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海吉星临街商业项目市场环境调研分析广西海吉星营销管理部&卓盎广告策划2015.08.202分析原理研究商业综合体设立前景的主要考量因素城市经济水平人口结构和基数普遍生活习惯城市规划设置地区内供需和同类竞争地段选择商业定位建筑和环境设施合理性业态结构运营特色外在（决定性因素）内在（自身可操控因素）贯穿内外（差异性因素）满足城市消费者的普遍需求与不同生活背景消费者之差异化需求两者的效益权衡3一、城市经济特性和城市规划趋势1.1.城市经济背景“一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，正处于这一概念的热区。因此具有国际经济文化商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费者和投资者关注，以及政府支持的重视。“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋。强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国－东盟“10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作对话（ACD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国－海合会战略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家和地区参与“一带一路”建设。4一、城市经济特性和城市规划趋势1.2.城市人口结构南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。5一、城市经济特性和城市规划趋势1.3.城市人均消费水平2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展阶段。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP与消费需求变化（单位：元）第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段1234第一阶段——生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容1第二阶段——丰富型消费阶段较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容2第三阶段——提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费3第四阶段——享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费46一、城市经济特性和城市规划趋势1.4.城市经济特点一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所必须的要素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业组织环境均是区域内最理想条件。城市名片：全国文明城市联合国人居奖中国绿城广西北部湾经济区核心城市中国-东盟博览会永久举办地南宁国际民歌艺术节南宁面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，南临北部湾，西接中南半岛，处于泛北部湾、泛珠三角和大西南3个经济圈的结合部。是大西南出海通道的枢纽城市、中国与东盟合作的前沿城市。南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。南宁市行政区划图南宁市与周边区域经济联系示意图7一、城市经济特性和城市规划趋势1.5.城市产业结构南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展。三大产业结构与经济发展阶段关系三大产业GDP结构（%）时期经济发展阶段一产比重二产比重三产比重大于33.7小于28.6小于37.7工业化准备期初级产品生产阶段小于33.7大于28.6大于37.7工业化初期工业化阶段小于15.1大于39.4大于45.5工业化中期小于14.0大于50.9大于35.1工业化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工业化后期经济稳定增长阶段南宁市2014年第三产业比重为11.28∶39.75∶48.97，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13个百分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使南宁非农产业比重不断提高；这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省内农村、二级城市向南宁转移。8一、城市经济特性和城市规划趋势1.6.城市经济趋势南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚实基础。国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水平偏低；城市消费力：南宁市人口收入水平同比同类城市为最低，但其社会消费品零售总额不低，说明南宁市城市消费力不低；时间类别城市属性户籍人口（万人）GDP总值（亿元）人均GDP（万元）固定资产投资（亿元）全年社会消费品零售总额（亿元）城镇人均可支配收入（万元）2014年南宁二线省会城市7243148.34.342933.871616.92.70济南二线省会城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二线省会城市524.023667.966.993434.251429.612.90长沙二线省会城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二线省会城市657.93712.995.643138.171905.893.129一、城市经济特性和城市规划趋势1.7.城市固定资产投资南宁市房地产投资快速增长，增速高出固定投资13.87%，将迎来新的机遇。指数正常区间南宁相关指数评价房地产开发投资额/固定资产投资额0.22-0.282014年南宁该指数为0.18，低于正常区间房地产开发投资/GDP0.1-0.142014年南宁该指数为0.17，属于正常区间房地产投资增速/GDP增速1.50-2.00南宁市2014年房地产投资增长32.53%，超于正常值2014年全市南宁市房地产开发投资完成额为551.82亿元，同比增长32.53%，比上年同期提高了17.74个百分点。比固定资产投资的增速高出13.87个百分点，其占固定资产投资比重也由上年的16.82%提高到2014年的18.81%。10一、城市经济特性和城市规划趋势1.8.城市收入水平14年南宁市城镇居民人均可支配收入为27075元，增长9.1%，且稳步上升为商业发展及消费增长提供保障。11一、城市经济特性和城市规划趋势1.9.城市零售市场规模14年南宁社会消费品总额为1616.9亿元，增长12.10%，呈逐年上升的趋势，商业发展环境较好。12一、城市经济特性和城市规划趋势1.10.城市规划趋势突出“一轴两带多中心，整体向东重点向南。作为城市辅助中心片区，江南区的经济职能为城市重点产业区，土地供应主要趋势是首先满足物流仓储办公商贸发展所需配合招商引资，社区布局模式是连点造链，产业商贸和新型制造业布局模式是集中造片。在此城规战略下，江南发展城市一般消费型商业的空间有限，人口基数和分布特性均不利支持，区域产业特性也使得该区域人居条件不会作为具有高层次消费力者的居住首选，因此整体上影响江南的商业档次和容量。“一轴”：沿江城市发展轴。“两带”：西部北部生态保护带和南部生态保护带。中心城内的18条内河（邕江一级支流）形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。“多中心”：以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、社区中心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。城市布局：建设邕江北岸生态型城区发展带。同时将向南建设邕江南边发展带，实现江南、江北“比翼齐飞”“并驾齐驱”。城市发展方向：城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。13一、城市经济特性和城市规划趋势1.11.城市交通配套前景南宁规划的6条高铁，目前开通三条，可快速连接城市内外。未来云贵桂湘粤五省省会直连构成3.5-4小时圈，南宁北海桂林柳州直连构成1-2.5小时圈，区内客流进一步趋向稳定，区外客流源源不断，商旅客的循环输入将形成城市特色商业的极大利好，届时具有丰富目的地型业态、主题特色鲜明、与城市人文经济背景有高度契合的名片式商业项目将具有较好的生存力。•规划范围：东起湘桂线邕宁站，西至南昆线杨美站，南至南防线吴圩站。枢纽共有车站13个，其中南宁站、南宁东站、五象站为客运站，南宁南站为编组站。•铁路发展规划：完成柳南线（柳州至南宁客运专线）、南广线（南宁至广州）、云桂线（云南至广西）、金南线（贵阳—金城江—南宁线）、南钦新建双线（南宁至钦州、北海、防城港），增建南宁至凭祥二线等六条高速铁路线，引入南宁铁路枢纽。规划至2020年，铁路营运里程超过800公里，形成南宁到周边省会城市3小时左右、到广西各主要中心城市2小时左右、到北部湾经济区1小时以内的快速城际铁路网。14一、城市经济特性和城市规划趋势南宁轨道交通建设后期速度会越来越快，一号线近完工，二三号线同时施工，四五号线同时施工，其中5号线有望在5年内兑现开通，壮锦大道、亭洪西路站均可为项目有效集客，需要注意的是，5号线直接承载的客流主要来自于老城区、学区、城中村集中片，是典型的城郊对流线。此外沿途链接了多个客运站，担当一定的商旅客集散的功能。因此沿线的一般休闲购物娱乐消费类商业项目不宜过于期待5号线的带客效应。但如果是主题很鲜明，体验性很强业态极具特色能辐射全城消费者及对商旅客有相当吸引力的目的地型业态，则5号线为项目提供了绝佳的通达利好。•城市轨道交通规划：2015年加快南宁轨道交通1号线、2号线建设，争取16年完工，加快推进3号线、4号线动工。•南宁地铁五号线南起经开区那洪，北至兴宁区三塘，全长32公里，共设25座车站，其中6座高架站，19座地下站。建设内容：五号线为邕江南岸的东西方向的骨干线，有力的支持昆仑大道组团的发展。•5号线站点：那洪-壮锦大道-金凯路-南站大道-亭洪西路-旱塘-新阳路-广西大学-财经学院-友爱-北湖北路-虎邱村-狮山公园-南梧路-邕宾立交南-邕宾立交北-广西药用植物园-南宁金桥客运站-那合-九曲湾南-九曲湾-嘉和城南-嘉和城-三塘客运站-三塘。南宁市轨道交通规划线路示意图15分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议海吉星临街商业商业市场环境分析及定位建议16二、城市涉商业开发土地市场情况2.1.2014年涉及商业开发题材的土地供需状况2014年，南宁市商住办公用地供应403.9万㎡，同比增长19%，经营性用地供应占比48%，比重上升3个百分点。2014年南宁市商住用地供应338.4万㎡，占商住办公用地供应总量的84%，同比增长22%。商业办公用地供应65.5万㎡，同比增长9%。17二、城市涉商业开发土地市场情况2014年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地292.5万㎡，同比增加117万㎡，占到整体供应量的73%。兴宁区2014年供应商住办公用地56万㎡，而青秀区2014年仅供应一幅地块约1.7万㎡，同比下降96%。江南区同比下降21%。从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143%，兴宁区同比增长51%。其他四区均出现不同程度下降，2012年以来江南区一直处于低成交并逐步下降阶段。区域供应面积（万/㎡）占比同比增速江南区32.428%-21%良庆区217.3554%143%青秀区1.740%-96%