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天津滨海新区房地产市场分析报告天房销售市场研究部2010.2天房销售市场研究部1目录一、天津滨海新区概况……………………………………………………………………………………………………….2（一）区域范围………………………………………………………………………………………………………………….2（二）区域经济………………………………………………………………………………………………………………….3（三）主要片区………………………………………………………………………………………………………………….41、南港工业区……………………………………………………………………………………………………………………42、临港工业区……………………………………………………………………………………………………………………43、于家堡…………………………………………………………………………………………………………………………..44、响螺湾…………………………………………………………………………………………………………………………..45、中心生态城……………………………………………………………………………………………………………………56、东疆保税港区………………………………………………………………………………………………………………..57、滨海旅游区……………………………………………………………………………………………………………………68、北塘……………………………………………………………………………………………………………………………….69、西部片区……………………………………………………………………………………………………………………….610、中心渔港……………………………………………………………………………………………………………………..7二、天津滨海新区房地产市场概况……………………………………………………………………………………8（一）天津滨海新区房地产市场整体情况………………………………………………………………………..8（二）天津滨海新区内主要辖区房地产市场情况……………………………………………………………..91、塘沽区……………………………………………………………………………………………………………………………92、开发区…………………………………………………………………………………………………………………………..183、汉沽区…………………………………………………………………………………………………………………………..214、大港区…………………………………………………………………………………………………………………………..23（三）天津滨海新区保障性住房市场情况………………………………………………………………………..25（四）天津滨海新区商业及写字楼市场……………………………………………………………………………251、天津滨海新区商业市场概况…………………………………………………………………………………………252、天津滨海新区写字楼市场概况……………………………………………………………………………………..27三、本案说明…………………………………………………………………………………………………………………..…351、本案位置……………………………………………………………………………………………………………………….352、本案周边生活配套………………………………………………………………………………………………………..39附件天津滨海新区蓝领公寓市场概况天房销售市场研究部2一、天津滨海新区概况（一）区域范围天津滨海新区地处于华北平原北部，天津市中心区的东面，渤海湾顶端。滨海新区拥有海岸线153公里，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。拥有1200平方公里可供开发的盐碱荒地；新区石油、天然气资源丰富，已探明渤海海域石油资源总量100多亿吨，天然气储量1937亿立方米，有着巨大的发展潜力。随着滨海新区开发开放的全面推进，新区人口聚集明显提速。截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2%。天房销售市场研究部3（二）区域经济天房销售市场研究部4（三）主要片区1、南港工业区南港工业区已完成围海面积27平方公里，造陆18平方公里。综合服务区规划已完成，正在修改完善，准备实施。此外，还完成了工业区东围埝展示平台和临时码头建设。2010年底前，南港工业区将实现具备交地条件土地总面积26平方公里。南港工业区吹填造陆进展顺利，泰达蓝盾南港油库等3个产业项目启动建设，轻纺工业园和生活区水系调整、配套设施及起步区控详规比选初步完成。2、临港工业区临港工业区围海造陆全面提速、基础配套日益完善、航道码头加快建设。招商引资项目79个，其中已投产项目10个，在建项目23个，已签约项目11个，在谈项目15个，储备项目20个，总投资额1300亿元，累计完成投资280亿元。3、于家堡起步区6个项目2009年6月初已开工。目前，进场设备达90余台套，确保年底前起步区一期“9+3”项目全面开工，首期开工的6个项目局部达到正负零；计划2010年底“9+3”项目基本完成主体封顶，起步区其他项目全部开工，2012年起步区“9+3”项目全部竣工，起步区其他项目基本达到主体封顶。4、响螺湾响螺湾商务区位于滨海新区中心商务区海河西岸，北临塘沽海河外滩公园，东与于家堡金融区隔河相望，规划占地面积1.1平方公里，总建筑面积370万平方米。响螺湾商务区作为兄弟省市驻滨海新区办事机构、中央天房销售市场研究部5企业和大型企业集团总部、科技研发中心的聚集地，规划建设38座商务楼宇，占地面积约63万平方米，汇集了内蒙古、河北、山东、山西等省区和中国五矿集团、中钢集团等大型企业驻津办事机。响螺湾商务区在提供研发、会计、法律、咨询等相关的配套设施的同时，搭建信息交流平台，为国内外大型企业进驻滨海新区提供全面、优质服务。5、中新生态城中新天津生态城由新加坡吉宝负责一级土地整理，起步区的部分公建项目相继竣工和投入使用，4平方公里起步区内的17个地块已有15块引入了开发商建设，新加坡吉宝、日本三井、台湾远雄、香港世茂、万科、泰达、万通等知名地产商纷纷进驻，生态城一时间成为本市外资地产集中度最高的区域，预计到2010年“五一”期间，大批量商品房将集中上市预售，首批住宅将于明年底至后年初建成。生态城7月份签署的三大地产项目总投资额230亿元，分别与台湾远雄房地产开发集团合作，开发项目包括将青坨子村改建为高级商业区，并建设第二个轻轨站。该项目涉及100多公顷的住宅及商业用地，耗资超过100亿元，主要地块将于2013年开发完成；与香港世茂集团合作开发大型综合项目，包括100公顷住宅和商业用地及80公顷公园用地，计划于2014年竣工，建成后将容纳万余户居民，预计总投资100亿元；与日本三井不动产株式会社合作建立40万平方米综合性河滨生态社区，总投资超过30亿元人民币，定位于中高端滨水住宅，预计2013年竣工。6、东疆保税港区打好东疆开发建设的战役分成三个阶段：第一阶段，到今年底，完成东疆保税港区4平方公里首期封关区域建设项目，东部2平方公里观景岸线已招商项目全面启动。第二阶段，2010年上半年确保东疆保税港区二期的基础设施建设项目基本建成。第三阶段，到2010年底，确保东疆保税港区二期标准厂房、仓库全部建成，东部2平方公里观景岸线基本建成。截至目前，东疆港区已经完成固定资产投资154.8亿元，形成+5米以上陆地面积25平方公里，一期6个10万吨级集装箱码头建成投运，年设计吞吐能力天房销售市场研究部6400万标箱；物流加工区已建成约35万平方米保税物流仓库；贯穿东疆港区南北主干道美洲路和一期绿化工程完工，已建成路网28.3公里，道路面积86万平方米，三横四纵路网建成通车，东部沙滩景观岸线建成开放。水、电、气等能源配套设施日趋完善，基础保障能力不断提高。7、滨海旅游区2009年9月21日,滨海旅游区开发建设指挥部揭牌仪式暨围海造陆一期工程开工仪式举行,标志着滨海旅游区开发建设“战役”全面打响。截至目前，滨海旅游区已完成主围堤约12公里，隔堤约14公里，吹填造陆约4.5平方公里，岸线平整土地约4平方公里；年内将实现主围堤合龙，完成在建码头区工程约7平方公里吹填造陆工作，并新建造陆区围堤及吹填工程约17.6平方公里。8、北塘截至目前，北塘片区项目拆迁工作稳步推进，土地整理工作全面展开，起步区总共完成土方量82万方，中心岛南侧拓宽河流及大湖湖底排水基本完成。集装箱海鲜街于2009年8月22日投入试运营。据了解，五大功能区将于明年9月底基本建成。2009年8月22日，国内首条集装箱街区——北塘集装箱海鲜街开街试运营。“加快北塘片区建设”是滨海新区开发开放攻坚战“十大战役”项目之一，作为该战役的开山之作，北塘集装箱海鲜街颇具特色。9、西部片区开发区西区西区打造生态型工业园区的最大特色在于水系的规划。通过集中修建中水调节湖(人工湖)和遍布西区的河道系统，并与污水处理厂连接，辅以排天房销售市场研究部7沥泵站、循环泵站和闸门，构成遍布区域的水系系统，最终实现排沥、蓄水、景观三大功能。目前人工湖已经建成，人工湿地建设正在积极推进中，预计今年年内建成。污水处理厂一期工程已投入使用，二期工程即将开工。保税区空港加工区目前，正集中力量打好100万平方米的总部服务外包基地和100万平方米的创业家园两大攻坚战，同时全力推动湖滨广场、购物天堂等项目的开工建设。其中，总部服务外包基地项目的前期策划已经启动，近期将完成规划方案；湖滨广场项目9月底将完成方案设计；施工队伍已进入总部服务外包基地等现场进行前期施工，9月底将陆续正式开工。渤龙湖总部经济区渤龙湖总部经济区由海泰控股集团具体承担开发建设，项目确保9月底前实现工程开工，计划用一年左右的时间完成基本建设，2010年10月具备入驻条件。目前，渤龙湖总部经济区完成了项目可行性研究报告的编制，完成了投资估算分析10、中心渔港中心渔港项目于2007年7月正式开工。开工伊始，就确立了“一年围海、二年造陆、三年成港、八年初具规模”的建设目标。2007年当年用6个月时间，完成10公里防波堤修筑，实现当年围海。2008年年底，按照规划完成1800万方的港池疏浚和3.5平方公里的吹填造陆，实现了“两年造陆”计划。今年为成港年，将完成航道疏浚、建成6个5000吨级码头、全部3.5平方公里的软基加固、完成主干路总长约21.7公里，排水管网总长55.2公里，填土900万方。打通海陆域交通后，中心渔港将按照规划初现雏形。天房销售市场研究部8二、天津滨海新区房地产市场概况（一）天津滨海新区房地产市场整体情况滨海新区行政区划调整后，市民的购房热情极大地激发，很多购房者都看好了滨海新区的发展前景，致使成交量有较大幅度的提升。2009年滨海新区共成交新建商品住宅32623套，成交面积为334.65万平米，成交金额为241.84亿元，成交均价7226元/平方米，低于全市整体成交均价。2009年滨海新区各区域商品房成交量占首位的是塘沽区，占滨海新区的全部成交量的一半之多（大量拆迁以及较大人口基数的住房改善需求拉动区域成交和滨海新区三区合一的政策推动），成交量达到173.79万平方米；其他三个区域的成交量大致相同，由于国家政策的倾斜，导致大量外来人口看好该区域，一部分购房者也开始关注汉沽区和大港区的房地产市场，使得这两个区域在本年度成交量有了较大程度的提升。2009年，滨海新区中开发区的仍然处在成交均价最高的位置，达到了9737元/㎡，已经接近了万元大关，同比下降了1.37%，成交量54.19万平方米，同比上涨了191.47%，呈现了量涨价跌的态势；其次是塘沽区7583元/㎡，同比上涨了18.83%，成交量有了大幅度的攀升，出现了井喷的现象，成交总量为173.79万平方米，列居滨海新区