多元线性回归分析在房地产市场中的应用

多元线性回归分析在房地产市场中的应用作者：高芳，崔勇作者单位：高芳(河南经贸职业学院,河南,郑州,450053)，崔勇(郑州市市政工程总公司,河南,郑州,450053)刊名：河南机电高等专科学校学报英文刊名：JOURNALOFHENANMECHANICALANDEECTRICALENGINEERINGCOLLEGE年，卷(期)：2009，17(3)被引用次数：0次参考文献(4条)1.高波.现代房地产经济学导论[M].南京:南京大学出版社,2007.2.乔志敏.房地产价格研究[M].北京:经济管理出版社,2002.3.曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2004.4.贾俊平.统计学[M].北京:中国人民大学出版社,2003.相似文献(10条)1.学位论文刘萍萍我国房地产周期研究2005我国房地产的发展历程表明,周期波动是房地产发展过程中客观存在的现象,分析我国房地产周期波动,具有理论上的开拓意义。笔者的统计表明,1997-2004年期间,我国房地产开发投资增长率经过7年的持续高涨后稍有回落,这是否表明我国本轮房地产周期已经达到繁荣顶峰并开始出现拐点呢?因此,对我国房地产周期进行深入研究,也具有重大的现实意义。本文通过对房地产周期理论的分析,从中国房地产发展历程的大背景出发,深入研究了影响我国房地产周期波动的因素。笔者指出,房地产周期波动的内外在影响因素分类方法,并不能揭示我国房地产周期波动的主导因素及其所起的作用,由此提出“直接因素与间接因素”这样一个分类方法,并在此基础上分析不同因素对我国房地产周期的影响。笔者通过运用直接因素与间接因素分类方法研究其对我国房地产周期发展的影响,得出直接因素即房地产供给与房地产需求是影响我国房地产周期发展的主导因素,而间接因素即政策因素、市场因素、人口因素都是首先通过对房地产供给与房地产需求产生影响,进而影响房地产周期发展的。2.会议论文朱莹莹环境因素对房地产价值和需求的影响2005人口增长和城市化进程的加快给房地产业发展带来了契机,同时也给人民生活带来了环境污染等负面影响。同时,环境因素对房地产价值和需求也产生着多方面的影响,但是目前一般的房地产估价方法和房地产需求分析都没有考虑环境污染的因素,这显然不符合房地产市场的实际运行状态。本文探讨了房地产市场中的环境因素有哪些,环境因素在房地产价值中量化的方法,以及消费者需求决策受环境因素影响的敏感度几个问题。3.学位论文马萍政府干预下的房地产价格波动2007房地产业几乎在任何一个国家都是国民经济的重要产业，是构成整个社会财富的重要内容，与GDP的增长休戚相关，被认为是各国经济发展的晴雨表，对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。但是，房地产业作为一个涉及特殊土地资产和资金密集型产业，其固有的产业风险属性决定了它从来都不是“温顺”的经济发展工具，经常产生泡沫，扰乱市场秩序，隐藏着巨大的经济风险。因此，房地产业的持续、健康和快速发展，有赖于房地产市场的良性运行以及政府的管理和调控。。2002年以来，持续的宏观调控和居高不下的房价成为了社会舆论的焦点和理论界关注的热点。因此，对2002年一2006年我国房地产业宏观调控的效果进行审视，研究其发展与变化规律，对于政府科学地制定宏观调控政策具有重要的理论与现实意义。本文的研究思路是，以“商品的供给和需求决定其价格”作为切入点和文章的线索，在认识房地产商品的供需特殊性的基础上，对2002年－2006年我国房地产调控政策作定性描述，并在此基础上运用计量经济方法进行定量分析，探讨加强我国房地产宏观调控效果的实现途径。本文在结构上分为六章，分别对相关问题进行研究。第一章为本文的研究意义。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容，述评了国内外相关研究情况，从而确立了本文研究问题的切入。第二章为理论分析部分，是全文分析的立足点。本章首先从理论上分析了房地产商品供给和需求的影响因素。影响供给的主要因素是土地供给、资金来源、房地产价格以及预期，影响需求的主要因素则是人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。由于我国2002年－2006年房地产市场充斥着大量的投机需求，房地产商品的真实需求被放大，导致房地产价格上涨。价格的上涨对预期起到正反馈作用，愈加刺激投机需求，如此反复循环。投机者的集体非理性会引发并加剧市场波动。因此，房地产过热从经济学上可以解释为：在房地产供给弹性较小的情况下，被多种因素放大的投资需求推动房地产价格快速上涨。第三章是在认识房地产商品供需影响因素的基础上，按供给和需求对2002年以来我国房地产宏观调控政策进行分类和定性评价。本章首先从土地、住房供给结构、信贷和预期等四个方面分析了政府调控供给的政策，从住房贷款、税收和预期对政府调控需求的政策进行了讨论，然后比较这两类调控政策的效果，最后分析了房地产价格的波动情况。研究结果显示，2002年－2006年政府调控的重点是房地产商品的供给；从调控的趋势和手段来看，2002年－2004年，以行政手段为主，兼有法律手段的辅助调控，调控的重点为供给；2005年，仍以行政手段为主，同时调控供给和需求，但经济手段的运用明显加大；2006年调控更具有针对性，加大了对需求的调控，特别是对投机性需求的调控，调控手段以经济手段为主要方式，行政手段为辅。从调控的效果来看，房地产商可购置的土地面积趋于稳定状态，但是土地购置成本急速上升并推动了房价的迅速攀升；房地产开发投资资金来源结构变化明显，“定金及预付金”的比重上升，“国内贷款”对房地产开发投资的影响和作用开始减弱，政府对房地产企业资金来源的监管难度加大；由于调控手段的局限性，对住房供给结构的调控效果不明显，全国开发豪华住宅的态势没有明显缓解，但经济适用房的供给量有显著增加；住房贷款利率的提高，在抑制投机购房需求的同时，也抑制了自住消费需求；税收政策的调控政策对抑制投机需求方面效果明显。第四章理论模型的确定和变量的选择。首先回顾了目前常用的政策干预评价方法并指出：当存在多个干预，且干预间隔的时间较短时，干预模型无法识别出不同干预的冲击以及各种冲击的不同效果；而vAR模型不考虑经济理论，所产生的脉冲响应因为“新息”不能被识别为内在的结构误差，无法给出任何结构性的解释。为了弥补VAR模型经济意义不明确的缺陷，本文根据我国房地产市场的特点和货币政策特点对VAR模型施加长期约束，建立SVAR模型来识别不同类型的调控政策的冲击。变量的选择不仅考虑金融政策，还考虑土地政策和住房贷款利率，全面分析政府宏观调控的效果，既解决了定性研究中多种政策同时作用时调控效果无法识别的问题，也弥补目前定量研究中只注重金融政策调控效果分析的缺陷。第五章对2002－2006年政府宏观调控的效果进行了定量研究。在对变量平稳性检验后，建立了四元SVAR模型来评价房地产宏观调控的效果，并根据我国房地产市场的特点和货币政策特点提出6个约束。计量模型通过了AR根稳定性检验，实证分析结果表明：2002年－2006年，政府调控房地产商品的供给比调控需求对房价的影响大。政府调控土地供给的政策对房地产价格的冲击幅度大、持续时间长。但遗憾的是，土地调控政策的效果并非抑制房价，而是在很大程度上推动了房价的上涨。政府调控房地产企业信贷的政策尽管可以起到平抑房价的作用，但是持续时间短，且作用幅度较小。利用住房贷款利率来调控房地产价格的政策没有起到明显的效果。第六章总结前文的定性和定量分析结论。基于2002年－2006年我国房地产调控政策的分析，提出了加强我国房地产宏观调控的若干建议：端正调控方向，针对不同的问题分类处理；正确把握调控的力度，适时适度调整，高度重视调控可能出现的正负两方面效应：完善政府信息发布制度，加强对心理预期的正确引导；调控方式应以利用间接调控为主，行政手段为辅。4.期刊论文孙斌艺.SUNBin-yi刚性需求和规划需求:房地产市场分析中的概念谬误-科学·经济·社会2008,26(4)房地产市场需求概念是整个房地产市场分析的基础,也是政府和相关市场参与者准确把握市场的关键之一.目前在房地产市场分析中存在着一些影响深远的概念谬误,主要表现在对刚性需求和规划需求的误用.这些概念已经成为房价只涨不跌论、以刚性需求为基础的房价存在坚实的需求支撑论和以所谓规划需求为基础的房地产市场存在巨大发展空间论的基本概念基础.仔细甄别这些概念有利于提高房地产市场分析的准确性和客观性.5.学位论文贺胜兵我国房地产价格若干影响因素的实证研究2006经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。最后，回顾了我国近年房地产宏观调控措施及其实施的效果，进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。6.期刊论文刘永平房地产需求模型研究-重庆工学院学报2001,15(1)试图从宏观上分析消费者的人均.GDP收入分配模式,并据此建立消费者的人均住宅需求函数,它由住宅居住需求和住宅投机需求两部分构成.7.学位论文陈璐从产品至上到以人为本的转型与渐变——国内房地产广告近十年发展综述与前景指引2004上个世纪末,来自西方的人本主义这—哲学思想对国内房地产业产生了深远的影响.它有力地促进了国内房地产业连同房地产广告逐步从产品至上时代向以人为本的时代过渡和转型,帮助房地产营销传播将以人为本思想作为核心,承认、了解、研究并力争满足居住者的不同居住需求.该文在纵向上以时间为序,在横向上以地区来划分,关注和分析1993——2003的十年中,以北京为中心的首都板块、以上海为龙头的沪杭板块和以广州、深圳为主导的南粤板块为代表的国内房地产(尤其是与民众关联最紧密的住宅)广告从产品时代向以人为本转型与渐变的轨迹与成败得失.该文发现,在不同的时期,不同的地域,国内房地产广告的策略呈现阶段性特征,历经自发承认居住、了解和满足更多居住需求、主动满足各种居住需求和洞悉更高居住需求、激发潜在需求的四个阶段,逐渐接近人本思想的本质.与此同时,由于复杂的产业、历史和文化原因,各地房地产广告对人本主义的理解和运用程度存在着区域性差异,在创意和表现的特点和风格上形成了鲜明对比.在此基础上,该文也发现,由于传统积习、主观认识水平和实践能力的制约,以三大板块为代表的国内房地产广告还存在着明显的局限,如承诺的虚假性、手段的单一化、定位模式化、表现庸俗化等,使人本主义转变的进程缓慢而且曲折.最后,该文以人本主义思想作为理论前提,根据作者几年来在房地产广告创作方面的实践经验,针对房地产广告转变和发展过程中的成败得失,针对近年来房地产市场涌现的新情况、新趋势,提出了自己的见解和建议.该文选取了两个现实个案,从品牌建设方面提出了战略思考与策略执行的双循环模式,力图紧紧把握消费者的有效居住需求这个中心,培育了解、重视、满足和引导消费者需求的房地产品牌;在定位策略方面综合了以往的具体定位方法,提倡一种多角度、开放式的定位思路,力图更好的协调传播的深度、广度和强度,实现房地产与人、广告