第二章 房地产市场调查方法

《房地产市场调查》【联系方式：[e-mail]】[主讲教师：崔发强]全国重点职业技术学院全国示范性职业技术学院经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。--崔发强任何事情进行的第一步都是选择一个恰当的方法，恰当的方法可以让调查事半功倍。如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法是这一章中我们要着重学习的。导语经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。--崔发强基本掌握房地产市场调查的主要方法，了解如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法。能做到有效的市场评估与调查分析能力目标●|深深的吸一口气，然后回答下面的问题。1房地产市场调查方法●|《房地产市场调查》第二章●实地调查法●询问调查法●网络调查法●电话调查法●问卷调查法按照传统的观点，实地研究是与人类学联系在一起的，已经出现了很长一段时间。最近三四十年，实地研究日益受到教育研究者的重视。这种重视源于教育界对定性研究不断增长的兴趣。本章主要论述教育调查中的实地研究——实地调查（一）实地调查的涵义，（二）实地调查的过程，（三）实地调查中收集资料的方法，（四）实地调查的注意事项以及实地调查案例●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项实地调查是在没有理论假设的基础上，研究者直接参与市场活动收集资料，然后依靠本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。实地调查所收集的资料常常不是数字而是描述性的材料，而且研究者对现场的体验和感性认识也是实地研究的特色。与人们在社会生活中的无意观察和体验相比，实地调查是有目的、有意识和更系统、更全面的观察和分析。●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项研究过程持续时间。研究者与研究对象之间有更充分的认识和情感交流。采用多种方法收集资料。问卷调查、观察调查等收集资料方法比较单一。实地调查法综合了多种收集资料方法。这包括观察法、访谈法、文件收集法、心理测验法（如投射法）等。实地调查非常强调研究者是收集和分析资料的一种工具。采用定性分析的方法整理收集到的资料。研究结论只具有参考的性质。●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项123456（一）实地调查的优点●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项1调查深入2调查灵活实地调查对于研究行为和态度的细微差异考察长时间的过程特别有效。它可以比较深入地探寻被研究对象的特征通过尽可能直接观察来考察一种市场现象，能给研究者提供系统的观点。可以随时修正研究设计，甚至可以在任何机会来临随时准备进行现场调查。实地调查法的这种灵活性，随着研究的不断深入，研究结论和设想也会不断变更。3调查经济实地调查的花费相对较少，研究者带着一个本子和一支笔的情况下进行。这并不是说实地调查的花费绝对很少，有些研究可能会需要许多训练有素的观察者，也可能需要昂贵的记录器材。●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项1个体调研2低参考值由于实地调查是以定性为取向，所以很少能针对大型群体进行精确的统计性陈述。实地调查得出的结论只是可能的，而不一定是客观的、精确的。（二）实地调查的局限●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项1不宜项目对未来销售量的调研：如：调查分析未来1年年末项目商品房销售数量、销售额等。对未来需求量的调研：如：调查分析未来5年内我市城乡入口新增住房数量等。2松散问题影响人们购买商品住房的因素等3市场现象不同家庭周期楼盘区域的选择重点各不相同。4态度行为销售人员态度热忱，态度冷漠等对消费者的购买决策影响。●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项准备阶段进入现场资料整理查阅文献-〉请教同行-〉专门准备进入研究现场-〉进行现场研究整理笔记建立档案-〉资料分析-〉得出结论●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项准备阶段查阅文献-〉请教同行-〉专门准备1查阅文献准备阶段的首要工作是阅读文献。查阅所有与研究问题相关的资料，增加对研究对象的了解，以便确定所研究问题的基本框架。2请教同行根据文献提供的信息，可以向已经做过同类研究的人请教其对于研究议题的看法。例如，研究非本土区域的市场情况时可以采用专家访谈的调查方法向同行了解该区域内的风俗习惯以及销售情况。3专门准备如果研究问题对现场中的人来说是一个敏感的话题，他们就可能拒绝合作。例如：研究者可以考虑事先到现场进行一个初步的调查，看在那里从事此类研究是否可行等。（补充:4c、可信度）●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项1进入现场（1）隐蔽进入式使研究者避免了协商进入研究现场的困难，有较多的个人自由，随时进出现场。弊端：只能在自己的角色范围内与人交往（2）逐步暴露式研究开始，研究者可以简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。他们最关心的是“研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？”进入现场进入研究现场-〉进行现场研究●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项进入现场进入研究现场-〉进行现场研究1现场研究（1）隐蔽进入式使研究者避免了协商进入研究现场的困难，有较多的个人自由，随时进出现场。弊端：只能在自己的角色范围内与人交往（2）逐步暴露式研究开始，研究者可以简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。他们最关心的是“研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？”1）参与观察：观察活动中研究者参与的程度、参与观察的基本要求：2）观察角度的选取：全面观察、焦点观察3）观察记录：快速、完整地记录；有区别地记录；有准备地记录定性访谈：特点、注意事项、做好访谈记录1．投射2．照相机3．录像机●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项1观察3其它方法32访谈●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项伦理道德规范实地调查的信度实地调查的效度在实地调查中，研究者的伦理道德行为至少涉及五个方面。它们相互作用，对研究者的伦理道德原则和行为规范产生不同程度和不同方式的制约。外在信度内在信度内在效度和外在效度●|《房地产销售》第二章房地产市场调查方法实地调查法概述特点优点和局限适用范围调查过程收集资料的方法注意事项伦理道德规范实地调查的信度实地调查的效度在实地调查中，研究者的伦理道德行为至少涉及五个方面。它们相互作用，对研究者的伦理道德原则和行为规范产生不同程度和不同方式的制约。外在信度内在信度内在效度和外在效度询问调查法，也称访谈法。就是访问者通过口头交谈等方式直接向被访问者了解社会情况或探讨社会问题的调查方法。●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点它是通过交谈方式进行的口头调查。因而它能通过口头交谈方式反复询问某些社会情况，并深入探讨有关的社会问题。访问者与被访问者面对面，它与实地观察等直接调查方法一样，能够比间接调查方法了解到更多、更具体情况。1直接调查2口头调查它是访问者与被访问者双向传导的互动式调查。3互动式调查4有控制的调查它是需要一定访谈技巧的有控制的调查。●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点非结构性访问，就是按照一定调查目的和一个粗线条调查提纲进行的访问。也称结构性访问，就是按照统一设计的、有一定结构的问卷所进行的访问。1标准化访问2非标准化访问就是访问者与被访问者进行面对面的访谈。1直接询问2间接询问就是访问者通过电话、电脑、书面问卷等中介工具对被访问者进行访问。●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点接近被访问者提问的种类方式和语言再次访问访谈的结束引导和追询听取回答的技巧自然接近、求同接近、友好接近、正面接近、隐藏接近实质性问题和功能性问题提问的方式多种多样，究竟采取那种方式提出问题，应该考虑三个方面的因素：1）要考虑问题本身的性质和特点。2）考虑被访问者的具体情况。3）考虑访问者与被访问者之间的关系。表面的听、消极的听、有效的听正面追询、侧面追询、补充追询、重复追询、反感追询访谈结束应该注意两个问题：一是要适可而止，二是要善始善终。●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点1访谈前准备2人际关系准备访问提纲、选准访谈对象、选好访谈的时间、地点和场合。要建立良好的人际关系，就必须；（1）表明来意，消除疑虑。（2）虚心求教，以礼待人。（3）平等交谈，保持中立3非语言信息在访谈过程中，既要重视语言信息交流的技巧，又要重视非语言信息交流的技巧。4询问记录询问调查，一般都要做记录。记录有两种方式，即当场记录和事后追记。1）速记。2）详记。3）简记。4无回答的处置补充调查追踪访问调查对象代替●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点5能适用于各种调查对象6有利于与被访问者交朋友2能灵活处理访谈过程中的问题3能提高访谈的成功率和可靠性4它能深入探讨各类社会问题1能广泛了解各种社会现象●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法询问调查法概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点（1）一定的主观性。（2）不能匿名，有些问题不能或不宜当面询问。（3）询问调查获得的材料有许多需要进一步查证、核实。（4）询问调查费人力、财力和时间。●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法网络调查法与传统调研的区别常用手段注意的问题优点调查的目的调查的对象调查技巧网络调查法传统调查法无时空地域限制有地域和时空的限制周期短周期长耗费人力财力少耗费大量人力财力●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法网络调查法与传统调研的区别常用手段注意的问题优点调查的目的调查的对象调查技巧（一）利用自己的网站网站本身就是宣传媒体，如果企业网站已经拥有固定的访问者，完全可以利用自己的网站开展网上调研。（二）借用别人的网站如果企业自己的网站还没有建好，可以利用别人的网站进行调研。包括访问者众多的网络媒体提供商（ICP）或直接查询需要的信息●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法网络调查法与传统调研的区别常用手段注意的问题优点调查的目的调查的对象调查技巧（一）制定网上调研提纲调研提纲是将企业（调查者）与客户（被调查者）两者结合的工具。良好的沟通可以减少或消除将来出现的问题。调研提纲应当由企业的市场总监或产品经理来草拟（二）寻找竞争对手仔细查看竞争对手的网址，注意竞争对手的网站有哪些特色值得借鉴，有什么疏漏或错误需要避免，竞争对手是否做过类似的市场调研（三）了解市场需求您的调研对象可能是产品直接的购买者、提议者、使用者，对他们进行具体的角色分析。（四）适当样品、奖品激励●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查方法网络调查法与传统调研的区别常用手段注意的问题优点调查的目的调查的对象调查技巧●|《房地产市场调查》第二章房地产市场调查