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福州正祥【尊园】项目近期市场分析简报福州大家投资顾问有限公司二零零八年三月二十六日福州市近期房地产市场状况简报【尊园】项目周边市场现状分析目录第一部分福州近期房地产市场状况简报一、福州楼市2007年1月-11月市场综述二、福州楼市近期交易信息统计分析三、福州1月的各板块公寓价格情况四、福州1月份的新开楼盘信息五、福州成交地块统计资料表第二部分项目区域的周边市场现状分析一、竞争项目分析二、价格分布与走势分析三、消费结构分析四、产品结构分析五、本项目区域市场机会与困难分析前导部分本次市场分析是针对正祥地产[尊园]项目所进行的有针对的市场研究，研究分为两部份进行：第一部分福州近期房地产市场状况简报第二部分项目区域的周边市场现状分析通过对这两部份市场的研究分析，从中把握2008年目前福州房地产市场的宏观运行态势以及项目区域内的竞争状况，为本案的项目前期规划设计及后期的推广提供有力的市场支持，为正祥公司的项目运营提供市场论证。第一部分福州近期房地产市场状况简报一、福州楼市2007年1月-11月市场综述总体来说，2007年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，然而，从10月份起，福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前整体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。数据：关于福州房地产市场的07年成交数据趋势图分析：①、福房指数涨幅放缓福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.52点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。1-11月福房指数变动1241261281301321341361381月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月福房指数②、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨小结：进入2007年以来，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。与一月份相比，十一月下降了40.35万平方米，下降达72.2%。与去年同期的45.79万平方米相比，成交量下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。从一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，涨幅达40.5%。月成交量01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交量(万平方米)成交量1-11月成交均价变化0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月元/平方米1-11月成交均价变化二、福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等）。表一：近期福州商品住宅交易明细表时间套数面积均价2007年10月3033套303062㎡7481元/㎡2007年11月1677套265939㎡7671元/㎡2007年12月3396套376316㎡7705元/㎡2008年1月2012套177310㎡7830元/㎡2008年2月1179套141967㎡7900元/㎡小结：上表主要针对福州10月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在12月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。图一：12月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）福州八大板块商品住宅交易套数图1317705269597112961531470200400600800100012001400金山板块中心城区仓山旧区北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块1月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）福州八大板块商品房交易套数图0200400600800系列17213722113067412157150金山板块中心板块仓山板块北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块图二12月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）福州八大板块商品住宅交易面积图1406465427644111697461961779821530324635020000400006000080000100000120000140000160000金山板块中心城区仓山旧区北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块图二1月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）福州八大板块商品房交易面积图5396022220275963380510031131023429131710200004000060000系列1539602222027596338051003113102342913171金山板块中心板块仓山板块北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块小结：以上两图表可以看出，目前福州的商品住宅交易套数最多的板块处在“金山板块”，所占的比例可达到35%-37%，而中心城区和北区板块的所占比例为其次，其他板块的成交总量相差不大。金山板块依据其面积的开发总量以及相对的单价优势，还处于目前福州的热点房地产销售板块区。与交易套数、交易面积各板块出现悬殊情况相比，在均价方面却出现了少有的接近，12月份“中心城区”与“西区板块”均过万元/㎡，“江滨板块”也以9430元/㎡紧随其后，“金山板块”和“北区板块”最低，分别是6205元/㎡、6203元/㎡。而在1月份，“金山板块”、“仓山板块”、“北区板块”、“西区板块”分别是7713元/㎡、7815元/㎡、7705元/㎡、7864元/㎡。图三12月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）福州八大板块商品住宅交易均价图620511835786662036995769094301064202000400060008000100001200014000金山板块中心城区仓山旧区北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块1月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）福州八大板块商品房交易均价格771311424781577057080570573367864050001000015000系列1771311424781577057080570573367864金山板块中心板块仓山板块北区板块马尾板块东区板块江滨板块西区板块三、福州1月的各板块公寓价格情况板块名称项目名称价格情况均价(元/㎡)上涨情况板块均价市中心板块（14）51公馆Ⅱ期13500元/㎡（面积38-60㎡）1350012247半山千叶Ⅱ期8600元/㎡（尾盘）8600左海帝景9300元/㎡（尾盘）9300财富主场10000元/㎡（面积50㎡、70㎡、122㎡）10000世纪豪门13000元/㎡13000七星景15000元/㎡（1月新盘）15000福州星势力13000元/㎡（仅剩余6层）13000香颂枫丹13000元/㎡（最低价9800元/㎡，南北差价1000元/㎡）13000中庚财富天下均价13500元/㎡（精装）13500香樟林城市花园9700元/㎡（尾盘）9700福晟钱隆天下15500元/㎡15500福晟钱隆首府14500元/㎡（一梯一户设计，面积130-140㎡）14500五四北板块（5）君临香格里高层开盘，均价7600元/㎡（1112号房，7499元/㎡）76007900摩卡小城7700元/㎡（尾盘）7700福晟钱隆御景9000元/㎡（2期推出50套特惠房，优惠最高达6万/套）9000北尚Ⅱ期二期8000元/㎡（尾盘）8000西区板块（1）大儒世家均价8300元/㎡（四期御峰）83008300东区板块（3）大景城7200元/㎡（中央风景园100-120㎡）72008575君临晋安商业中心8000元/㎡8000武夷绿洲7300元/㎡（1月3日开盘）7300日出印象11800元/㎡（2期1月18日开盘）11800北江滨板块（1）半岛国际13000元/㎡（最小面积180㎡）1300013000南江滨板块（3）融侨·观邸13000元/㎡（开盘价，当天销售50—60%）1300010200江南水都8600元/㎡（5期心巢）8600中联·水岸名居9000元/㎡（尾盘）9000金山板块（6）融信宽域Ⅱ期7000元/㎡（尾盘）70008334品阁6800元/㎡（尾盘）6800凯旋枫丹13500元/㎡13500金山大景城7300元/㎡7300金山公元7500元/㎡(9.3折优惠)7500国际华府Ⅳ期8800元/㎡（16号楼王）8800世欧彼岸城7500元/㎡（当天下定前30套优惠28000元/套）7500浦上板块（7）正祥1品新筑Ⅲ期7500元/㎡（垫付1成首付，无垫付9.8折，垫付9.9折）75007300金辉枫尚Ⅱ期7500元/㎡（售完）7500融信西班牙Ⅱ期7300元/㎡（售完）7300海润尊品Ⅳ期起价6100元/㎡、均价7000元/㎡（四期售完）7000金辉天鹅湾起价6900/㎡，均价7500元/㎡7500福晟钱隆金山7500元/㎡(2期1月19日新开盘)7500金山好景城7000元/㎡7000乌龙江板块（2）公园道一号Ⅲ期3期未开，预计12000元/㎡未定8000中天金海岸8000元/㎡（既买即送车位）8000仓山板块（2）金辉伯爵山8600元/㎡86008600城南板块（2）大唐世家预计6500元/㎡（二期即将推出）65006500马尾板块（1）东方名城7400元/平方米（推出2000套，销售500—600套）74007400四、福州1月份的新开楼盘信息项目名称开盘时间产品价格电话金山大景城1月1日二期推出375套，户型面积30-100㎡以上。起价6300均价7300元/㎡88783907/88783908金山公元1月1日20层一梯一户纯板式观景楼王，主力面积140㎡。均价7500元/㎡88196111/88196333武夷绿洲1月3日三期推出45、46、47#楼，面积110-170㎡均价7300元/㎡83617999/83669130柒星景1月13日5至25层，户型面积36-123㎡。均价15000元/㎡87662277日出印象1月18日二期户型面积120-190㎡推出278套均价11800元/㎡88103333福晟钱隆金山1月19日推出360，户型面积65-122㎡。均价6500元/㎡（特惠房）87771333江南水都心巢1月19日此次推出2号楼162套，户型面积45-96㎡均价8600元/㎡88078888/880777772008年1月报版投放前10大楼盘项目表名次项目名称投放版数投放总额（万元）推广主题1东方名城49409.74华郡组团VIP认筹卡2008年1月5日正式发售;华郡组团2008年1月5日正式公开对外登记购房序号;东方名城点燃08年度福州楼市“第一把火”;华郡/香郡组团登记购房序号火爆启动持续热抢中;华郡/香郡组团登记购房序号持续登记中;世界级港湾住区香郡/华郡组团2008年1月27日一次性震撼开盘;2008年1月27日震撼开盘;特大利好，敬请关注;2000套房源公开发售倾城抢购;2000套房源分秒递减，见证诚信品牌力量2江南水都心巢14.75126.0420%首付30年按揭;1月19日心巢炫彩开盘;心巢开盘劲销80%;1月19日心巢2号楼倾城热销1月26日6号楼应势加推;心巢江岸精装纯小户6号楼火爆预约中;3云亩天朗溪·谷12.5106.14云亩天朗II期溪·谷即将开盘！捷扬地产向福州人民拜年！4金辉天鹅湾12.597.47奢实数学的惊叹与价值;天鹅湾一期绚丽亮相，1月26日艳倾全城;金辉·天鹅湾倾城绽放，全城赞赏不绝5江南水都美域1064.88融侨贺岁巨献“福克斯”开回家；6号压轴楼王冠冕王座130㎡~160