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秦岭路地块和中原西路地块2009年7月9日周边市场调查情况地块的大体方位地块位置金源·城上城（4290元/㎡）锦艺·国际华都(预计4200—4400元/㎡）建业·密码国际（预计5000元/㎡以上）鑫苑·景园（5400元/㎡）中原新城（4520元/㎡）城开·祥和里（4300元/㎡）绿都城（4560元/㎡）颍河港湾（4500/㎡）周边市场总结一、周边区域市场市调小结：1、区域市场概述：随着城市规划的进展，本区域旧城改造和城中村改造产生大量的土地，房地产开发在本区域发展较快，区域发展潜力较大，但随着大量项目的投放，发展的同时竞争将逐渐激烈。2、区域项目开发情况：区域属于老工业区，周边基本生活配套齐全，但档次不高；区域客源收入相对较低，不适高端项目的开发。从户型、面积、品质、价位等方面综合考虑，比较适宜中端项目的开发。3、区域房价情况：目前本区域的典型项目成交均价主要在4200—4600元/㎡左右。二、本地块情况：1、项目概况：地块临近中原路，属于碧沙岗商圈，向东沿中原路直达碧沙岗，以及秦岭路的南北打通，交通和生活便利。地块在本区域内属于较优位置。可比项目为本区域内的中原新城，目前销售均价4520元/平方米。2、地块预期开发情况：中端项目的整体定位，成本的控制，周边客群和地市及外来客源等。预计开盘均价4400元/㎡左右（以目前开盘为时间点）周边在售典型楼盘情况从上面可以看出，本区域项目成交均价主要在4200—4600元/㎡左右，并且区域存在大量的潜在供给，本区域发展潜力较大，同时竞争将逐渐激烈化。项目名称/指标总占地（亩）总建筑面积（万㎡）容积率已投放（开盘）已售投放销售率均价共剩余面积（万㎡）备注锦艺·国际华都5251203.4300——预计4200——4400元区间120.0预计9月底开盘建业·密码国际20.74.753.4400——预计5000以上4.8未开盘城开·祥和里32115.154.72.961.7%43008.109年2月份开盘中原新城4821053.2736.702054.5%45608508年底首次开盘鑫苑·景园11019.32.6319.37.337.8%540012.008年4月首次开盘金源城上城427.72.757.73.241.6%42904.508年开盘绿都城31——3125.181.0%45605.9颍河港湾265.235.2357.7%45002.2备注以上成交均价均为房管局合同备案原始数据的处理结果，为实收价位。本区域共潜在和已投放存量242.4周边典型项目——锦艺·国际华都项目名称：锦艺·国际华都项目地址：中原区棉纺西路与桐柏路交叉口（原国棉一厂）。占地面积:35万㎡，约525亩总建筑面积:120万㎡（其中约20万㎡的商业）投资商:香港锦艺集团容积率：3.50绿化率：40%项目一期开发情况：开发指标：占地约100亩，地上建筑面积：23万㎡（同时开工），容积率3.45，主力户型为80㎡左右的两房和130㎡左右的三房。目前住宅正在做地基，会所楼已经到二层的施工节点。项目预计9月底开盘，目前公司预计开盘均价为4000—4400元/㎡的区间。（备注：项目1期为原国棉一厂所在地，项目2、3期为原国棉三、六厂所在地。）项目一期周边典型项目——金源城上城项目名称：金源城上城建筑指标：占地面积约42亩，建筑面积7.7万㎡。物业类别：小高层住宅物业地址：建设路与西环交汇处东北角方向容积率：2.75开发商：河南物华实业有限责任公司08年开盘，09年年底交房，共投放7.7万㎡，投放销售率41.6%，成交均价4290元/㎡备注：目前为准现房。周边典型项目——中原新城项目名称：中原新城建筑指标：占地面积482亩，总建筑面积:180万㎡（105万㎡的可售面积）物业类别：住宅、商业、酒店、办公物业地址：中原新城位于中原区陇海路与桐柏路交汇处容积率：5.60开发商：郑州元龙房地产开发有限公司首次开盘为2008年底截止目前共投放36.7万㎡，投放销售率54.5%，销售均价4520元/㎡。项目一期效果图周边典型项目——建业·密码国际项目名称：建业·密码国际建筑指标：占地面积:1.38万㎡，总建筑面积:4.75万㎡，总套数：476套。物业类别：住宅、商业建筑类别：高层容积率：3.44开发商：河南建业住宅建设有限公司物业地址：建业密码国际位于二七区嵩山路与棉纺路交叉口北50路东目前项目正在做地基，项目开盘时间未定，公司预计开盘均价在5000元/㎡以上。备注：项目赠送阳台（半面积）、空中花园，单户最高赠送面积达15㎡.项目属于高端定位。项目名称：城开·祥和里建筑指标：总占地32亩，总建筑面积:11万平方米总套数:1026套，由四栋高层组成。物业类别：住宅、底商物业地址：中原区嵩山路与棉纺路交汇处北200米路东容积率：5.15开发商：郑州豫中实业有限公司（为城开集团的项目公司）开盘时间：09年2月份截至目前投放4.7万㎡，投放销售率62%，已售房屋均价为4300元/㎡周边典型项目——城开·祥和里周边典型项目——鑫苑·景园项目名称：鑫苑·景园建筑指标：占地面积:110亩，总建筑面积:19.3万㎡物业类别：高层住宅、花园洋房建筑类别：14栋花园洋房、9栋高层物业地址：鑫苑景园位于二七区金水路与建设路交汇处向北50米路西首次开盘时间：2008年4月容积率：2.63开发商河南鑫苑置业有限公司08年4月份首次开盘；目前总投放19.3万㎡，投放销售率37.8%，成交均价5400元/㎡（备注：多层已交房，高层年底交房。）周边典型项目——绿都城项目名称：绿都城总建筑面积:31万㎡物业类别：高层住宅、多层物业地址：中原路与西环路交叉口向南50米路西首次开盘时间：2006年12月开发商：河南绿都置业目前销售：主要为高层住宅，最新销售均价4460元/平方米，属于大盘的后续开发。周边典型项目——颍河港湾项目名称：颍河港湾总建筑面积:5.2万㎡物业类别：多层、小高层物业地址：华山路与颖河路交会处向西300米首次开盘时间：2008年12月开发商：河南正商置业目前销售：目前销售均价4500元/平方米。汇报完毕多谢指导！