威海房地产现状及区域市场分析

威海房地产现状及区域市场分析一、威海房地产市场概述威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海”的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了强有力的保障。近两年尤其是2001年以来，威海市的房地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。（一）房地产市场的现状和特点2004年1—11月份威海市共完成房地产投资37.6亿元，住宅施工面积471.6万平方米，竣工面积48.6万平方米，销售面积104.4万平方米，较前一年度都有大幅度提高。房地产业已成为拉动威海经济增长的支柱产业。当前威海房地产市场主要具有以下特点：1、地方政府的高度重视和威海的城市规划为房地产发展提供了良好的外部环境自2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威海——最适合人类居住的地方”成为城市品牌。2002年8月，市政府又组织了“住在威海”大型宣传活动，在北京、上海、广州、长春、沈阳等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买。在威海于2003年10月获人居奖后，楼市整体上涨了200—300元/㎡，2004年“人居节”的举办更为威海房地产市场的发展增添了新的活力。威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康发展态势2001——2004年威海商品房屋市场开发量指标2001年同比增长2002年同比增长2003年同比增长2003年1-11月2004年1-11月同比增长施工面积(万平米)312.913.46%442.4万41.4%531.1万20%42952923.3%竣工面积(万平米)124.3124.43%169.8万36.6%169.7万持平72.852.6-27.7%销售面积(万平米)98.7426.98%121.2万22.7%150.5万24.2%86.1108.225.7%商品房销售总额(元)14.7亿31.4%20.4亿39.2%24.8亿21.6%12.420亿61.2%房地产开发完成投资额（亿元）19.3810.6%24.6327.1%43.6977.4%34.145.433.1%商品房空置总量(万平米)68．847.242-11%3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。4、房价快速上涨是2004年楼市的特点威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期，威海的住宅价格以每年超过20％的速度递增，以两个开发区为例，普通住宅价格由1500元／平方米上涨到目前的近2800元／平方米，商业网点房价格由4000元／平方米上涨到7000元／平方米，尤其是2004年新建成的几个标准较高的住宅小区，售价明显提高。5、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，近两年来在两个开发区买房的外来人员比例已超过50％，在城市中心区买房的外来人员比例上升到20％，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较2004年增长近一倍，现有的土地存量远远满足不了人口增长的需要，可开发城市土地成为稀缺资源。房价的上涨和土地价格的上涨相互促进，地价上涨是房价上涨的基础，房价上涨是地价上涨的前提。在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均2002年的50万元／亩涨到近100万元／亩，威海公园附近的住宅用地由平均80万元／亩涨到150万元／亩以上。（二）存在的问题威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要表现在：1、政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证，并且应以人大立法的形式确定下来，避免长官意志的随意性出现。2、房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高据统计，目前在威海市具备房地产开发资质的企业共有220多家，资质等级在三级以上的房地产企业不超过20家。大多数房地产企业的市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产规模不大，财务状况不容乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面临淘汰出局的危险越来越大。3、房地产投资激增，开工项目过多，销售压力增加2004年1—11月，威海市房地产投资超过45.4亿元，施工面积超过529万平方米，考虑到统计误差的存在，今年的实际销售面积也不超过120万平方米。尽管近几年威海房产的竣工面积和销售面积基本持平，房产空置面积也一直稳定在60万平方米左右(其中住宅40万平方米左右)，但房地产市场近期出现供过于求的可能性很大，未来2-3年住房空置面积可能有较大的增加，应切实引起政府及有关单位的高度重视，及早采取措施，防患于未然。4、居民可支配收入的增长速度落后于房价的增长速度，结构性过剩的现象依然存在2000年以来，威海房价以每年20％的速度递增，今年半年增长幅度更大，而同期居民可支配收入的增长幅度不超过15％，居民购房能力经受考验。受威海自然条件和市民对居住环境的传统选择的影响，虽然小高层和高层住宅正在逐步被人们接受，但一些设计和定位不合理的塔式结构高层住宅销售市场平淡。5、居民维权意识增强，房产投诉事件时有发生近几年，购房者与房地产商的纠纷呈上升趋势。纠纷主要集中在建筑质量、房产商擅自改动房屋结构和小区规划、房产商的虚假宣传、公建配套等方面，个别项目甚至引发群众集体上访事件。投诉事件的发生，说明房地产商的经营能力和诚信水平需要进一步提高，政府职能部门的监管力度需要进一步加大，也说明居民对所购买的住房有了更高的要求。6、土地价格一路飚升威海市土地储备制度出台以后，住宅用地和商业用地的价格一路走高，市区职专项目77.46亩（51639平方米）的土地成交价格为108676000元，每亩平均地价近145万元。个别地段土地价格接近400万元／亩。（三）市场发展展望1、竞争越来越激烈威海是个发展中的城市，未来几年威海的经济将以超过12％的速度增长，居民收入将有较大幅度提高，城市化水平将以较快速度发展，房地产市场将在不断的规范和调整中发展。2004年的房地产投资和销售仍将保持较高比例的增长，楼房价格仍保持上升趋势。2004年房地产开发主要集中在海滨高档住宅和旧城改造方面，按照政府规划，随着“住在威海”含金量的提高，房产的销售仍将保持较高的水平。预计威海楼市未来2—3年内将是一个喷涌期，按威海市政府规划要求，2005年后还将有数个旧城改造项目即将启动。并且这些项目有相当一部分是素质较高的楼盘，这样一来虽然在一定程度上有助于抬升威海楼市的整体素质，另一方面将进一步增加竞争的激烈程度，未来的竞争主要体现在以下几点：（1）价格竞争。由于目前市场上商品房的供应量剧增，且基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，性价比越高的产品，市场竞争力就越强。（2）品质竞争。物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”、“品质牌”，赢得市场主动权，如青青小城、华新园。今后，各发展商将会全面、细致地把提高综合质量的工作深化到每一个环节。（3）市场细分化竞争。未来两年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。2、市场逐渐规范随着房地产业在威海经济发展中占据越来越重的地位，政府将进一步加大行业管理和政策引导力度，规范职能部门的工作程序和开发企业的市场行为，部分中小房地产开发企业因为没有能力取得成规模的可开发用地而被兼并或破产，规模较大、社会信用较好、经营规范的企业依靠自身的实力和良好的服务在竞争中发展壮大，房地产市场在规范中得到净化。近几年威海楼市在不断的发展，一方面提高了项目产品品质，另一方面也培养出越来越成熟的消费者，今年进入6月份以来，威海主要在售楼盘的销售业绩都不太理想，但三级市场的交易却日益火爆，究其原因，主要是现在的房价虚高，造成了“有价无市”的局面，一部分购房客户选择了更加实惠的二手房交易，大多数客户都采取“持币观望”的态度，因此，今后两年内的房地产市场会越发规范和成熟，消费者也会理性的选择自己所需要的物业。3、营销水平越来越高今天的购房者看重的已不仅仅是房地产产品本身，他们更看重的是楼盘所体现的生活方式。高明的房地产开发商将以塑造及贩卖生活方式为己任，通过塑造震撼人心的生活方式来获得市场认可。这就要求项目的营销操作更加专业，只有充分的体现项目独特内涵，有效提升项目附加值，使得广大置业者认同和接受，才能取得好的销售业绩。二、区域竞争楼盘分析1、经区竞争楼盘分析：经区楼盘今年推出的新项目不多，但销售率都很高，可以说是威海2004年总体销售势头最好的片区。以春天花园为例，2004年新年尹始便以不足3000元/㎡的基价入市，现在跃涨3600元/㎡以上仍保持着劲销的势头，是经区最具代表性的楼盘之一；而望海园---富华城凭借较好的区位优势和景观资源，以3200元/㎡左右的均价入市，取得了近90%的销售率；海源丽都凭借海源电业集团的雄厚实力，在打造好产品的同时，采取直接的价格竞争策略，在正式发售后不久就取得了令人满意的销售业绩。而五洲太阳城是威海今年规模最大的一个项目，整个工程分5年开发完成，是一个大的系统工程，如果操作成功，将会成为影响地产开发模式的一个超级大盘，但令人遗憾的是，五洲太阳城在项目没有一点轮廓的情况下，就报出高达3000元/㎡以上的入市价格，这与其现实的物业形象是不相符的，多数置业者的热情被打消，虽然，其自身宣传银行团购情况良好，但我们宁愿相信那只是一种炒作。芙蓉花园作为威海较早的高档社区，知名度是足够的，但由于时间较长，加之现在几乎没有什么宣传，所以销售情况虽说过的去，但主要是通过三级市场交易平台完成的。总体来说，经区楼市的整体热销是威海房地产市场2004年一个让人称道的话题，究其原因，最根本的还是产品性价比制定的较为合理。楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型基价均价最高价海源丽都11．25万m2鲁能海源多层2480元/m2高层24