国庆黄金周商业地产营销市场分析

国庆黄金周商业地产营销市场分析2011年国庆黄金周前三天，广州商业地产市场热势逼人。投资门槛相对不高又不受限购、限贷政策影响的商铺市场，更吸引大批市民眼光，加上发展商促销给力，假日期间投资客们出手阔绰，出现难得的“丁财两旺”行情。货量空前创新纪录据不完全统计，国庆期间，广州市场至少有二三十个商铺项目有新货上市，黄金周商铺市场集中推货数量之多，可说是创下广州商业地产市场的新纪录。旺盛的供应给市民投资提供更多的选择。记者踩盘发现，因为今年国庆黄金周上市的大多数商铺项目都位于市中心，周边生活、商务氛围成熟，租务市场很受看好，因此更让本地投资客受落。而一些位于番禺、花都和南沙等郊区的商铺项目，也依托近期频频出台的各项市政规划利好，打出诱人的前景吸引不少投资客眼光，有项目甚至未开先热，如市桥的奥园养生园只是刚开始内部登记，售楼部人气都天天旺场，销售负责人称目前提前登记量早已是预计推货量的两倍。一天卖出300多间铺调查发现，国庆前三天，商铺市场最火热的莫过于荔湾、越秀[简介最新动态]和海珠等老城区的商铺。因为这些商铺大多就在核心商业区，又离地铁站不远，有一些没有出游计划的市民在老市区逛街时被商铺热推行情所吸引而迈进售楼部，投资意愿被大大勾起而最终出手买了铺。10月1日8时许，位于华林玉器城附近的钰珑荟与中原地产合作一二手联运卖铺，销售中心一早就挤满了人，连马路上都人头涌涌，到9时许更是需要动用警车来维持秩序。发展商当天请来香港明星任达华和琦琦两夫妻齐助阵，果然吸引大帮追星族。好人气拉动销售，据营销总监谢仲欣透露，当天推出的约400间铺已成交了300多间，有买家为了抢到心水铺，甚至从一大清早五六时就过来排队。有附近做玉器生意的买家，一口气就买了四间铺，投资总额超过1200万元，准备自己两间自用，两间出租。同样在康王路上，离陈家祠地铁站更近的美荔心筑[最新消息价格户型点评]裙楼商铺——美荔360，国庆三天都迎来热闹人群，营销总监林先生透露每天至少吸引一百多台客到场，每天成交量有几千万元。有一个拉着太太一起逛街的中年人，国庆那天一身休闲装迈进售楼部，最后一口气买下了两间街铺，总投资金额达1800万元。中山八路的富力儿童世界[最新消息价格户型点评]二期，国庆加推的三层小商铺基本被卖断货，而位于解放路的公园前汇饰品交易广场，也成为周边商家店主们的投资的新好。原因探析门槛低促销给力引发商铺热潮今年国庆的商铺市场为何能如此红火？调查发现，除政策因素外，户型小、投资门槛低，加上市民其他投资途径不畅，商铺发展商促销给力，优惠折扣诱人，是造就商铺市场火热的主要诱因。十几万元有得投资今年国庆期间，广州绝大多数商场铺项目都有几平方米大的蚊型商铺上市，超小面积大大拉低了总价。如IBOX先达数码港的2平方米小铺，总价仅18万元起，富力儿童世界[最新消息价格户型点评]二期的商铺最低也只需20多万元，四五十万元的商铺选择更多。与价格持续攀高的市中心住宅相比，市区商铺的投资门槛极低，这对家有闲钱的市民来说吸引力不低。刚在富力[简介最新动态]儿童世界二期买了间三十多万元小商铺的市民赵女士就表示，“市区的房子贵成那样，我这三十来万根本啥都买不起，也就只有买个小商铺，希望至少能让这点钱保点值。”最高优惠低至6折另一个引发商铺市场红火的原因是，国庆期间，各发展商们的促销都特别给力。富力儿童世界二期对参与电子商务买铺的都有9.1折，团购的有9.5折；美荔360、琶洲3号馆、新城海港中心等项目，最高优惠都可达9.5折；正佳环市中心推出额外7.8折优惠，而最给力的莫过于海珠区的商铺项目可逸倾城，国庆推出18套单位清货，折扣居然高达6折，等于原价100万元的商铺，现在只要60万元就能买到。除了国庆额外折扣外，大多数商铺项目还推出各式多样的优惠折扣，有商铺项目各种折扣相加后，最高优惠可低至6折。这意味着市民们买铺时只要有耐心多和销售人员“磨嘴皮”，也许就能多拿些优惠折扣。特别关注银行放贷从紧一次性付款优惠多早从八九月份开始，银监会频频对炒作商业地产发出内部警示，明令要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。监管层警示风险后，部分区域市场已“闻风而动”。有消息称，上海银监局已下发通知，明确要求各银行严禁个人消费贷款用于购买商业用房，凡利用贷款购买的商业用房应为已竣工房源。而在江西南昌，有7家银行暂停办理商业地产按揭的业务，其中包括工行、中行、农行、民生、兴业以及部分城商行。在广州，近期大多数银行已暂停了二手商铺项目的个人贷款，商铺项目贷款利率更是大增，年初时基准利率上浮10%～15%，现在商铺贷款利率已普遍上浮到15%～50%，而且大多数项目最高只能贷到四成，贷款年限更从最长十年缩短到只能最长五年、八年。除了利率上浮、可贷款比例大减、利息大增外，今年四五月以来，银行审批商铺项目贷款的流程都超长，放贷艰难，大大制约了发展商回流资金的速度。为尽快盘活资金，不少商铺项目都对一次性付款的买家大送秋波，纷纷给出高额的额外优惠，还创造出各种灵活分期付款的模式。如星荟城一次性付款有9折优惠，而且首付六成后，其他四成还能分半年或一年还款；越富II期创兴广场一次性付款有9.4折，三天内付款还能再打9.5折。专家提醒商铺投资风险高市民出手需谨慎国庆商铺市场大热，但有业内人士指出，与住宅相比，商铺项目是高回报也高风险。一是商铺项目的管理费等持有成本高，交楼后如租不出或租金过低，业主的负担非常重。二是虽然不少商铺都“不限购不限贷”来促销，但近期商用物业贷款市场越来越严峻，不少商铺项目贷款难，获批贷款的比例低，年限也被缩短，利率提高，贷款成本高企。如果没有一次性付款的打算，市民们出手前一定要先咨询银行的批贷情况，以免首期不足买物业不成还要赔偿了违约金。值得一提的是，国庆期间超小面积商铺热卖，但有业界人士提醒，虽然投资门槛低，但其实通常难以出租。往往只有与旁边的商铺合并了才能租出，小业主的主观能动性较差，因此投资风险也更高。黄金周之星肖先生：漏夜排队豪买350万元铺王10月1日，康王路商铺钰珑荟开售，推出的400套左右商铺，据称当天就成交了300多套，成交金额超亿元。一家大小齐来买铺的肖先生，买下了首层的20号铺王，面积6.91平方米，总价4617608元，折后总价3491717元。折算下来单价高达505314元。肖先生五十岁光景，广州本地人，自称一直在附近做玉器生意。“盯了这个商铺一两年了，买这种新开盘是先到有着数，开盘优惠多，选择也多，昨晚8时我就找人帮忙排队呢。”肖先生兴奋地比划着。对明显比均价（15万元～20万元/平方米）高出很多的50万元单价，肖先生坦言该价位确实不低，不过对大经济环境很看好，觉得商铺市场还是有空间；另一方面，最让肖先生满意的是该间商铺是在一楼临街的最正中位置，而且店面又成狭长连通到主通道的，“这种铺面积虽然小，但临街，客流量大，最适合卖玉器啦！如果有钱的话，我还想把附近三间都买下来的，可是三间加起来总价就要超过一千万了，现在贷款又不容易只能一次性过，所以我还是选买一间吧。”