厦门_员当五缘湾项目市场分析及产品配比建议_44页_XXXX

第1页|共44页员当五缘湾项目市场分析及产品配比建议第2页|共44页第一部分市场分析第3页|共44页2003-2008年厦门GDP总量走势图(单位:亿元)760.12883.211029.551167.3713751560.20200400600800100012001400160018002003年2004年2005年2006年2007年2008年一、厦门总体市场分析（一）厦门概况厦门位于中国东南沿海，台湾海峡西岸，与台湾隔海相望。下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。厦门市陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。至2008年末全市户籍人口173.67万人，常住人口为249万人。厦门是中国最适宜居住的城市之一，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等殊荣。(二)厦门宏观经济运行环境2008年全年实现地区生产总值（GDP）1560.02亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。厦门GDP总量年增长率均超过13%，2008年的GDP总量是2003年的GDP总量的2.05倍。第4页|共44页（三）厦门房地产市场概况1、厦门商品住宅价格走势厦门市商品住宅月成交均价自2008年8月至2009年2月持续走低，2009年2月达到最低点，商品住宅的月成交均价为6232元/平方米。在经过调整期后，厦门市商品住宅月成交均价持续回升，2009年8月达到最高点12210元/平方米。2、厦门商品住宅成交量走势厦门商品住宅月成交量2008年持续在一个较低水平。自2009年1月起，受国家政策及刚性需求的释放，厦门商品住宅月成交量持续上升，出现量价齐升局面。自2009年6月开始，房价不断攀升的情况下，出现价升量跌的态势。厦门商品住宅月成交量趋势图(单位:万平米)7.26.38.89.520.726.951.538.741.947.637.127.9117.8801020304050602008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月厦门商品住宅价格走势(元/平方米)791778848162829974126232645273448519890195651221010666020004000600080001000012000140002008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月第5页|共44页3、岛内商品住宅价格走势厦门市岛内商品住宅月成交均价自2008年9月至2009年2月持续走低，其中2008年11月达到最低点，岛内商品住宅的月成交均价为8829元/平方米。在经过调整期后，厦门市商品住宅月成交均价持续快速回升，2009年9月达到最高点14715元/平方米。4、岛内商品住宅成交量走势2008年7月至2008年11月，岛内商品住宅月成交量不断下滑，2008年10月达到最低点，月成交量3.26万平方米。随着刚性需求的释放及国家政策的影响，岛内商品住宅月销售量不断上升，2009年5月达到最高点22.55万平方米。岛内商品住宅价格走势(元/平方米)104291008288299577947689021007199481069412379127501410614715050001000015000200002008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月岛内商品住宅月成交量趋势图(单位:万平米)3.263.298.329.999.915.9820.2121.5522.5521.9818.8319.878.3605101520252008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月第6页|共44页二、五缘湾片区市场分析（一）五缘湾片区规划（1）环湾中心区环湾中心区是五缘湾最具特色的核心区域，沿线有三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施。（2）五通商务区五通商务区是五缘湾重要的对外城市形象展示区，以商务酒店、商务办公、企业会所、国际游艇俱乐部为主要形态，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。（3）通屿生态居住区位于规划区南部，环湖里大道与仙岳路所夹之东北区域。是高容积率住宅的集中区。（4）国际健康养生区第7页|共44页突出理疗和养生的主题，以养生研究中心、高端理疗中心为主要内容兼有居住功能。（5）温泉高尚居住区拥有厦门岛内唯一的海水温泉资源。本片区将充分利用温泉天然资源，沿水岸设置高档温泉别墅区。外围布置较大规模的高级居住群。（6）钟宅湾民俗旅游区本区功能包括围绕钟宅村的畲族民俗风情旅游和钟宅村旧村改造，及为完善本区配套公共设施的商业板块。（7）墩上高尚居住区充分利用临海、靠湖以及山地资源，营造出人与自然融为一体的滨海高尚居住区。（8）高新技术园区以研发办公为主，形成综合科技研发、展示销售、总部经济等功能为一体的生态型高新技术园区和中高档商务办公区。第8页|共44页（二）五缘湾片区房地产市场分析1、五缘湾住宅市场供给概述区位特征：区域定位为高尚居住区，区位内拥有丰富的自然景观及人造自然景观资源，包括良好的海景、湾景、湿地公园等景观资源。同时，区域内还拥有稀少的海水温泉资源。虽然该区域为新开发片区，但政府重视基本配套设施建设，生活便捷度及舒服度将不断提高。建筑形态：湾区北西北岸以小高层为主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅；湾区东南岸以高层、小高层为主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅。户型设置：以跃层、大三房、大二房为主，配少量四房；别墅以双拼别墅为主，部分联排及独幢别墅。户型特点以大为主，重视居住品质，倡导优质生活。价格情况：销售均价在13000-18000元/平米间，双拼别墅均价在25000-35000元/平米。销售情况：各项目中较小户型销售情况较好，三房户型去化速度较快。鑫海湾销售率为70%，联发五缘湾1号销售率为74%，新景缘销售率为63%，国贸蓝海销售率为98%。第9页|共44页1.1片区供给量分析项目面积（平米）在售项目（未售面积）源昌鑫海湾64636联发五缘湾1号一期34964新景缘24011国贸蓝海2645小计126255待推项目天琴湾213253联发五缘湾1号二期119942新景国际外滩305868小计631062未推项目2007G19915502008G06496002009G121500002009G24788102009G41714002007G27167330小计608690合计1366007在售项目存量约12万平米,其中以跃层为主的源昌鑫海湾项目未售面积超过一半；三个待推项目总建面积共超过63万平米；未推项目总建面积超过60万平米；五缘湾片区楼盘总供给面积约136万平米。第10页|共44页1.2片区楼盘分布图源昌鑫海湾联发五缘湾一号新景国际外滩溢源昌2007G27新景缘国贸蓝海五缘湾学村湖里高新科技园筼筜项目恒禾置地特房项目紫金项目溢源昌2007G19国贸天琴湾第11页|共44页1.3产品类型项目名称物业类型容积率绿化率鑫海湾跃层为主，配少量平层及双拼别墅，小量商业面积1.850.1%五缘湾1号小高层平层户型2.02850%新景缘平层户型及跃层户型，配少量双拼别墅2.540%国贸蓝海平层户型配部分跃层，联排、双拼、独幢别墅2.0645%在售项目绿化率均在40-50%间，与定位高尚居住区相映衬。各项目中商业面积较少，以高层、小高层为主，同时配以适量的别墅。第12页|共44页1.4项目规划和配套项目名称规划配套鑫海湾总户数1159户，216个地面停车位，1119个地下停车位；3万平米文化主题园林，剧院式布局规划，超宽楼间距，6米挑高楼中楼户型设计。幼儿园、星级会所，内设室内游泳池、室内篮球场、羽毛球场、健身房、乒乓球室、咖啡吧、茶吧等休闲配套。五缘湾1号规划15栋十五跃十六层的中高层板式住宅，规划布局采用斜列式布局，均为东南、西南朝向，实现了户户朝南。幼儿园、会所新景缘住宅总户数约401户，6000平米南美风情园林。国贸蓝海纯住宅社区，高层景观公寓与低层休闲住宅相结合，住宅总户数780户，停车位626部。布局采用低密度纯住宅建筑群，由南至北近300米的景观轴将低层花园公寓与高层景观公寓加以区分。幼儿园、会所泳池在售各楼盘规划设计做到：1、注重海景、湾景的充分利用；2、低建筑密度；3、高绿化率；规划亮点：1、鑫海湾的超宽楼间距；2、国贸蓝海的由南至北近300米的景观轴将低层花园公寓与高层景观公寓加以区分。第13页|共44页1.5户型配比项目名称一房两房三房四房复式联排别墅双拼别墅独幢别墅面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）面积（m²）套数（户）鑫海湾48584-101911204----86-196905----403-41140----联发五缘湾1号--------137-171453177-2202722405------------新景缘----100-126195--------171-183196----280-37610----国贸蓝海----159-177399187-207249206-246109314-3185269-34531340-37412550-5646合计--5--685--706--381--1111--31--62--6百分比--0.2%--23.7%--24.5%--13.2%--38.5%--31.3%--62.6%--6.1%备注：各户型百分比中，别墅与普通户型分开统计。从面积来看：主要面积集中在140-170平米和180平米以上两个区间；而同样户型中，各项目提供的面积区间有较大差别，如两房中，从84平米到177平米均有，国贸蓝海两房面积达159-177平米，与传统两房在100平米以下相差较多。从户型配比来看：各项目户型配比情况差异较大，跃层、三房、两房户型较多；但因各项目均定位为高尚生活社区，追求生活品质，传统的户型面积均被打破，同样户型面积比传统户型面积大了许多。第14页|共44页2.片区住宅市场需求概述2.1价格情况项目\户型平层（均价）跃层（均价）别墅（均价）鑫海湾12000元/平米25000元/平米25000元/平米联发五缘湾1号一期14500元/平米二期未推，价格未定--新景缘13500元/平米15500元/平米35000元/平米国贸蓝海18000元/平米（尾盘）20000元/平米（尾盘）34500元/平米从销售价格看，别墅均价2.5万-3.45万元/平米，平层住宅13500-18000元/平米，车位24-28万元/个，第15页|共44页2.2在售项目个案销售分析项目鑫海湾联发五缘湾1号一期新景缘国贸蓝海销售率（以套数计）70%74%63%98%除国贸蓝海因较早开盘，基本销售完毕，其它项目整体销售情况也相对较好。项目名称热销户型滞销户型鑫海湾平层两房、小面积跃层、三房及四房大面积跃四房，别墅联发五缘湾1号三房、四房（面积小于200平米）超过200平米大四房新景缘二房及跃层五房无国贸蓝海二房、三房、四房无可以看出，热销户型为面积适中的三房、两房和跃层，而大面积的四房相对滞销。第16页|共44页2.3客群分析项目名称客群描述鑫海湾以厦门周边的客户为主，多为私营企业主等生意人士联发五缘湾1号以厦门