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天津市西青区市场研究分析1.区域市场概况2.区域行政区划3.区域经济发展4.区域规划发展5.区域房地产成交分析6.区域房地产市场板块分析7.区域项目分析8.总结区域市场概况历史由来西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。北宋时期这里是宋、辽交界，宋朝的前沿阵地，明代分属河间府静海县和武清县，清代归属天津府。1912年中华民国成立后，改为天津县，属直隶省。中华人民共和国，成立后，建河北省天津地区专员公署，驻地杨柳青镇。1952年天津县划入天津市管辖。1953年建立西郊区，1992年3月改为西青区。西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清县和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。地处北纬38º51’至39º51'，东经116º51’至117º20’。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。区位介绍外部交通西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托中国四大城市之一的天津，毗邻北京，交通便捷，四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可达30公里处的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。内部交通主要公交线路主要途径地9理工大学主校区－李七庄－体院北－佟楼－黄家花园－中心公园12凌庄子－李七庄－天塔－海光寺－金刚桥－宿纬路16南营门－八里台－天塔－李七庄－温州服装城153西站－曹庄子－大梁口－农机厂－杨柳青175绍兴道－顶堤－西青区政府－白庙－天穆－朝阳桥628大寺龙居花园－珠江道－体院北－海光寺－南市－水木天成公交站645中北镇政府－咸阳路－黄河道桥－南市－百货大楼－天津站659大港客运站－大寺－南楼－海光寺－百货大楼－小王庄661西站－民族中学－红旗地道－理工学院－杨柳青农场669山西路－海光寺－黄河道鞋城－曹庄子－农机厂－杨柳青672杨柳青－曹庄子－小西关－天亦商城－百货大楼－天津站688东北角－百货大楼－河西商场－西青大寺－油田总医院－祥和小区703天山道－大营门－南楼－劝业超市－珠江道－大寺705东张庄－大寺镇政府－体育中心－鞍山西道－西营门桥－西关西824杨柳青公用局技校－石家大院－民族中学－新安购物广场－百货大楼－天津站826王兰庄－李七庄－天津宾馆－浦口道－音乐厅－中心站832大寺村－李七庄－天塔－海光寺－百货大楼－天津站870司法警官学校－李七庄－体院北－海光寺－王串场一号路－赵沽里878金谷园－李七庄－紫金山路－海光寺－北洋桥－华贸联装饰城951华苑雅士道－金谷园－李七庄－紫金山路－黄家花园－天津站953理工大学主校区－李七庄－欧亚花园－西楼－音乐厅－天津站自然优势及旅游文化西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次在海拔5.0-3.0米之间，洼地为2.0米。境内有大清河，子牙河于西南部的第六埠汇入东淀；中亭河串流东淀北侧，到西河闸与西河汇流。汇入东淀的河水由下口的独流减河进洪河闸及西河闸分泄。全区有市级文物保护单位五处：杨柳青博物馆坐落在华北第一名宅------石家大院，馆内陈列着当地民间艺术精品，建筑物上的木雕、石雕、砖雕被誉为“中国三绝”；平津战役天津前线指挥部旧址陈列馆；文昌阁；清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓；李七庄乡王兰庄村1936年天津青年学生抗日救亡义教点旧址纪念碑。西青区的旅游资源丰富：有杨柳青的石家大院、杨柳青森林公园、天津前线指挥部旧址、杨柳青年画作坊、古运河美景园、杨柳青古镇风情街；南河镇的霍元甲故居；中北镇的天津热带植物观光园以及大寺镇的峰山药王庙。生活配套西青区内生活配套较为丰富设有幼儿园所173座，小学14所，初中校12所，高中校7所，职业、专科学校4所；卫生设施有区级医院4所，乡级医院7所、专科医疗站2所；有电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施；乡镇全部有文化站，村村有文化室，民间花会56道活跃民间。不但生活极为便利，也极大程度的丰富了居民的文化生活。行政划分西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。西青区行政区域规划图杨柳青镇杨柳青镇位于西青区西北部,东与中北、杨柳青农场毗邻;南与张家窝镇、辛口镇接壤;北与北辰区、武清县交界。面积64平方公里。辖25个行政村、29个居委会,是天津市最大的卫星城镇。杨柳青镇是区政府和各委办局所在地，近几年杨柳青发生了翻天复地的变化。中北镇中北镇位于西青区北部,东邻西营门街,西至杨柳青镇,南与工农联盟接壤,北靠津沪铁路。面积38.5平方公里,辖23个自然村,镇政府驻地汪庄村南、大稍口村西、外环线7号桥南、新津杨公路北侧。中北镇是花卉之乡，有上百年种花历史，花卉种植面积超过200万平方米。镇内有中国北方最大的花卉集散中心和最大的室内热带植物观中心。中北镇工业主要有汽车、电子、医药化工、金属加工等产业，重点企业250余家，资产总量超过23亿元。大寺镇大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。全镇总面积86平方公里，耕地47394亩，8800户，常住人口31498人，辖15个行政村。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。西青经济开发区和天津市电子开发区座落境内。市、区领导及有关专家称：大寺镇是最有希望的卫星城镇。到2010年，本镇镇区面积将达到12平方公里，集中人口10-12万人。届时将形成具有城郊型特点的现代化大农业生产基地，依托四线（津淄、津港、友谊、外环）三区（两个开发区和镇区）开发的第三产业将形成该地区的经济支柱。一个居住环境花园化、工农业生产现代化的新型城镇将初具规模。南河镇南河镇位于西青区南部，东与李七庄街相连，南与大寺镇接壤，北邻张窝镇，西靠独流碱河，总面积57.02平方公里，辖18个自然村，有农业人口21920人。农业做为全镇经济发展的基础，始终得到镇党委、政府的高度重视。清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓坐落在镇内。李七庄街李七庄街位于天津市区西南，是城郊结合部。总面积54平方公里，耕地面积8400亩，其中商品菜地面积5200亩，水稻1900亩，还有鱼塘水面7200亩。共辖20个自然村，2。4万人口，它不仅是天津重要的副食品生产基地，也是距离市区最近的“鱼米之乡”。李七庄街所处的地理位置在于它与市区河西、南开两个区交插相连，有4个村处在市区境内，其余绝大部分村座落在外环线以内。这里距市中心最近，食宿，游乐，购物十分方便。它紧靠市体育中心，高教中心，科研中心，高新技术产业园区，也是天津市生态最好的地区。全街境内小河密布，鱼塘水面星罗旗布，空气清新，没有污染，最适宜开发高科技产业和与城市相配套的第三产业，是天津市近郊区投资环境最佳，投资条件最好，投资效益最高的“黄金地带”。王稳庄镇王稳庄镇位于西青区东南边缘,东与津南区相连.西隔独流碱河与静海相望.南与大港相临.北与大寺镇接壤.镇域内有津淄公路.李港铁路贯穿而过,镇政府坐落在205国道西侧.全镇辖15个行政村,总面积为116平方公里.有32800口人.王稳庄镇是远近闻名的鱼米之乡,盛产小站稻而驰名,随着农业科技的发展，已成为天津市最大的鱼，肉，蛋生产基地．西营门街西营门街辖10个行政村,8个居委会。辛口镇辛口镇位于西青区西南部,东与张家窝镇接壤;南至独流碱河,与静海县良王庄乡以河为界;西至河北省霸州市场芬港乡;北与杨柳青前桑园村相连,面积51.13平方公里,辖18个行政村。区域经济2005年西青区实现地区生产总值172亿元人民币；人均地区生产总值达到7030美元；财政收入33亿元人民币；农民人均纯收入8850元人民币。全区累计利用外资达到43亿美元；实际到位22.5亿美元。区域经济概况地区生产总值20002003200220012005200473172146123.310082.8数值年份13.4％17.8％18.4％23.3％20.7％（亿元人民币)固定资产投资（亿元人民币）83.635.752.342.143.30204060801002000年2001年2002年2003年2004年产业结构和布局第一产业农业产业化步伐不断加快以农业增效、农民增收为目标，西青区积极推进农业布局调整。目前，全区基本形成了无公害蔬菜、花卉、牲畜养殖、高效经济作物、优质果品、水产养殖六大产业带。2001年至2005年，全区累计投资6900多万，建设蔬菜、花卉等种植小区16个；投资7000多万元，建成奶牛、生猪、肉鸡、肉鸭、水产等养殖小区56个全区；无公害蔬菜基地面积达到4.5万亩，无公害水产养殖面积达到1.68万亩。全区共建设11个经济开发区，（西青经济开发区和所属工业园区）总规划面积达54平方公里，现已建成生产、生活配套面积19平方公里,在建成区内全部实现水、电、气、路、通讯等七通一平。开发区内仓储、物流、医疗服务设施完善。开发区和工业园区已注册企业492家。其中包括13家世界500强企业。第二产业产业园区分布1.西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高科技电子信息产品、生物医药产品与机电产品的产业区群；2.以生产自行车零部件、生物医药生产基地的西营门工业园区；3.以服务城市，为城市大工业配套的汽车零部件和高科技产品生产为主的中北、候台、杨柳青工业园区；4.以生产精细化工、生物医药为中心的张家窝、辛口、南河工业园区5.以冶金工业为主的王稳庄工业园区区域规划西青开发区汽车配套密集区金属制品密集区医药化工密集区侯台精密机械制造区轻工产品密集区工业园区布局经过多年积累，全区形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品集散市场、旅游业、餐饮业为主的第三产业带。建成了杨柳青商城、天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场50个，并在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。房地产、市场商贸、物流等新兴第三产业提速领跑。形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。年成交达70亿元。全区第三产业每年的增长速度达到15%以上，占国内生产总值的比重近40%。第三产业十一五展望十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示范区为目标，制定出台鼓励自主创新政策，加快建立以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系，培育一批创新能力较强的高新技术企业，力争使我区市级以上高新技术企业达到30家以上。计划累计投入资金50亿元，完成技术改造项目600个。紧密围绕电子信息、汽车零部件、生物医药等重点技术领域，组织实施100项以上市级以上科技计划项目组建西青区生产力促进中心，加快建设西青软件园和汽车配套、生物医药科技孵化器，搭建科技创新平台。鼓励国内外组织和个人到我区设立研发机构，推动骨干企业建立技术中心，五年内力争达到50家以上。十一五展望深入实施专利战略，取得市级以上科技成果200件以上，专利申请量达到3500件以上。继续实施名牌战略，力争使市级名牌产品在原有基础上增加10个，累计达到29个到“十一五”末，西青区全区地区生产总值、人均GDP、财政收入、区级财力等主要经济指标要比“十五”翻一番，力争2010年地区生