双汇商务大厦市场调查分析(1)

Page-1-漯河双汇商务大厦市场调查分析第一部分：市场调查问卷分析前言一、调查说明二、主体部分三、背景资料小结第二部分：项目周边配套分析前言一、本地块状况二、区域概况分析（一）周边环境状况（二）周边交通状况（三）周边商业氛围（四）周边配套现状小结Page-2-漯河双汇商务大厦市场调查分析第三部分：部分写字楼分析前言分析一：金汇国贸大厦分析二：中国银行办公楼分析三：房管局大楼小结Page-3-漯河双汇商务大厦市场调查分析前言对于本项目而言，目标客户主要是投资型、办公型与投资+办公型三种类型，他们主要考虑的是项目所处区域的投资前景、升值潜力以及关注当地经济发展速度、城市规划等各方面的问题。针对这些特征，本次目标客户调查采用了重点抽样与配额抽样相结合的方法，有针对性的对100位目标客户进行问卷调查，重点从以下几个方面进行：（1）沿两大交通主干道：人民路（嵩山路—金山路），交通路（滨河路—湘江路）（2）两大区域：商业区（沙南部分），重点火车站附第一部分：市场调查问卷分析Page-4-漯河双汇商务大厦市场调查分析近，行政区（沙北区域）重点黄河路附近。（3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在30—50岁之间，家庭月收入分布在3500—10000元，单位主要是媒体、广告、咨询、装饰装修、金融、旅游、保险等单位，职业为私营老板、民营企业家、企业中层以上管理者（会计师、设计师、律师）、记者、党政机关干部和其他从业人员。经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为项目的改造提供参考依据。Page-5-漯河双汇商务大厦市场调查分析调查说明（一）调查目的1、掌握目标消费市场对双汇商务大厦项目酒店式商务办公的要求及对办公用房的建议。2、掌握投资客户对本项目的投资意向及要求。（二）调查方法调查问卷面访与客户深度访谈相结合。（三）抽样方法重点抽样与配额抽样相结合。（四）样本数量共投放问卷100份，回收有效问卷98份，样本有效率为98%。（五）数据统计与分析运用SPSS软件对数据进行筛选、剔除，并建立相关数据模型。（六）分析方法频率分析、交叉分析、聚类分析交叉运用。Page-6-漯河双汇商务大厦市场调查分析主体部分一、是否了解白兰宾馆：了解不了解拜访客户中：选择了解的占87.8%选择不了解的占12.2%分析：对于漯河人来说，对这一地方都比较了解，选择不了解的人主要是刚来漯河不久的外来人士。二、白兰宾馆存在的问题：Page-7-漯河双汇商务大厦市场调查分析0.00%10.00%20.00%30.00%系列221.3013.4022.704.2025.9012.501234561.嘈杂2.不安全3.旧楼4.使用年限有限5.卫生环境差6.管理混乱拜访客户中：认为嘈杂的占21.3%认为不安全的占13.4%认为旧楼的占22.7%认为使用年限有限（短）的占4.2%认为卫生环境差的占25.9%认为管理混乱的占12.5%分析：（1）认为本项目嘈杂、旧楼、卫生环境差的分别是21.3%、22.7%、25.9%，说明这几个问题是大多数人最担心的问题，也是本项目改造时要考虑解决的问题。（2）不安全、管理混乱也是很重要的问题，这是项目后期管理中需要解决的难题。三、白兰宾馆自身的优点：Page-8-漯河双汇商务大厦市场调查分析0.00%20.00%40.00%60.00%系列112.60%37.70%42.40%7.30%12341.租金便宜2.出行方便3.位置较好4.办公成本低拜访客户中：认为租金便宜的占12.6%认为出行方便的占37.7%认为位置较好的占42.4%认为办公成本低的占7.3%分析：（1）大多数人均认为在本地办公，出行方便，位置较好，是本项目未来租售时的最大卖点。（2）对大多数人来说，他们认为本地的租金肯定不会便宜，价格一定比其他商务楼的租金高出一部分，这是因为这里的地理位置决定了它的租金价格。（3）选择办公成本低的只占7.3%，并不是本项目办公成本不低，而是因为它们不太清楚何为办公成本，这需要后期租售时加以引导。Page-9-漯河双汇商务大厦市场调查分析四、如果把白兰宾馆改造成酒店式写字楼，其是否愿意购买：83.70%16.30%0.00%50.00%100.00%愿意购买不愿意购买拜访客户中：选择愿意购买的占83.7%选择不购买的占16.3%分析：（1）通过调查，发现漯河人易于引导，对酒店式办公很感兴趣，并愿意投资这样的项目。（2）在漯河酒店式办公还是一个陌生的概念，需要以后的宣传引导。五、购买此写字楼所担心的问题：Page-10-漯河双汇商务大厦市场调查分析0.00%10.00%20.00%30.00%系列17.2029.1016.0018.0020.906.302.4012345671.位置问题2.旧楼改造效果3.建筑质量4.物业管理水平5.管理费用高低6.使用年限较短7.其他拜访客户中：担心位置问题的占7.3%担心旧楼改造效果的占29.1%担心建筑质量的占16.0%担心物业管理水平的占18.0%担心管理费用高低的占20.9%担心使用年限较短的占6.3%选择其他的占2.4%分析：（1）调查结果显示，担心旧楼改造效果的为29.1%，为Page-11-漯河双汇商务大厦市场调查分析最高，说明人们对其目前的现状印象极差，这需要以后的改造中认真重新规划设计。（2）外立面要简明大气、外观简洁、风格突出形成火车站商圈标志性建筑景观，给人一种焕然一新的感觉。（3）另外对物业管理水平和物业管理费用也很关心，怎样提高项目物业管理水平和如何进行物业收费也是以后面对的重要问题。（4）选择其他的主要是停车位问题。六、人们购买写字楼的主要目的是：Page-12-漯河双汇商务大厦市场调查分析43.90%19.40%36.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%办公投资办公+投资拜访客户中：选择用来办公的占43.9%选择用来投资的占19.4%选择用来办公+投资的占36.7%分析：（1）用来办公的主要是目前漯河市的中小型公司，发展年限以3—8年为主，已积累一定的经营资本，公司规模在5—30人为主，有较为完善的组织机构和运作体系，如创作设计公司、各类律师事务所、经贸公司、中介公司、自由职业者等。（2）用来投资的是一些本地和外地私营老板，主要以外地为主。（3）用来投资+办公的是一些拥有一定资金并有一些员工的私营老板。（4）拜访客户对象不一样，他们选择的用途也不一样。Page-13-漯河双汇商务大厦市场调查分析七、人们对办公面积的需求：Page-14-漯河双汇商务大厦市场调查分析5.20%10.60%42.60%25.30%11.20%5.10%0.00%20.00%40.00%60.00%系列25.20%10.6042.6025.3011.205.10%1234561.40平米以下2.40-70平米3.70-100平米4.100-150平米5.150-200平米6.200平米以上拜访客户中：选择40平米以下的占5.2%选择40-70平米的占10.6%选择70-100平米的占42.6%选择100-150平米的占25.3%选择150-200平米的占11.2%选择200平米以上的占5.1%分析：（1）调查显示，人们选择70—100平米和100-150平Page-15-漯河双汇商务大厦市场调查分析米的较多，分别为42.6%和25.3%，这一部分主要是一些正在成长的中小型公司，如广告公司、律师事务所、装饰公司、通信器材公司等。（2）选择150-200平米的也占有一定的比例，这些主要是那些大型公司，需要半层或整层的办公面积。建议：在改造中要考虑软性空间的配置，以满足不同公司对面积大小的不同需求，主力面积要在70—150平米之间。八、对办公室多少的需求Page-16-漯河双汇商务大厦市场调查分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%系列13.30%31.6033.5015.3012.204.10%1234561.一间2.两间3.三间4.四间5五间.6.五间以上拜访客户中：需要一间的为3.3%需要两间的为31.6%需要三间的为33.5%需要四间的为15.3%需要五间的为12.2%需要五间以上的为4.1%分析：（1）需要两间和三间的占有很大的比例，分别为31.6%和33.5%。（2）在这些比例中主要是那些中小型公司，公司规模主要是5—20人为主，有较完善的组织机构和运作体系，需要一个较好的办公场所，以提高公司的形象。九、对办公空间的需求：Page-17-漯河双汇商务大厦市场调查分析15.30%36.70%33.50%14.50%0.00%20.00%40.00%系列115.30%36.70%33.50%14.50%12341.办公室（单间）2.办公室+经理室3.办公室+经理室+财务室4.办公室+经理室+财务室+会议室拜访客户中：需要办公室（单间）的占15.3%需要办公室+经理室的占36.7%需要办公室+经理室+财务室的占33.5%需要办公室+经理室+财务室+会议室的占14.5%分析：不同公司根据自己员工人数的多少，选择不同的办公空间，他们都希望有一个经理室，也即是老板办公室。建议：根据功能空间设置框架，由租赁公司自由分割。十、对卫生间的要求Page-18-漯河双汇商务大厦市场调查分析28.00%72.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%独立卫生间公共卫生间拜访客户中：需要独立卫生间的占28.0%认为设置公共卫生间的占72.0%分析：结果显示，需要公共卫生间的占72.0%，需要单独卫生间的占28.0%，这说明当地人对公共卫生间是比较认可的。建议：（1）写字楼可考虑设公共卫生间，对卫生间内部的装修要体现到细节问题，比如厕所文化、洗手液的安置等。（2）对独立卫生间的考虑要在租赁客户的要求上再酌情安排。十一、认为合理的售价为Page-19-漯河双汇商务大厦市场调查分析5.30%15.60%44.90%10.20%7.60%5.30%1.30%0.00%20.00%40.00%60.00%系列25.30%15.6044.9010.207.60%5.30%1.30%12345671.1500元/平米以下2.1500-1800元/平米3.1800-2000元/平米4.2000-2200元/平米5.2200-2400元/平米6.2400-2600元/平米7.2600元/平米以上拜访客户中：选择1500元/平米以下的占5.3%选择1500-1800元/平米的占15.6%选择1800-2000元/平米的占44.9%选择2000-2200元/平米的占10.2%选择2200-2400元/平米的占7.6%选择2400-2600元/平米的占5.3%选择2600元/平米以上的占1.3%分析：大多数人对每平米1500-2000元比较满意，这是因为当地的住宅价格增长迅速，人们认为商务大厦的价格一定比住宅价格高出一部分。建议：Page-20-漯河双汇商务大厦市场调查分析价格制定要采取低开高走策略，开盘价可定为1500元/平米左右，然后根据市场反映情况采取相应的调整。十二、所能接受的总价为：Page-21-漯河双汇商务大厦市场调查分析0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%123456781.10万元以内2.10-15万元3.15-20万元4.20-25万元5.25-30万元6.30-35万元7.35-40万元8.40万元以上拜访客户中：能接受10万元以内的占10.2%能接受10-15万元的占26.5%能接受15-20万元的占26.5%能接受20-25万元的占27.6%能接受25-30万元的6.1占%能接受30-35万元的占1.0%能接受35-40万元的占1.0%能接受40万元以上的占1.0%分析：（1）调查结果显示，人们可接受的总价集中在10-25万元之间。（2）选择10—25万元的，主要是那些需要两间或三间办公室的私营