实用率:66%租金:1.8—2元/㎡物业管理费:6元/㎡/月空调开放时间:周一至周五,8:30—18:00车位:地下停车位100个供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组第二篇南京市写字楼分析26电梯:六部进口瑞士迅达客梯发展商:中信实业银行第二篇南京市写字楼分析27富升大厦商住楼地址：玄武区傅厚岗5号开发商：南京东升房地产开发公司售价范围：5000元/平米租价范围：不租得房率：85%入住率：80%以上物管：1元/平米/月电梯数量：3品牌：富士达货梯学：无停车费：250元/月第二篇南京市写字楼分析28楼宇装修单位内部：无交通：15、30、26、46、52卖点：玄武湖畔，鼓楼市民广场，黄金宝地需求对象：为中小企业精心打造的创业空间第二篇南京市写字楼分析29新晨国际大厦（金陵国际商贸中心）区位图地理位置中山北路26号开发商南京金源房地产开发有限公司总楼层28层标准层净高2.8m标准层建筑面积1200平米单元面积69.49~238.05平米交房标准地坪乳胶漆吊顶实用率68%售价只售不租均价6800元付款方式一次性付款(售)物业管理费4.9元/平米.月第二篇南京市写字楼分析30空调开放时间周一至周五8:30~18:00个案分析：新晨国际大厦位于中山北路，地处鼓楼广场与山西路广场之间，地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙，较为气派，房型较为方正。但28层的建筑物只有4部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民营企业，其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外，其余则出租（投资用）。车位价格1000元/个月(租价)供电系统双回路供电系统,有自备发电机等供电设备电梯四部销售率80%物业管理公司自行组建第