城西房地产市场分析报告

112006上半年常州城西房地产市场分析报告报告框架第一部分：常州房地产市场综合分析1、常州1-5月份常州房地产市场供求分析2、常州房地产市场价格分析3、常州房地产市场产品分析4、常州房地产市场整体现状分析5、2006-2007年房地产市场走势预测第二部分：城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况二、区域市场供求分析三、区域市场营销分析四、区域消费者分析第三部分：城西市场分析总结第四部分：城西重点个案分析22第一部分：常州房地产市场综合分析1、常州1-5月份常州房地产市场供求分析a）1-5月份整体市场推案量与成交量月份一月二月三月四月五月总共推案量（万平米）14.53.2446.4480.0433.43177.65成交量（万平米）20.4710.7418.1829.8432.61126.53●春节后月份后供应大幅放量，在5月份开始放缓。●春节后成交量逐步回升；●进入三月份市场供应远大于需求，在5月份供（新）需达到平衡。b)成交套均面积分析●成交套均面积在117平米左右；●成交房型以大两房和小3房为主；成交套均面积（平米）117.3118.4111.6117.810010511011512006.1月06.2月06.3月06.4月成交套均面积（平米）供应—去化图46.4480.0433.433.2414.520.4710.7418.1829.8432.61020406080100一月二月三月四月五月推案量（万平米）成交量（万平米）33●3月份，郊区楼盘成交量少，导致成交套均面积下降；2、常州房地产市场价格分析●成交价格基本稳定，成交量受季节影响大3、常州房地产市场产品分析高层是主流、3房是主力整体来看，常州楼盘产品主要以小高层、高层为主，户型配比以三房所占的比重为最大，近6成多；两室和四室是次主力户型，其次是复式户型最少。其中100-130平方米最受常州人欢迎，是市场主力面积；其次80-100平方米的两房和130-150平方米大房型。4、常州房地产市场整体现状分析进入5月份，随着传统销售旺季的到来，常州房地产市场再现繁荣，楼市出现供销两旺的火热景象。继中心城区率先发力后，南翼的武进区也出现了供应的大幅放量，达到了34.46万平方米。4月份，市区新建商品住房批准预销售面积达80.04万平方米，同比上涨7.7倍；市区共预销售新建商品住房2534套，计29.84万平方米，成交面积同比上涨140.57％。如此，常州市区供、销双双创下了历史新记录。4月份，市区新建商品住房的平均成交价格为3904.64元/平方米，比上月下降了1.80％，波动幅度较小；同比上涨8.96％；房价基本延续了上年调控以来较为平稳44的走势。商品住宅如此高的月度销售量是近年来的首次出现。形成“高点”原因有诸多方面，如：面广量大的产品供应、力足势强的广告宣传、预订客户的集中签约以及刚性需求的大量释放等，但更重要的因素是楼市的快速回暖，让等待观望的购房者动摇；加之，我市城建力度的增强，因拆迁导致的被动需求短时期内上升，拉动了整个住宅消费市场。继3月份中心城区新建商品住房率先大量上市后，本月武进区新建商品住房又出现了大量上市的景象，上市量达到34.46万平方米，占整体供应量的43.05％，环比上涨2.6倍。随着我市“城市圈”的扩大，特别是南翼改扩建力度的增强，今年武进区新建商品房供应量将会出现阶段性的大幅放量。6月份在宏观政策的影响下，市场高涨的情绪有所回落，特别是大面积高档产品的去化受到较大的影响。5、2006-2007年房地产市场走势预测（一）房地产管理将进一步规范，市场需求将趋向平衡从政策角度看，国家宏观调控政策出台已对房地产业全面严格规范，无论是地产，还是房产的炒作行为会被有效控制。从市场供应看，政府为切实解决拆迁户、城市弱势群体住房，将推出大批拆迁房和经济适用房，可望有效平抑市场房价。（二）市场总体供应放大，竞争日趋激烈前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段，短期内市场总体供应量一直处于高位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。为了应对需求趋缓的局面，各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题，以此期望获得市场的认可。（三）商品房价格增长过快的势头将逐步减缓与全国其他城市相比，常州房价仍有上涨空间，促使房价持续上涨的因素：一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质的提升，将带动商品房的增值；二是市场需求仍将处于平稳增长的态势；三是土地价格上涨、建材价格高位运行，仍将推动房价的上涨。同时，常州地处长三角中心优越位置，与苏州、无锡比较我市房价水平较低，具有中长期发展空间。预计，今年我市房地产市场在国家宏观调控55作用下将走向更加成熟、理性，商品房价格增长过快的势头将逐步减缓，但仍会在较高位上运行。（四）住宅市场将完全以自住型需求国六条宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过供应结构、五年限转、税收政策和住房贷款额度等的调整，投机性需求逐步得到抑制，住宅市场以自住型需求为主。66第二部分：城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况项目开发商总建面（万平米）物业形态容积率在推主力面积本月销售均价元/平米枫逸人家金茂置业38多层、小高层1．74109—1343050都市桃源福来地产388幢高层——102—118136-1384338香江华廷常州中房38高层、小高层、别墅285—934560-4800中意宝第中意房产28小高层、高层2.875—93113—1414780陈渡新苑经济适用房发展中心28多层、小高层2.1286—1333500荣亨·逸都上海荣亨实业20小高层、高层2114—1244188绿园万联房产14小高层、高层1.880—1193000分析：区域内主要有7个以上楼盘在销售，另外有20万方的枫林雅都未开盘，区域内20万方以上的在售项目有6个（不包括本项目及枫林雅都），因此区域项目竞争表现大盘的竞争，主要是综合实力的竞争。77二、区域市场供求分析1、供应量分析：楼盘名称总建筑面积（万平米）已售面积（万平米）未来供应量（万平米）御源林城28028枫逸人家11.92900011枫林雅都20020都市桃源3833.244.76怡和花园532香江华廷381820中意宝第26．5818陈渡新苑28．51018.5荣亨·逸都203.216.8绿园二期1468合计24388.34154.66分析：从上表可以看出，整个项目竞争区域目前在销售商品楼盘总量在243万左右，已经销售量在88万左右，未来供应量还有155万平米之多，这些楼盘量在未来一两年内将全部上市销售，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分郊区的楼盘出现少量的别墅产品。883、供应平均户型分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）枫逸人家18029144125都市桃源五期27900274102香江华廷20000188106中意宝第38841321121陈渡新苑60000520115荣亨·逸都38085328116绿园2128523093合计2241402005118分析：区域位置较好的楼盘，如，中意宝邸和香江华廷由于定位较高，前面供应户均面积都在130平米左右，新推面积户型香江华廷户型面积有所下降，平均面积控制在106平米。从上表可以看出，区域内楼盘除了枫逸人家和中意宝邸供应户型面积在120平米以上外，其他面积控制的都比较小，尤其是绿园更是小到93平米的户均面积，整个区域供应户型平均面积在118平米，与市场需求基本相吻合。4、供应各房型面积比例分析：一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例481%75-10923%86-13871%141-1855%分析：供应户型以三房为主，其中100-120平米紧凑实用三房户型占供应三房的主力。995、供应价格分析均价各楼盘销售均价图30504338480048003500418830000100020003000400050006000枫逸人家都市桃源五期香江华廷中意宝第陈渡新苑荣亨·逸都绿园分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，些个楼盘的销售均价达到4800元/平米，如中意宝第等；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3000元/平米，如绿园。总价各楼盘销售平均总价图3842.25158414828010203040506070枫逸人家都市桃源五期香江华廷中意宝第陈渡新苑荣亨·逸都绿园分析：整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，目前最高总价楼盘中意宝地的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。总价对于楼盘去化的影响较为明显。10106、去化情况分析楼盘名称去化速度（套/月）3月4月5月度6月合计枫逸人家——————7070枫林雅都——————————都市桃源五期——————9999怡和花园1020251570香江华廷362820150234中意宝第40455015150陈渡新苑——230套左右160套左右50套左右450荣亨·逸都654515090350绿园二期30150左右——144324合计180518405634分析：从区域在售项目的去化情况来看，3月份比较平静，主要是市场推盘较少，而且传统的市场旺季还没有来临，4月份区域市场成交量比较大，主要是受陈渡新苑和绿苑两个低价楼盘大规模上市影响，其他楼盘反映还是比较平淡。5月和6月份成交也比较大，尤其是6月份，在国家调控政策出台后成交量反而逆市反弹，主要是有枫逸人家、都市桃源、香江华廷、陈渡新苑和绿园新盘大量上市，并且促销和低价策略明显。但是从区域内各小板块来看，北港人气较弱，枫逸人家的现场售楼处每天的来人量非常少，主要是新上市几个大盘，销售价格较低，如绿园和陈渡新苑，营销力度相对比较大，所以去化量也是最大的。其他板块人气相当。1111三、区域市场营销分析项目推广主题报纸广告户外及其他广告活动营销优惠策略价格策略枫逸人家都市里的自然之声日报晚报主导225、259、39和52路公交车身和社区大量横幅广告无——正常价格入市，低开高走枫林雅都————勤业桥形象看板——————都市桃源五期都市桃源，名流特区日报晚报主导两部公交车身广告和4个大型户外看板房展会玩游戏赢大奖，中现金折扣券。开盘大型社区文化活动造势开盘前100套，老业主带新业主，有适当优惠约30－80元/㎡，正常价格入市，低开高走怡和花园日报晚报主导开盘罗马旗广告无98折价格走势平稳香江华廷怀德桥南，38万平方米全配套国际景观社区日报晚报主导3路公交车身、怀德南路开盘前罗马旗和怀德桥大型高炮年初业主联谊会开盘当天购买享受8800—9888元优惠/套，10天内5000元优惠/套低开高走中意宝第常州新都市理想主义社区日报晚报主导怀德南路大型看板，开盘罗马旗和928、25路公大型开盘活动（政府高官发言/2008开盘期间，采取3000-5000元的优惠以及98折优惠；目前优惠低开高走1212交车广告人剪彩仪式）方式98折。陈渡新苑陈渡新苑，温馨家园日报晚报主导从清潭西村处沿路设置广告牌及横幅，陈渡社区内设大型广告牌，无1期优惠方式98折。1.3期3500元/㎡，优惠方式98折。低开高走荣亨·逸都爱的保质区、一辈子居所日报晚报主导23路公交车广告和广化街大型看板6月10常州大酒店品质见面会老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。低开高走绿园二期绿园爱舍，改变生活日报晚报主导23路公交车广告和罗马旗广告——开盘前接受2000元的意向金开盘时享受3000元优惠，并且还享受98折优惠低开高走分析：●在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、罗马旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主；●区域内在售楼盘的活动促销较少，但价格促销力度相当大；●在价格策略上都采取低开高走的策略；1313四、区域消费者分析区域内有香江华廷和中意宝地两个较高档楼盘，其客户分布几乎在整个常州市，职