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南京酒店式公寓特征及市场分析撰写人：李文指导人：张湖阁2013/12/162苏宁置业|FIANLREPORT2.优质酒店式公寓市场1.物业市场研究2.1优质酒店式公寓市场概况2.2优质酒店式公寓市场产品分析2.3优质酒店式公寓市场竞争分析2.4优质酒店式公寓未来供应分析2.5优质酒店式公寓案例借鉴2.6优质酒店式公寓市场小结3苏宁置业|FIANLREPORT酒店式公寓定义2.1优质酒店式公寓市场市场概况服务式公寓分类租赁型酒店式公寓销售型酒店式公寓租售方式只租不售可分散产权销售产权年限40/50年40/50/65/70年地理位置市中心、商务园区内市中心以及周边地段建筑质量电梯国产/进口国产/进口空调中央空调每套独立空调物业管理国际酒店管理公司/酒店公寓专业管理公司酒店公寓专业管理公司/国际物业管理公司配套和服务标准酒店式服务管家服务/标准酒店式服务室内装修设计国际公认设计标准国际标准设计/本地精装设计产品特征高端，一般房型较大配备独立厨房区域和设施主要面向跨国公司的高级外籍雇员、港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员中高档，一般房型较小配备独立厨房区域和设施建筑风格偏向于酒店类物业面向的是一些国内的白领阶层，作为过渡，或分散销售后由小业主自行对外租赁•酒店式公寓，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期居住性质的产品•通常每套配有厨卫、由管理公司提供酒店式管理服务，可租可售，并享有一定回报；销售型酒店式公寓可拥有独立产权4苏宁置业|FIANLREPORT南京市65年产品酒店式公寓2.1优质酒店式公寓市场市场概况•65年产权的产品为南京独有的房地产物业类型，其用地性质为“酒店式公寓”用地，但并不符合国际上对酒店式公寓的定义，其实质为住宅性质的公寓，除不享受购房补贴、建筑形态有规定外，与住宅性质一致•南京市规划局于2009年12月27日颁布《酒店式公寓规划审批管理》，规定：•“酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式，酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设”•“酒店式公寓层高一般不得超过4.8米；超过4.8米的，不论层内是否有隔层，其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算”•“酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计”•“酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理”•2010年1月5日出台的《购房补贴发放实施细则》中规定：•“酒店式公寓不享受购房补贴。65年的酒店式公寓，做为住宅类别的，需要交纳1%的契税，不享受购房补贴。而一些商业办公及混合类用地性质的房子，要缴纳3%的契税”•而南京《关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知》则规定•“自2011年1月起规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓，只有商业办公用地可适当配建酒店式公寓，且原则上在旧区不得超过20％，在新区不得超过35％”目前南京市场存在两大类（住宅、商业）性质、3种产权年限（40年、65年、70年）的“酒店式公寓”5苏宁置业|FIANLREPORT南京市酒店式公寓税费分析2.1优质酒店式公寓市场市场概况酒店式公寓交易税费用地性质卖方税费买方税费营业税及其附加个人所得税土地增值税交易过户手续费契税交易过户手续费房屋产权登记费纯住宅（70年产权）超过5年（含5年）免征，不足五年全额征收（计税价格×5.55%）核定征收1%或查验征收20%免征3元/平方米(房改房100元/套)参照住宅标准缴纳3元/平方米(房改房100元/套)80元/套酒店式公寓住宅（65年产权）超过5年（含5年）免征，不足五年全额征收（计税价格×5.55%）核定征收1%或查验征收20%免征3元/平方米参照住宅标准缴纳3元/平方米80元/套非住宅（40年产权，根据实际情况选择）第一种方式差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%差额20%差额30-60%5元/平方米全额3%5元/平方米550元/套第二种方式全额征收×5.6%差额20%或全额1%全额3%5元/平方米全额3%5元/平方米550元/套6苏宁置业|FIANLREPORT南京市酒店式公寓市场产品现状2.1优质酒店式公寓市场市场概况租赁型酒店式公寓销售型酒店式公寓商业性质精装修酒店运营商管理物业管理公司管家服务本地品牌酒店托管不带服务毛坯住宅性质65年产权酒店运营商管理物业管理公司管家服务本地品牌酒店托管不带服务70年产权酒店运营商管理物业管理公司管家服务本地品牌酒店托管•南京市场上以“酒店式公寓”命名的产品繁多，产权年限、性质上呈多元化现状，但品质高端、符合酒店式公寓定义的产品却极其稀少•按酒店式公寓销售形式、产权性质/年限、是否提供服务以及所提供的服务类型，可以将目前南京市场上的酒店式公寓进行初步的分类南京“酒店式公寓”产品分类图7苏宁置业|FIANLREPORT南京市酒店式公寓市场产品现状2.1优质酒店式公寓市场市场概况•大部分以“酒店式公寓”命名的项目为小户型公寓或商住楼，其中一部分带装修，装修标准在1,500-2,000元/平方米（报价），而另一部分则毛坯出售，只提供基本的物业服务，此类产品不符合此次研究范围•剩下的产品中，又以托管型的酒店式公寓产品数量最多•这类产品的本体为销售型的精装修（全装或只有硬装）公寓，产权年限从40年到70年都有，购买者多为投资客，开发商只提供基本的物业服务南京托管类“酒店式公寓”产品特点公寓产品散售给小业主，有些开发商统一装修（如凯润金城5号楼），有些毛坯交房（如中商万豪）业主自住业主投资后自行出租或委托中介出租，以获得相应收益本地一个或多个酒店公寓运营商进驻该楼盘，从业主手中以低于市场价格的月租金收入一定数量的房间统一进行管理对外营业，客人可以选择日租/长租硬件：•客房内一般配备炉子或电磁炉、微波炉、冰箱、电视、宽带、衣橱、空调等硬件设施，部分品质较好的可能配备洗衣机•客房分布在各个楼层，与自主业主混杂，整体品质较差•没有健身房、餐厅、商务中心等配套设施软件：•短租/日租提供每天打扫、房内提供饮料、方便面等基本食品•长租一般提供一周1次打扫房间，更换布草•服务人员配备较少，素质较低，不能提供英语接待8苏宁置业|FIANLREPORT托管型酒店式公寓典型项目——凯润5号2.1优质酒店式公寓市场市场概况项目名称凯润金城·凯润5号项目概况•凯润金城项目包括2栋酒店式公寓，1栋写字楼，6层IST时尚商场，以及4栋住宅，项目总建筑面积约22万平方米；•凯润5号是其中一栋酒店式公寓，2009年开盘，其中1-5F为商业，6-14F为酒店式公寓酒店式公寓产权65年区域新街口地区，紧邻德基广场房间数约200间开盘/开业时间2009年开发商南京凯润房地产开发有限公司酒店运营商有2家本地酒店公寓运营商管理，房间分布在各个楼层•凯宾：30间房•城市部落：88间房档次中低档凯润5号新街口9苏宁置业|FIANLREPORT托管型酒店式公寓典型项目——凯润5号2.1优质酒店式公寓市场市场概况•开发商将酒店式公寓统一装修后散售，销售均价在28,000-31,000元/平方米，投资回报率在3%-4%•托管酒店以每月4,000元的租金收入一定数量的房间进行统一管理出租•日租价格：298-499元/晚（不含早餐）•月租价格：6,700-7,500元/月（含每周一次打扫，不含早餐）•全装修，拎包入住，西门子厨房电器（包括微波炉、抽油烟机、电磁炉、冰箱）、液晶电视、WIFI等•无餐厅、健身房等配套设施•每层楼22个房间，2部客梯，净高约2.3米•目前酒店长租客占到80%以上，包括周边南京大学的外籍教师、LG公司员工等此类型产品缺乏统一管理，整体品质较差，且缺少相应配套设施，不符合优质酒店式公寓定义，本次报告不予研究10苏宁置业|FIANLREPORT2.2优质酒店式公寓市场2.物业市场研究2.1优质酒店式公寓市场概况2.2优质酒店式公寓市场产品分析2.3优质酒店式公寓市场竞争分析2.4优质酒店式公寓未来供应分析2.5优质酒店式公寓案例借鉴2.6优质酒店式公寓市场小结11苏宁置业|FIANLREPORT现有供应分布2.2优质酒店式公寓市场产品分析秦淮区主城区河西地区南部新城编号项目名称1仁恒辉盛阁国际公寓2南京世界贸易中心3嘉业国际·壹号公馆4苏宁生活广场·苏宁雅悦5凯润金城·凯铂精品酒店6菲呢克斯国际公寓7绿城·水晶蓝湾1234建邺区玄武/鼓楼地区567江宁区供应：548间售价：38,000-42,000元/平方米租金：100-135元/平方米/月投资回报率：2.5-4%供应：750间售价：29,000-32,000元/平方米租金：120-183元/平方米/月投资回报率：6-7%供应：304间售价：25,800元/平方米租金：85-129元/平方米/月投资回报率：6%供应：549间售价：30,000-44,000元/平方米租金：100-115元/平方米/月投资回报率：2.6-3%本项目*租金为月租水平12苏宁置业|FIANLREPORT现有供应概况2.2优质酒店式公寓市场产品分析项目名称仁恒辉盛阁国际公寓南京世界贸易中心苏宁生活广场·苏宁雅悦凯润金城·凯铂精品酒店类型纯租赁型销售型酒店运营商+物业管理销售型物业公司管家服务销售型酒店部分返租+物业管理产权/40年65年65年区域河西·建邺区河西·建邺区秦淮区*（新街口地区）玄武区（新街口地区）项目组成1栋45层高端公寓和1栋29层国际品牌酒店式公寓项目总建筑面积44万平方米，包括1栋318米5A写字楼、2栋36层豪宅、1栋酒店式公寓/酒店和5万平方米包括8层商业裙房、四星级诺富特酒店、3层写字楼和25层酒店式公寓项目包括2栋酒店式公寓，1栋写字楼，6层IST时尚商场，以及4栋住宅，项目总建筑面积约22万平方米房间数210337365548开盘/开业时间2007年11月2013年6月2012年11月2010年5月交房时间/2015年6月2014年12月2013年12月开发商仁恒投资（南京）有限公司富顿集团苏宁置业南京凯润房地产开发有限公司物业公司南京仁恒物业管理有限公司高力国际高力国际深圳市保利物业管理有限公司酒店运营商新加坡辉盛国际管理有限公司URC酒店管理集团/南京凯宏酒店管理有限公司物业费/9.8元/平方米/月7元/平方米/月3.8元/平方米/月档次高端高端中高端中高端装修情况精装修，拎包入住精装修，拎包入住硬装，不带家具家电精装修，拎包入住*自2013年2月起，白下区撤销并入秦淮区，该项目原属白下区13苏宁置业|FIANLREPORT现有供应概况2.2优质酒店式公寓市场产品分析项目名称嘉业国际·壹号公馆菲呢克斯国际公寓绿城·水晶蓝湾类型销售型酒店部分返租+物业公司管理销售型物业公司管家服务销售型酒店返租产权70年65年70年区域河西·建邺区秦淮区江宁区项目组成项目总建筑面积25万平方米，包括1栋写字楼，2栋住宅，1栋酒店式公寓和3.4万平方米商业裙楼项目由1栋酒店式公寓组成，建筑面积约3.7万平方米总建筑面积11万平方米，包括21层南楼和28层北楼，以及3层商业裙房房间数203184304开盘/开业时间2009年11月开盘，酒店部分2010年9月开业一期2011年12月；二期2013年5月一期2011年11月交房时间2009年11月2013年12月2013年12月开发商南京嘉业房地产开发有限公司江苏天鑫置业有限公司南京卓成房地产开发有限公司运营商：绿城房产建设管理有限公司物业公司浙江嘉业物业管理有限公司江苏中住物业服务开发有限公司绿城物业服务集团有限公司酒店运营商浙江嘉业商业管理有限公司/法国柏栎酒店物业费5.5元/平方米/月6元/平方米/月4.8元/平方米/月档次中高端高端中高端装修情况酒店部分精装修，公寓部分硬装2-19F毛坯房20-25F硬装精装修（硬装）14苏宁置业|F