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固安房地产市场调研分析报告2016-10-21目录城市概况及宏观经济发展区域房地产概况板块划分各楼盘及重点楼盘总结与分析城市概况及宏观经济发展•中文名称：固安县•行政区类别：县•所属地区：中国华北•下辖地区：固安镇牛驼镇马庄镇宫村镇柳泉镇•政府驻地：固安镇•电话区号：0316•邮政区码：065500•地理位置：与北京大兴区仅有永定河相隔•面积：697平方公里•人口：40万(2009年)•气候条件：暖温带半干旱半湿润大陆性气候•著名景点：方城孙膑墓，公主府古墓，大辛庄驸马坟，试行井田处，晋张华故里•火车站：固安站城市概况及宏观经济发展•固安县地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心，位于东经116°17'，北纬39°19'，东西最宽处25公里，南北最长处39公里。幅员698.73平方公里。东与永清县相连，西与涿洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是北京的南大门，是距北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称。固安处在大北京经济发展圈，是河北省实施“两环”战略（环京津、环渤海湾）的重点市县之一。城市概况及宏观经济发展地理位置•固安地理位置优越。与北京大兴区仅有永定河相隔，古有“天子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉；距北京天安门50公里，这个距离比北京的延庆、怀柔、平谷、密云、房山、门头沟等六区县还要近；从固安县城驱车到北京南三环，仅需25分钟，到北京首都机场只要40分钟，到天津新港只有1小时左右。区位交通•固安有优越的交优势。京九铁路纵穿全境，京九铁路在固安设有车站和货场。106国道、大广（大庆、广州）高速纵贯南北。廊涿高速、省道廊涿（廊坊、涿州）公路横贯东西，向东30公里与京津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速衔接。辖区内乡村道路四通八达，总里程860多公里，实现了村村通油路。大广高速公路、廊涿高速公路两条高速公路在固安县城和重点乡镇留有5个出口。从县内任何一个村街上高速都不会超过十分钟。固安周边100公里的范围内，铁路和等级公路的密集程度在国内同类地区极为少有。目前北京公交828，849，943等线路都到达固安。下一步计划引入北京地铁，与北京高度融合。发展规划•固安是个发展中的县份，有着良好的发展态势。该县充分发挥自身优势，大力实施开放兴县战略，尤其是2009年，深入学习实践科学发展观活动为契机和动力，确立了“京南卫星城”的发展定位、建设科学发展强县的奋斗目标和实施“工业立县、项目壮县、园区强县、环境兴县”的发展战略。特别是伴随河北固安工业园区的创立与发展，为投资者提供了一个良好的创业平台。固安工业区为省级开发区，美国DPZ公司和EDSA公司为其制定完成了总体规划，英国阿特金斯事务所担纲为它完成了起步区等部分区域的控制性详规，国际四大著名咨询机构之一的德国罗兰贝格公司为之确定了一般汽车零部件制造、电子信息、食品加工、家居建材等核心产业。2009年，固安工业区成功扩区，规划面积由4平方公里扩大到24平方公里，扩区面积居全省同级开发区之首。累计投资17亿元，在规划范围内实现了“十通一平”，投资6182万元的城区污水处理厂正式通过验收，基础设施配套能力至少可满足未来五年入区企业的发展需求。社会事业•在壮大经济实力的同时，坚持统筹推进文化、教育、卫生等各项社会事业，不断提高人民生活水平和质量，确保百姓“学有所教、劳有所得、病有所医、弱有所助、老有所养、住有所居”，共享发展成果。固安县住宅小区—学府芳园小区在普及九年义务教育的基础上，全县有3所普通高中、1所技校，还有河北职业技术学院、北京市经济管理干部学院、京安学院、固安职业中学等大中专院校。2009，投资3.5亿元，重点抓好中医院、县医院、光荣院、县一中、县档案馆建设，目前，县医院、中医院建设已启动；县光荣院顺利通过全省甲级验收，成为廊坊市两家甲级光荣院之一；新固安一中进入实质性建设阶段。实施城乡饮水工程。城区日供水能力1.5万吨，可完全满足目前工业和生活用水需要。城市面貌目录城市概况及宏观经济发展区域房地产概况板块划分各楼盘及重点楼盘总结与分析区域房地产的概况•固安的房地产处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主•市场同质化竞争严重，户型均以80-100m2两居为主力供应•一居面积60m2左右，三居100-130m2之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主。（大卫城、英国宫、绿宸-万华城除外）发展理念以价值为导向的新一代空港新城市（宜居小镇），突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化”。区域规划（机会与优势）•凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展、国际商贸城、丰台产业外迁的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点。•北京城市发展格局：中心城区不断升级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的城市格局。南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，发展空间巨大。南城发展计划•今年是北京首个城南行动计划的收官之年。截至目前，城南行动计划已经完成总量的72%，超过原定70%的目标。通过三年的努力，市区两级政府以500亿元的投资，带动城南地区社会总投资2900亿元截止现在总投资将达到4000个亿，在投资强有力的拉动下，从2008年到2011年城南地区经济总量与城北地区差距缩小了2.5个百分点。•北京南北区域的发展差距逐步缩小，“新南城”正从图景变为现实。首都第二机场•首都第二机场的概念最早在2006年提出。2008年，国家发展改革委牵头成立了北京新机场选址协调小组，根据当时的推荐方案有三个备选地：天津市武清区、河北廊坊市、北京市大兴区。最终大兴区胜出，礼贤镇、榆垡镇成为备选地址，2011年正式开工建设。2012年2月，首都机场相关负责人表示首都第二机场有望成为“世界最大”，计划于2019年一期竣工。固安：业态提升型空港市镇提供办公场所提高产业环境提高生活质量设施作用代表设施写字楼、科技园区、数据中心、文娱综合体、公园、会展中心、购物中心空间特点产业用地比例突出有相当比例的居住用地和配套用地生态绿地占一定比例大七环发展•近日，曾被搁置多年的“七环路”再度进入大众视野，根据相关部门透露，俗称北京“七环路”的密涿高速公路北京段建设正式提上日程，这一同时被北京和河北寄予厚望的交通工程，建成后将担负起缓解六环交通压力和联通京冀的重要通道，而伴随“大七环”概念的重提，京东、南两大区域价值潜力被再度强化。•搁置数年之久的七环建设被再度重提，结合近期“环首都经济圈”的焦点话题，以及不久前密涿高速河北段廊坊至“北三县”工程设计方案的获批，接二连三的利好汇聚在东部环京区域，令其成为最热门的黄金潜力区域。•支撑东部环京区域价值上行的有来自外部的刺激，包括数千亿规模的通州国际化新城建设辐射，未来将迎来大量需求涌入，区域内低密度物业如潮白河孔雀城等项目将迎来巨大的市场。此外还有2900亿元的南城计划和第二机场建设的影响，区域配套短板将获全面弥补。•业内人士表示，从目前这两大区域价格来看，还是处于明显的洼地的，“大七环”有望触发区域内诸多利好因素集中爆发，届时区域楼市将迎来巨大的增值。区域客群分析固安本地客户1丰台、朝阳、海淀等投资客户2亦庄、大兴、丰台等刚需自住客户3客群比例80%20%北京客户本地客户自住客户和投资客户各占一半。目录城市概况及宏观经济发展区域房地产概况板块划分各楼盘及重点楼盘总结与分析区域版块划分中部板块北部板块南部板块中宏新界郦湖方正英郡万汇广场绿宸万华城紫御城方城馨苑天顺家园汇丰家园空港一号四号线大卫城孔雀英国宫大湖别墅目录城市概况及宏观经济发展区域房地产概况板块划分各楼盘及重点楼盘总结与分析重点楼盘汇总项目规模容积率区位建筑类型户型大卫城8000多户2.41京开高速与永定河交汇处板楼多层65-130m2英国宫74000多户1.8固安106国道与朝阳大道交界处楼塔组合叠加别墅52-130m2别墅129-213m2万华城30000多户2.5固安县106国道西侧板楼多层联排别墅__________紫御城1300多户2.9固安106国道与农兴路交口西侧板楼高层85-158m2方正英郡4100多户2.5新昌街与永康路交汇处板楼71-128m2太阳公园3600多户2.5新源街与永康路交汇处西南角板楼两居90m2左右中鼎凤凰城5800多户2.68固安县新昌街北楼塔组合58-82m2有意向项目目标项目重点楼盘价格2016年房价