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12市场分析与营销思考信地国际商业广场3项目报告商业部分市场调查分析商业部分定位及营销项目SOHO部分营销项目整体研究分析4项目报告商业部分市场调查分析商业部分定位及营销项目SOHO部分营销项目整体研究分析5项目区位图本案老城区商圈新站商圈6信地国际商业广场概况占地面积：279473平方米（419亩）建筑面积：85万平米(其中地上建筑面积75万平方米，地下面积10万平方米的停车场)项目规划：城市商业（及商业配套）15万平方米、专业市场20万平方米、城市综合体18万平方米，住宅22万平方米。项目将打造为购物、餐饮、娱乐、休闲、物流、酒店、会展、商务、金融和旅游、居住等为一体的城市综合体。7项目开发背景分析片区商业环境日趋成熟国内外知名商家纷纷进驻，商业日趋活跃经济发展势头强劲城镇居民人均可支配收入11013元，同比增长13.7%；社会消费品零售总额384.31亿元，同比增长18.5%，到2010年GDP总量将达到1500亿元；新站区发展前景优越新站区逐步成为在安徽省占主导地位的商贸物流综合区。项目区位优势明显人流、物流、商流十分集中，地理位置优越，商业气氛浓厚，交通优势明显。8项目S-W-O-T分析地段优势：项目处于新商圈核心地段，交通优势：新站拥有合肥汽车总站，旅游汽车站，火车站,可以有效聚集大量流动人口；规模优势：总体商业面积达48万平方米；业态优势：零售业态20万平方米，拟引进百货店、超市大卖场、家用电器、家具建材、娱乐影城、图书文化城、各类连锁店、室内室外步行街、餐饮一条街等。开发商优势：品牌优势，资金优势，经验优势政府支持：政府重点开发项目元一不是真正意义上的SHOPPINGMALL，只是商业裙楼，比不上本项目合肥商业正处于升级换代，是打造SHOPPINGMALL的最佳时机新站商圈集中了60多个高尚住宅区，商圈3公里覆盖消费人群多达60万人。公交系统不完善，不能方便快捷输送消费群站前商圈商业主要以批发和物流为主，零售商业氛围较差新站SHOPPINGMALL的消费意识还不成熟，需要培育市场新站片区居民的消费能力不高新站商圈的辐射范围有限，目前还难以和老城区商圈竞争元一MALL和短期内合肥市有类似于本项目的大型商业中心出现（如明发商业广场，安福南门项目），产生竞争威胁各商圈形成自己的商业势力范围，群雄割据，单个商业的影响范围越来越小，跨区消费受到限制；政府对本区域定位为批发、物流中心，与大型购物中心缺少一致性优势劣势机会威胁9项目可辐射范围有效辐射整个合肥市地区及周边地区直接吸引新站、老城区、肥东消费群信地国际广场10消费人群分析消费人群特征：本项目是大型购物中心，其消费群体是综合性的核心消费群多以中青年人为主中年人消费理性，以居家生活型为主，有一定的经济基础，消费能力强；他们掌握、传播资迅信息快，易于接收新鲜事物；青年消费频率快，个体消费水平不高，但整体消费量大；他们比较寻求有个性、时尚和潮流的消费方式，他们既易冲动又具有超前消费意识。少年儿童喜欢对新奇事物感兴趣，对于玩具、电子游戏，大型游乐场所较为钟情。11小结地段决定价值主题决定特色体验决定差异人流决定成败信地国际广场信地国际广场凭借其优越的地理位置、无可比拟、不可复制的商业人流以及片区未来的发展潜力，是发展商业项目的“金矿”之地。规划打造中国一流的国际休闲、购物中心，我们有理由相信信地国际广场将成为安徽新商业、新商务、新社区的典范之作。12项目报告商业部分市场调查分析商业部分定位及营销项目SOHO部分营销项目整体研究分析ShoppingMall建材Mall服装Mall13Section1：ShoppingMall市场调研分析14合肥商业市场环境分析精品商铺势头看好商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。主题商城独领风骚,国内外知名商业企业纷纷进驻“一站式”休闲购物理念日趋流行部分商铺也存在销售和招商困难的情况总体形势概述15合肥市商圈分布图16业态商业网点百货古井商城、鼓楼商厦、百盛、百大运动广场、瑞景国际购物广场、乐普生、百货大楼、百大家电广场、安徽商之都、百大CBD超市合家福、红府、世纪联华专业市场国美、苏宁、五星、国生、宏图三胞、迪信通、百诚、邵氏电脑城批发市场城隍庙老城区商圈是合肥市传统的经济、文化、科技、商务、旅游中心以市府广场、四牌楼、淮河路、三孝口、寿春路为支撑骨架该商圈也是合肥最核心、最大的商圈。老城区商圈及主要商业点17该商圈有火车新站、合肥汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地随着周边大型楼盘的开发，很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。该商圈商业的主要支撑是现代购物、服装、日用品批发和合肥现代物流中心。新站商圈18该商圈随着马鞍山南路的开通及周边生活社区的建成，人气渐旺新都会环球广场的开业、法国家乐福超市的进驻、苏宁电器的加盟，再加上原有的合家福购物中心，该商圈逐渐成为合肥市东南区一个主要的次级商圈。马鞍山路商圈19该商圈交通便利，人口众多，消费能力强随着家乐福超市、家福特和国美电器进驻国购广场，使该次级商圈更加完善成熟。逐渐形成以现代购物为主体的区域综合性商圈三里庵商圈20该商圈是一个传统综合商圈和IT商圈的复合体，借助科大等高校的支持，市场影响力较强根据合肥市发展高科技为主导经济产业的城市战略定位，未来合肥将积极推进高新技术产业的发展。南七商圈沿金寨路一线布局，呈细长行分布，凝聚力不强。南七商圈21■规划转向■■商业转型■■商圈转址■■消费转新■零散街铺向大型商业演变，MALL概念开始引领商业市场。消费特征呈多元化趋势发展，时尚创新成为消费潮流。随着元一时代广场、环球广场、国购广场的开业经营，合肥的商圈重心开始从“一个中心”（老城区）转为“遍地开花”。政府商业规划的重心由老城区向市内各片区转向，形成次商业中心，这将为片区商业带来良好发展契机。合肥商业的“四个转变”合肥商业市场环境总结22合肥市大型购物中心市场分析（已营业及筹备中）名称位置建筑面积元一时代广场新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角8万㎡国购广场长江西路7.8万㎡新都会·环球购物广场位于合肥市马鞍山南路100号5万㎡明发商业广场（已动工）北二环与四里河路交汇处总建筑面积共58万㎡南门换乘中心项目（筹备中）东流路、金寨路、合作化路交汇总建面积72万平方米23元一时代广场购物中心楼层功能-1F400个地下停车场1F北京华联、国美电器、肯德基、化妆品珠宝金饰、箱包皮具、男女皮鞋2F流行少女装、少淑女装、淑女服饰、羊绒、内衣/睡衣羽绒、饰品、床上用品、家居饰品3F巽飞文化、城市花园咖啡店、音乐皇廷、文具礼品毛皮工艺、领带、童装玩具童鞋、眼镜字画、婴幼用品男仕精品配件、运动器械、男式休闲服、运动服饰、绅士服饰4F环球影城、欢乐谷游乐场、欢乐频道KTV、味来世界业态分布24项目分析是合肥唯一一个真正意义上具有SHOPPINGMALL业态组合的购物中心，促进了新站区乃至整个合肥的商业升级换代。但是其体量稍小，引进的主力店及品牌店国际知名度一般，不能形成强有力的市场聚集效应，辐射范围狭小，经营效果一般。由于元一SHOPPINGMALL是裙楼商业，规划设计和商业空间划分难以实现完美。内外动线组织存在不合理之处，难以形成商场的整体均好性。25楼层业态分布-1F家居苑建材旗舰深圳家福特、国美电器、美高美国际俱乐部1F活力场精品时尚、文化、休闲、美食广场、肯德基、招商银行2F便利集家乐福进驻、澳克士3F欢乐坊咖啡厅、主题餐饮、院线、KTV、网吧、电玩娱乐城、运动健身等项目4F夜阑山500辆车位大型停车场，快乐老家飙歌城国购店和良子足浴安徽国际购物广场业态分布26总建筑面积：约75881㎡，商业模式：引进SHOPPINGMALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的“一站式”购物中心。经营模式：统一管理、统一营销、分散经营主力店：法国家乐福、深圳家福特建材、国美电器、屈臣氏、运动100、味千拉面、美高美国际俱乐部、肯德基等国际知名品牌。安徽国际购物广场项目分析点评：在合肥的几个大型购物中心里面，国购广场的销售额最高其地理位置优越，公交系统发达，周遍高校云集，能吸引众多的年轻客户群。国购广场的开业确立三里庵商圈在合肥的次商业中心地位不足之处是外部人流动线混乱，没有设置天桥和地下通道引导长江路对面的客流27新都会·环球购物广场楼层业态1F生活名店街精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及、休闲娱乐餐饮设施、麦当劳、肯德基2F时尚休闲区体验式休闲运动精品名品汇粹，5000平米为台湾SPORTS100（运动系列）3F、4F家乐福以及工艺饰品，医药店及精品店业态分布28位置优越：位于马鞍山南路和屯溪路两条干道交汇处商业总面积：达５万余平方米。主力店：家乐福商场定位：“吃、喝、玩、购”的一站式消费停车位：２万平方米的合肥最大型停车场商场外观：外墙采用全通透玻璃幕墙设计目标市场定位：中青年时尚人群新都会·环球购物广场项目分析点评：区域性的商业中心，辐射力不强，业态单一，只是“百货+超市”的商业形态，难以满足客户群的全方位消费需求，算不上真正意义上的SHOPPINGMALL29合肥明发商业广场位于合肥市北二环与四里河路交汇处，占地18万平方，建筑面积共58万平方，包括了购物、旅游、休闲、游乐等四大体系项目已经于4月29日动工，拟引进家乐福、香港新世界、英国百安居等众多主力商家香港明发集团实力雄厚，已成功开发二十余项高品质住宅项目500万平方米。在厦门、无锡、扬州、南京、合肥、淮安等地区相继启动了一系列商业地产项目总面积达200多万平方米。通过以上分析，明发集团具有丰富的在非商业旺区打造大型商业项目的成功经验，其到合肥开发商业项目应是有备而来，30该项目占地面积213亩，总建面积72万平方米，是金寨路杜岗村“城中村”改造项目。将规划建设成南合肥的集商业中心、星级酒店、写字楼，大型商场、休闲娱乐、住宅五大业态为一体的城市综合体。省投资集团及国内其它大型投资集团正在运作当中合肥市南门换乘中心安福项目31合肥购物中心市场总结严格意义上来讲，合肥乃至整个安徽还没有一个真正意义上的SHOPPINGMALL合肥目前的几个所谓的SHOPPINGMALL”形似神不似”，无论从规划设计、业态安排，还是经营理念都还处于初级阶段。大部分购物中心体量小，难以形成规模效应，积聚消费群的能力不强，辐射范围有限，经营状况普遍一般“知其然不知其所以然”32Section2：建材Mall市场调研分析33•前景广阔•建材工业发展速度高于国民经济发展速度5％，到“十一五”末，仅装饰建材工业产值将达万亿元，已成为国民经济的重要增长点。建材市场的发展前景非常乐观，仍将有一个持续发展的阶段。国内建材市场情况34•大致是经历了如下几种形态。由摆地摊的初级形式起始，建材批发市场一条街、建材综合性市场、建材连锁超市、建材MALL、家居生活MALL等。地摊市场建材批发商业街建材综合性市场建材超市建材MALL家居生活MALL我国的建材市场的发展历程35•全球第三、欧洲第一•全球排位第四的家居建材零售商欧倍德•百安居已成功收购欧培德，其建材超市垄断地位已经形成•全球最大的家居建材零售企业美国“家居货栈”谋划中国攻略•同样蓄势待发的还有全球排位老二的美国劳氏。•法国建材超市乐华梅兰已经在中国开业。•瑞典宜家是全球最大的家居用品零售商之一，于1998年进入中国。百安居欧培德家居货栈乐华梅兰美国劳氏宜家外国大型建材市场进军中国36•合肥建材市场发展历程•合肥建材市场发展分为3个阶段•98年之前•小建材商店、建材批发市场一条街为主的商业格局及形态；•1998年•安徽红旗建材批发市场成立，由此合肥建材市场转入建材综合性市场的发展阶段；•2006年•欧洲第一、世界第三的国际建材超市集团———英国百安居(B&Q)正式入驻合肥，标志着合肥建材市场国际化时代的来临，也标志着合肥建材超市、建材连锁商城时代的来临合肥建材市场发展历程及现状37•合肥建材市场现状•东边