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安庆市房地产市场分析1、房地产市场整体运行特征A、房地产开发持续增长近年来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。房地产投资额持续上升，2001年为6.85亿元、2002年为9.15亿元、2003年为10.5亿元、2004年后房地产开发进入快速发展期；根据近几年的市场调查统计得出，安庆目前全市一年的房地产消耗量大约45万方。2005年，基本建设、房地产投资增长快速。1-10月份，全市固定资产投资完成额(城镇固定资产和房地产开发)951216万元，同比增长23.7%，与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。其中：房地产开发投资125385万元，同比增长21.6%。从房地产开发情况看：1-10月份全市商品房施工面积274.74万平方米，同比增长8.9%，商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长17.4%和15.5%。消费市场稳中趋旺。B、住宅价格稳步上升2003年来，安庆市房地产市场迅速升温，一年内平均房价上涨了500元/㎡，市场主力价格多层楼房由原来的1000元/㎡以下向1500元/平方米突破,目前市场上的主力价格为1800—2200元/平方米；小高层主力价格在2200—3000元/平方米，多层1800以上，小高层2500以上的楼盘主要分布在市区、沿江带和开发区大湖风景区周边（如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里），别墅市场目前个案较少，主要还是秀水华庭、西湖绿洲城（少量叠加别墅）。C、小高层、高层等较高端产品不断升温自2004年6月以来，许多小高层、高层项目进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活跃了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层（高层）项目有百蕊、香樟里。D、以自用需求为主，投资市场尚未形成安庆城市较小，房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业基本缺乏，同时外部带动投资发展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大部分为自用居住。2、安庆房地产市场特点总体看来，安庆的房地产市场有如下特点：⑴总体水平参差不齐本地开发公司有规模小、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。⑵逐渐进入大盘时代安庆房地产正由前几年的小盘、零星式开发逐渐过渡到大盘时代。如：安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量达到60万方、市区谐水湾的开发量达到40万方、香樟里14.5万方、百蕊宜城水岸11万方。⑶市场竞争越发激烈，营销手段不断创新安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档项目几乎空缺。随着安庆经济的发展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。新的项目不断上马，市场竞争变得异常激烈，营销手段不断创新。如“大湖春天”项目和“秀水华庭”小高层项目推出了“增值卡”活动，这给安庆得购房者不小得吸引力，出现了排队购买得现象。在未来安庆竞争激烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。⑷房地产逐渐形成品牌化开发品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场经过近几年的发展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。如：英德利开发公司、中宜开发公司等等。⑸未来开发将逐渐向东移随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。同时开发区市区土地供应量的逐渐下降，未来安庆市房地产开发将逐渐往东转移。⑹二手房市场逐渐升温由于房价的不断攀升，以及市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购买二手房。（7）结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个控制总价市场。多层在20-30万、小高层在25-35万比较热销。3、开发区市场分析扮演主城区挑战者角色。利用区域土地开阔平整、拆迁少、成本低等特点，打价格和环境牌，但这种优势在减弱。A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、幸福联华等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧自菱湖北路和中兴大道开通以来，临近的开发项目也如雨后春笋般异常活跃，如：长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大湖春天项目等，虽然项目自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便捷，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，项目一经推出便得到市场的追捧。加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭·荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，发展前景可谓一日千里，正成为安庆市民向往的临湖高档景观居住地带。C、以光彩大市场经济圈为依托形成新的居住点2004年，安庆市经济开发区的财政收入为1．4亿元，其中光彩大市场就占了7000万元左右；促进了社会就业，截止到目前，共实现3万多人就业；增强了地方经济实力，拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮服务等行业的同步发展，拉动周边土地价格由4年前每亩不到10万元上升到现在的每亩近50万元左右，靠近光彩的项目有皖江花园、丹桂花园、吉祥玫瑰园等。D、区域开发现状开发区域房地产原本是低价的象征，但是由于光彩大市场的影响，该区域靠光彩大市场周边的房地产价格由5年前的每平方米不足750元上升到现在的每平方米1950元左右，如“丹桂花园”的均价达到2100左右。这已经改变区域原本在市场中的低价形象。同时该区域光彩周边已经没有太多的土地供应，区域房地产市场在未来将会落后于东门等区域。4、四月份安庆市市场动态分析:(1)这个月内有两个楼盘开盘，都是开发区的项目，一个是“荣庆苑”，另一个是秀水华庭三期“荣寓”。还有几个楼盘正在积极筹备中，如“世纪名流”、“第一大道”小高层项目，都准备在5月份开盘销售。(2)四月十六日开盘的“秀水华庭·荣寓”可以说是非常成功的，通过我们的市场调研分析得出其成功的原因主要有以下几点：A、优越的地理位置，处在安庆唯一的大湖风景区对面，自然风光秀美。B、产品的定位准确——别墅园中的精致公寓。楼盘高品质的支撑——一、二期已成现房的别墅，可以看得见的景观。C、户型配比合理，热销的房源中，主要是104㎡的二房和136多㎡的三房，三房的面积都在140㎡以下，控制了总价，符合了安庆是个总价的市场。D、销售策略对头；采用了比较长的蓄水期，积累了足够多的客户，满足开盘期的集中引爆。（3）四月份市场上比较热销的楼盘，如弘信城市花园、香樟里，秀水华庭，大湖春天，吉祥家园，丹桂花园等。其热销的原因有以下几点：A、优越的地理位置，如自然环境好、成熟的生活配套、完善的物业管理等。B、产品自身的优势，如小区整体规划设计、景观好、户型优、运用高端建材等。C、推广策略上领先一步；经专业的营销代理公司或策划公司包装运作，准确的把握了客户的心理。一、主要个案分析：香樟里·那水岸楼开发商安庆市新文采置业有限公司物业公司盘概况企划销售自售广告代理深圳黑弧设计单位安庆第一设计院施工单位中铁四局住宅类型小高层、高层所在区域开发区大湖风景区现场售楼处安庆市经济技术开发区（原电视机厂）售楼处电话5338888其他售楼处/售楼处电话5338966开工日期2005年7月公开日期2006年开盘日期2006.1.22交房日期06年底楼盘现状一期已封顶，二期已动工开盘价格均价2600总价范围30—50万预定价格销售价格2470~3800元/㎡左右销售均价2700元/㎡销售情况开盘至今，约已售出100套左右物业管理费七角（包电梯费，三年不变）优惠措施一次性打9.6折评述1期全部为11层小高层，共6幢15个单元，330套左右。交通条件楼盘地址安庆市经济技术开发区中行对面四周道路菱湖北路、湖心路交通动线9、10路捷运系统无出行方式公交、出租居住氛围较好周边楼盘雨润·秀水华庭人文遗产公园大湖、香樟园就医条件宜城医院就学条件九中、菱北小学、石化小学商业环境差评述所处地理位置生态环境优越，与大湖相邻，自然风光好。目前商业氛围差，教育及交通医疗等生活配套较差。小占地面积108亩建筑形态小高层、高层区规模环境总建面积18万㎡社区规模大型规划户数1000多户在售户数约230户容积率2.17在售面积一期4万㎡左右绿化率41.6%评述小区规划较好，规模较大，所有单体建筑均南北朝向，采用现代风格，造型简洁、轻盈，外立面为大面积玻璃面，小区内部设置中心水域及游泳休闲健身场所，引用自然生态水景系统，将建筑、水景、建筑、绿化有机结合起来。同时运用了多种高科技建筑技术，如新风系统、中空玻璃等，建筑成本较高，被评为“国家康居示范工程”。小区配套代表景观入口处主题水景广场会所情况有其它配套/车位情况1个6万评述主要针对高端客户如政府公务员、个体业主为主，有车库，能满足客户需求。产品塑造安保系统可视对讲智能化电子巡更、红外线监控外立面涂料、面砖走廊/大堂/进户门普通防盗门窗材铝合金电梯东芝装修情况毛坯装修价格评述所用建材标准较好，并率先在安庆引进了科技住宅的概念房型情况单位面积房型面积套数比例总价（万元）二室两厅一卫100-110㎡30三室两厅二卫132㎡37三室两厅二卫154㎡43三室两厅二卫157㎡（二期）无复式主力房型三室两厅二卫主力面积130-150㎡代表房型诉求布局较好，全明设计评述户型普遍存在空间浪费严重的问题，公摊大，边套户型设计较好，但面积较大。销售情况案场营建较好规模较大SP活动/样板房售楼处后面已建好特别之处售楼门前的花园设计销售人员水平较好案场气氛一般行情差价/景观差价/楼层差价60元/㎡房型差价60元/㎡朝向差价90元/㎡价格定位较高主力去化房型二室两厅一卫/三室两厅两卫主力去化单价2800元/㎡主力去化面积100、130-150㎡主力去化总价28-40万去化抗性总价偏高，目标客户群有限优惠措施一次性9.6折去化分析评述小区规划不错，运用了多种高科技产品，实施难度较大，成本有一定压力新世纪花园楼盘概况开发商安庆市经济适用住房建设发展中心物业公司红旗小区物管公司企划销售南京和普置业顾问广告代理南京和普置业顾问设计单位江苏建设工程设计院施工单位包工队住宅类型多层、小高层所在区域宜秀区现场售楼处现房二楼售楼电话5206821/520451其他售楼处/售楼电话/开工日期2002公开日期/开盘日期2002交房日期多层现房，小高层在建楼盘现状现房，小高层在建开盘价格1700-2040元/㎡总价范围20-40万预定价格500-几千不等销售价格小高层价格1890~2300销售均价2000元/㎡销售情况多层已售85%以上，4栋小高层在售物业管理费多0.25高0.9优惠措施目前没有评述现房，多层基本售完；4栋小高层在建销售中，有实景，处在新城区的中心交楼盘地址红旗小区北面通条件四周道路江边、皖江大道、棋盘山路交通动线5、9、12、15、20路公交捷运系统出租出行方式出租、公交居住氛围较好周边楼盘山城别墅、雨润项目、红旗小区人文遗产公园/就医条件郊区医院就学条件红旗幼儿园、华中路小学、龙狮小学、红旗小学、10中商业环境红旗小区配套较好评述公交线路较多，比较便捷，但周边的化工厂对生活的影响较大，地理位置也比较偏。小区规模环境占地面积10万㎡建筑形态多层、小高层总建面积15万㎡社区规模大型规划户数1000户在售户数150余户容积率1.8在售面积1.8万㎡绿化率40%评述小区规模比较大，绿化率比较高小区配套代表景观入口小高层后主题中央广场会所情况网球场、儿童乐园车位情况地下租售其它配套餐厅、超市、幼稚园、美发、洗衣、药房等评述小区配套较齐全产品塑造安保系统保安24小时巡逻，单元防盗对讲门智能化声控灯外立面涂料、面砖走廊/大堂/进户门防盗门（37开的子母门）窗材彩色铝合金电梯一梯2户（富士达）装修情况毛胚装修价格/评述产品用材一般房型情况多层：110