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Page.1南京市写字楼市场调研报告第一章前言为准确把握市场，000公司组织专门的人员，在上半年南京市写字楼市场调研的基础上，针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作，经过一月多的努力，形成了这份调研报告。本市场调研报告主要由四部分组成：1、南京市写字楼市场近五年发展状况综述2、区域市场研究—各个区域过去1-3年相关楼盘及有代表性楼盘分析3、区域市场研究—未来1-2年相关区域写字楼供应情况分析4、潜在客户购买要求及心理研究南京市写字楼市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门，经过000公司整理分析成文。区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进行了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估，如国贸大厦、天时商业中心重点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分。为下一步的项目定位、项目规划设计准备好了大量准确的参考资料。潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。000公司选择了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼中的一百多家公司作为调查对象。调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性，保证了调查结果较强的参考性。Page.2第二章写字楼市场调研分析及推论第一节、南京市宏观市场分析1、入世取得成功，房产市场出现良机房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入WTO将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。相比其他行业房地产行业仍处于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地产，马年开市房地产股一枝独秀，就是很好的证明。其他城市相比，南京房地产市场尚有一定的发展空间。2、经济持续增长南京经济持续增长，连续五年增长速度超过10%，高于全省水平，2001年，南京国内生产总值比上年增长12%，达到1020亿元，其中非公经济所占比重为27%，实际利用外资额高达9.9亿美元，比上年增长13%，南京经济的开放程度有了较大的提高。经济的快速稳步发展，促进了城市功能的建设与健全，巩固了南京作为长江中下游中心城市的地位，加强了对周边城市的辐射力，形成了以南京为中心的“一小时都市圈”。2005年将在南京举办第十届全国运动会，无论从经济角度，还是社会角度都会对南京的发展起到有益的推动作用。南京市政府把大力发展民营、私营经济作为全市新的经济增长点和富民强市的重要途径。据载，目前南京共有个体工商户10多万户，注册资金20多亿，私营企业3万Page.3多户，注册资本200多亿元。2002年南京市相关政府部门将推出简化手续、放宽行业限制、放开利用外资的政策、放开技术投资比例、允许注册资本分期到位等措施以使个私经济得到更快的发展，但与浙江和广东相比仍有一定的差距。3、城市人口增长带动地产发展2000年，南京城镇人口443.5万，其中主城在册人口为210万，实际居住人口258万，预计到2005年南京主城实际居住人口将增加至280万左右，到2010年将增至300万左右。4、南京市房产市场日趋活跃，房产销售升温明显自1995年以来，南京写字楼市场销售一路走高，从95年的6.28万㎡到2000年的16.37万㎡。但这期间出现了1998年的高空置量：12.95万㎡。2000年以前南京房地产市场竞争不是很激烈，开发商运作房地产较其他行业压力小，业绩增长也较快，如广州的商品房空置量高于南京的年开发量，而南京连续几年保持250万平方米以上的销售量，空置比例也远远低于全国的平均水平，自94年以后，房地产没有出现大起大落，相比目前家用电器等行业大打价格战，直接面对面的价格竞争、售后服务竞争，房地产业远没有达到，依然有很大的发展空间，但经过2000—2001年的快速发展阶段，南京地产市场的竞争已是很激烈了，随着消费者的快速成熟，地产项目已到了全面比拼的时代了，只有具有好的品牌、品质、服务的项目才能迅速占领市场，取得不俗的销售业绩和经济效益。第二节、南京写字楼市场分析一、南京市写字楼整体情况分析对市房产局、统计局近几年的统计资料进行分析、总Page.4结后得出以下统计表：(1)、南京办公楼的近年销售情况0246810121416181995年1996年1997年1998年1999年2000年南京办公楼近年销售情况表销售量（万㎡）6.288.558.2411.5214.2116.371995年1996年1997年1998年1999年2000年（表一）(2)、南京办公楼的近年空置量（包括出售空置和出租空置）Page.502468101214南京办公楼近年空置情况表空置量（万㎡）9.99.7812.957.287.41996年1997年1998年1999年2000年（表二）从表一、二可以看出1999—2000年南京办公楼市场明显回暖，空置率保持在较低的7.4万㎡，1998—2000年平均每年增加20%的销售量即2.4万㎡左右，很多“死盘”也借机翻身，如中华园、鸿邺大厦、鸿发大厦、金鹏大厦等。新街口的国际贸易中心、新华大厦也正做着重新开盘的准备。但2001年写字楼市场并不景气，2002年写字楼市场将面临优胜劣汰的严峻的市场考验。全市有几十万平方米商住办公用房的底层商业用裙楼和高层的商住办公楼处于空置状态，很多商业气氛不浓地段的办公楼的2—5层裙楼的出路成了开发商最头疼的问题，如汇鸿大厦、新大都广场。所以在接新高层项目时一定要慎重考虑裙楼的定位。从江苏省统计局得知：(a)、2001年全年房地产开发投资总额111亿元，比上年增长11.7%，办公楼建设投资11.23亿元，比去年同期下降了11.5%；商业用房投资8.75亿元，比去年同期下降了20.3%。Page.6(b)、从供应量来看，2001年1－11月，南京市办公楼施工面积118.94万㎡，新开工面积29.62万㎡，竣工面积23.04万㎡，与去年同期相比分别下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、从销售量来看，2001年1-11月，南京市办公楼销售了6.96万㎡，空置面积为16.32万㎡，比去年增加了近9万㎡。据国家统计局投资司公布信息：2002年1-２月全国商品房销售面积比去年同期增长5.2%，江苏省住宅销售面积为115.90万㎡在全国各省、直辖市中排名第三，仅次于上海138.96万㎡和广东135.03万㎡。可见今年南京地产行业所处的大环境很好。小结:从宏观分析来看，南京市房地产市场正在进行结构性调整，市场进程明显加快。房地产市场继续保持上升势头，商品房销售和现房交易过户增幅较大，整个市场运行状态良好。但写字楼市场竞争日益激烈，本项目在此时入市有较大的市场阻力。因此，项目总体质素是否完善、项目定位是否准确，将对销售是否成功起着生死攸关的决定性作用。二、南京市写字楼区域情况分析一、南京近年开发的办公楼地域分布特征较明显,主要集中与几大片区:(1)——新街口片区：以孙中山塑像为中心的新街口商圈，集商场、现代化写字楼、商务公寓为一隅的密集建筑群体形成了市中心的标志。在商场百货方面，大商家的兵团作战形成了激烈的竞争Page.7商区。新街口商圈素有“中华第一圈”的称号，又是南京无可争议的CBD。该区办公类物业有两大特点：（a）、该区拥有南京最成熟的商业配套设施，是买楼办公人士的首选地段。（b）、大量的人流、车流严重影响了该区的交通状况；同时该区车位严重不足，新建楼盘的停车问题必须自己解决。该区主要有以下办公楼：商贸世纪广场、南京国际贸易中心、华泰证券大厦、天丰大厦、隆盛金融广场、新地阳光、金轮大厦、体仁大厦、天时商贸中心等。从新地阳光（开盘一个月销售50余套）、商贸广场的销售情况可以看出该区的写字楼市场需求旺盛；同时该区写字楼的空置量也很大，目前待售的现房有国贸中心（2.6万㎡）、新华大厦（2.5万㎡）、天时商业中心（2万㎡）、隆盛大厦（1万㎡）、商茂广场（1万㎡）、易发时代大厦（0.5万㎡）这几个楼盘的总量在10万㎡左右。另外，建江大厦、华泰证券大厦、阳光大厦均有一定的空置量，体仁大厦正在筹建中。可见办公楼供应量实在很大，也就是说消费市场并不饥渴。所以对开发商来讲，在该区开发写字楼物业的风险和机会都很大。关键是要找准市场空缺，进行准确的市场定位，在项目规划阶段就尽量规避市场风险。Page.8商贸广场、新地阳光办公楼基本情况表项目名称序号商贸广场新地阳光1.开发商名称南京盛茂房地产开发有限公司南京振宏民防房地产开发有限公司2.楼盘地址中山南路49号南京市正洪街1号3.售楼处电话472219047111794.售价均价10000元/㎡左右15—17F均价7150元/㎡38F为12000元/㎡，每层差价2%均价5500元/㎡实用率82%5.分割面积范围整层任意分割41.97㎡—294.95㎡73—150平方米6.总建筑面积8万㎡45000平方米7.建筑特色塔楼平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墙有一定线条感平面布局很实用、得房率高8.地理位置与周边配套设施配套齐全、位置好配套齐全、位置好9.交通状况停车、人行都不方便停车、人行都不方便10.建筑设计、布局框筒结构、可整层任意分割，地面以上共56层，总高度218米1—6层为商场、塔楼除会所外均为写字楼采光好、实用率高塔楼15层、裙楼9层11.车位与车流状况车进出不方便车位216立体车位204个，车进出不方便12.物业管理物业管理顾问：英国威格斯集团·威格斯物业顾问有限公司怡高物业管理13.会所面积及内容14F商务服务中心，7F—10F餐饮、娱乐、员工餐厅，55F—56F双层反向旋转观光餐厅9F1000平方米会所14.公共部分装修情况高级石材，艺术吊顶未进行Page.915.机电与弱电系统15部电梯，美国AD保安系统，美国HOLLEYWELL火灾报警系统广州OTIS电梯塔楼没有中央空调有火灾报警系统16.智能化设备100兆宽带网络，卫星接收系统，消防报警、24小时监控17.楼盘主要优势南京第一高，挡次较高周围商务氛围、楼盘实用率高18.楼盘主要劣势商场的经营不善会给塔楼销售带来负面影响车流、人流不畅19.销售情况已售70%以上已售85%以上个盘分析（一）、商贸世纪广场◆物业优劣势分析1、优势（1）第一高楼占据江苏第一高楼地位，全玻璃幕墙，大楼外观形象好，满足部分追求企业形象的公司需求。（2）地理位置处于新街口商业区核心位置，周围商业配套设施齐全。（3）景观全玻璃幕墙，景观效果较好，尤其较高楼层视野开阔，景观条件优越。（4）品质硬件设施包括电梯、空调、大堂等品质较好，楼层净高较为理想，能呼吸的全玻璃幕墙通风极好。2、劣势（1）地处新街口中心地带，紧邻中山南路，进出不便。（2）价格较高（3）商场的经营不善会给大楼形象带来负面影响Page.10◆市场定位“商务王者领地，企业制胜空间”。定位为高档写字楼，目标客户除瞄准大客户外，非常注重中小客户。◆销售情况商贸裙楼较早就全部售出，现作为商贸百货正在营业。而写字楼自去年5月份开盘以来，销售情况良好，目前以完成2亿多销售额，销售率接近70%；销售价也一路走高，目前38层已经售到12000元，前期成交的以中小客户为主。◆营销分析商贸世纪广场总销售面积和销售金额巨大，同时工程建设需要销售回笼资金，销售压力极大，但，目前销售接近80%，工程进展也非常顺利，其原因主要在于以下几个方面：（1）一定的产品创新：包括其“可呼吸的玻璃幕墙”、“2.7米净高”、小面积分割、第一高楼等都能够有效吸引客户；（2）务实的定位：商贸作为南京的第一高楼，并没有将自己局限于仅仅针对“大型客户”的顶级写字楼，而是首先针对中小客户，从服务配套、价格、付款方式等方面为这些经济承受能力“中档偏上”的客户着想，赢得了大量中小客户，实现销售；（3）前期商铺的成功