天津市中高端房地产市场分析

SKPChina天津中高端房地产市场分析2008年7月谨致汤国昌(86)13601213491王维敏(86)13901123442回鹏(86)15801568309武文捷(86)13466625100SKPChina天津中高端房地产市场分析-自住购房客户-2008年7月谨致汤国昌(86)13601213491王维敏(86)13901123442回鹏(86)15801568309武文捷(86)13466625100SKPChina3购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)SKPChina4购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)SKPChina5他们的背景特征天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士一般房产市场，主要购房客户通常是30-49岁，但天津购房者有3成是20-29岁的年轻人有20%的人家庭月收入达到1万元或以上超过80%的受访者有大专或本科以上的教育拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在20万元以下拥有信用卡人群比例较高工作和职位具有典型商业化城市特征个体经营者比例极少，接近4成受访者是中高层或管理人员工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有21%的人出差每1-2个月一次或更多注：此报告中的“购房客户”是指已经购买或打算购买中高档商品房的受访者从不出差每3-6个月一次每1-2个月一次或更多20-29岁30-39岁40-49岁50以上54252115233131年龄拥有信用卡情况出差频率初中以下高中/中专/技校大专本科及以上职位教育程度1294238中高层/管理人员普通员工/专业人员个体经营者其他3053152婚姻子女62132914762420%单身已婚已婚有孩子-0-6岁-7-18岁-18岁以上已婚无孩子拥有信用卡64拥有私家车情况没有/不打算买有/打算买20万以下20万以上6832617%平均值(万元)：11.5家庭月收入3050101011000以上10000-109997000-99996000-6999%平均值(元)：8475%%%%%SKPChina6%1月2-3次1月1次至少1星期一次休闲娱乐活动频率到外面早餐到外面晚餐逛街\购物到外面茶馆喝茶到其他运动场所\会所进行一般体育活动到健身房健身到外面喝咖啡到美容场所进行皮肤护理去公园到附近\郊区短期旅游KTV\卡拉OK\跳的士高\迪厅\去酒吧到电影院看电影欣赏现场音乐\戏剧\舞蹈到现场观看体育比赛33203329272620212714191712143625271515151615998764321176555273121827771514846414138303025201913他们的休闲娱乐休闲活动形式传统单调与定性座谈会的结果一致，休闲方式是以餐饮为主，去外面用餐的频率很高他们有外出习惯，但较少参与现场娱乐活动，如到影院看电影、欣赏现场音乐/戏剧/舞蹈、现场看比赛等等户外运动频率较低对自己的保养相当重视有6成的受访者会定期去健身美容近3成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次重视自身健康和保养，但休闲方式单调传统38622834否是连锁一般%%43582830是否定期健身是否定期美容从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，天津人生活比较单一、传统，不过于强调档次感SKPChina7他们的生活(定性结果)与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前生活和工作比较忙碌、压力大–“我现在就想多一点时间休息，因为平时比较忙。生活会比较疲惫，在工作方面。主要是工作方面压力比较大。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）高收入组人群对此感觉更加强烈–“现在太忙了”（高收入组）大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境–“很多方面都不满足，比如说生活质量，对孩子的教育，还有工作上的压力大一些，这些都不是很满足。”（已婚有学前孩子组，中等收入）–“就是居住环境，刚买房子的时候有短暂的满足感，…后来再发展，还是不满足”（已婚有学前孩子组，中等收入）工作繁忙期望更好的生活质量忙碌、压力大的生活，使相对宁静、舒适、温馨的“家的感觉”显得尤其可贵，有改善居住环境、提高居住质量的要求。因此在购房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境SKPChina8他们的休闲娱乐–I(定性结果)在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低认为西餐一般只用于某些正式场合/特定人群，而非日常饮食或者朋友聚会–“天津人吃饭一般都是去特别随便的地方去吃。坐一块吃、喝的，不是特别拘束，要是吃西餐特别拘束。”（高收入组）–“西餐的消费是特定人群。一个是属于年轻人，一个是属于涉外的”（高收入组）仅有少部分人较认可必胜客的下午茶中式餐饮是他们日常饮食习惯提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等重视饮食，偏爱中式菜肴SKPChina9他们的休闲娱乐–II(定性结果)综观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就是逛街、吃饭、去KTV，较少提及近郊旅游或高档次的活动较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋爱或者谈公务的场所一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休闲活动–“（洗浴）属于商业的交际。自己一个人肯定是不去的。”（高收入组）传统单一的休闲娱乐方式从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，受访者生活比较单一、传统SKPChina10非常重视和关注有点重视和关注无所谓32276171122对重点学校的重视程度重点小学重点中学8898%同意程度5分同意程度4分4+5分对人生态度语句描述的同意程度503540373640403938391830242423191818171568656461595958575554我更喜欢中式快餐一般来说两个人结婚前肯定要买房拥有知识的多少是衡量一个人成功与否的最重要的标志我认为房产投资是非常好的投资方式我赞成“不能让孩子输在起跑线上”财富是衡量一个人成功与否的最重要的标志我觉得能够在一家大公司工作非常好房子是体现个人成就和社会地位的重要因素我的工作非常忙，占据了我大部分的时间我的社交范围非常广泛%%他们的人生态度天津人仍然抱着相对传统的观念，包括从餐饮到家庭的方方面面他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的社会现象孩子是家庭的核心，受到极大的关注“不能输”已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展的一种心态，对重点学校，尤其是重点中学的都非常关注从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校所在区域对财富的观念比较偏向于“知识型心态”，认为知识创造财富是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征传统家庭观：“有房=有家”孩子是家庭的基石SKPChina11他们的家庭观(定性结果)受访者非常重视孩子的成长和生活，孩子是家庭的核心有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买“结婚房”–“两个人结婚就要有自己的空间了，你自己成家了，最起码你自己的家庭根本的东西（独立的房子）你应该有。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）购买“结婚房”，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多–“好多都是父母给付首期，后期自己供”（单身/已婚无孩子组，中等收入）刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子选择区位时，很重视与父母的距离–“父母都住这一块，所以我买房也是这一块。”（已婚有学前孩子组，中等收入）重视子女的发展，需要独立空间给孩子促动购买新房子，重点中小学所在区域受到青睐–“因为孩子慢慢的长大，他们需要的东西，他需要的空间，他要上学，需要一间独立的房子，我们现在买的是两室，又不能满足了”（已婚有学前孩子组，中等收入）孩子的成长周期推动购房的需求子女要结婚成家子女生孩子子女的孩子上学父母需要帮孩子购买“结婚房”老一辈父母需要帮年轻父母照顾孩子购买与父母距离近的房子/添人口需要换大房子父母需要为孩子设立独立房间置业升级考虑教育，偏好学府区房产SKPChina12购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)SKPChina13住房来源超过7成的购房者至少拥有一套房产绝大部分是自己购置的商品房1/4的购房者没有自有房产租房只占7%，其余的多为与父母同住自有商品房比例很高自有房产已购房产已购商品房已购经济适用房其他自有房产父母赠予房产单位集资房无自有房产单位宿舍和父母一同居住在属于父母的房产中租房671616767326747现有住房来源%SKPChina14出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构的变化，或出于为家庭成员考虑而购房家庭计划购房原因–分类说明对于各种购房原因，总结后归为五大类：首次置业之前在天津没有属于自己的房产，希望落户天津，成为真正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或更好的小区和周边环境置业升级已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境高档生活品质提升为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的教育而购房更靠近工作地或家人SKPChina15购房原因–分类说明(II)类别具体购房原因首次置业当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产,实现安居当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，付租金不划算，不如买房家庭计划有结婚或生小孩的计划买给子女，用于结婚\生子子女长大，需要单独房间居住更靠近工作地或家人离父母(或离子女)住处更近，便于照顾离自己或家人的工作地点更近离孩子上学的地点更近，方便接送为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校置业升级当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想换面积更大的房子当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，想换户型更合理的房子当时所住房子是自置，但对原来的小区\居住区域不满意，想换到更好的小区\居住区域高档生活品质提升当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实现生活品质的大幅提高当时所住房子是自置，但想和高素质\社会身份地位相当的人住在一起当时所住房子是自置，但追求周边生活环境的更高档次SKPChina16购房原因–分类说明(III)购房和住房经验不足，受到便利性和外在条件的吸引首次置业追求“拥有感”家庭计划更靠近工作地或家人考虑家人和方便高档生活品质提升以经济实力追求更优越的感觉置业升级以住房经验选择更好的条件有购房和住房经验；关注内在和与住房体验相关的属性感性需求为主理性需求为主SKPChina17购房原因结婚生子是买房的最主要推动力由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高（达到74%），所以首次置业的人较少，而置业升级的比例相对高更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业升级购房者的主要诉求15%的购房客户追求提高生活品质，这可能与他们偏高收入有关20%的人家庭月收入超过1万家庭结构变化和改善居住条件推动购房的需求SKPChina7109878216313购买房产主要的原因B34/C17%首次置业家庭计划更靠近工作地或家人置业升级高档生活品质提升购买房产主要的原因353111815有结婚或生小孩的计划当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想换面积更大的房子当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，想换户型更合理的房子当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实现生活品质的大幅提高当时所住房子是自置，但对原来的小区\居住区域不满意，想换到更好的小区\居住区域买给子女，用于结婚\生子当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产,实现安居子女长大，需要单