美国老年公寓市场及开发商初步调查

美国老年公寓市场及开发商初步调查SECTION1：美国老年机构发展SECTION2：美国老年社区分类SECTION3：老年公寓开发商资源梳理SECTION4：主要老年公寓开发商介绍Emeritus案例分析LifeCareServices(LCS)案例分析SECTION5:美国保险老年社区的费用支付SECTION6：参考资料2美国老年机构发展1986年，美国医药研究院发布键性报告，发动养老院监管改革；90年代，开始出现“持续护理退休社区(CCRC)”1995年，养老院文化改革运动初具规模；—“伊登变革”(EdenAlternative)开始革新养老院，但效果有限；2001年，非盈利机构的“绿墅”(GreenHouse)概念启用；2003年正式营业，目前在政府的支持下开始在美国全国各州推广；2006年，上市和私有老人社区投资、管理公司并购频繁，市场进一步整合；2008-2009年，金融危机中，优胜劣汰，重新洗牌，成功的经营模式再一次被确认3SECTION1：美国老年机构发展SECTION2：美国老年社区分类SECTION3：老年公寓开发商资源梳理SECTION4：主要老年公寓开发商介绍Emeritus案例分析LifeCareServices(LCS)案例分析SECTION5:美国保险老年社区的费用支付SECTION6：参考资料4美国老年社区分类活跃老人独立生活协助生活失忆护理专业理疗低高护理程度相对费用高低活跃老人社区(ActiveAdultCommunity)独立生活社区(IndependentLiving)协助生活机构/社区(AssistedLivingFacility/Community)失忆护理(Alzheimer'sCare)专业理疗养老院(NursingHome/SkilledNursingFacility)持续护理退休社区(CCRC)(ContinuousCareRetirementCommunity)5活跃老人社区(ActiveAdultCommunity)服务对象高端健康退休老人55岁或62岁以上业务种类出售为主产品类型：联排、独栋布局：栋基本配套一般包含高尔夫或其他室外活动场地包含俱乐部、娱乐、健身设施业主自行组织活动综合评价价位由大众承受力到豪华不等典型社区：“太阳城”SunCities67Source:AtlantisInvestmentAdvisors,Inc.89家连排别墅62家独栋别墅林间小径小区中心公园独栋别墅连排别墅活跃老人社区案例独立型社区（IndependentLiving)服务对象健康老人一般不需要生活上或医疗上的帮助业务种类往往是公寓式住房（一室、两室、三室）租赁形式很多社区受政府资助基本配套提供清洁、餐饮计划、购物车等服务，组织集体活动社区中心提供一定的可选服务(就医陪同、美发美容、订餐、礼宾服务等)综合评价8协助型社区（AssistedLivingCommunity)服务对象生活不能完全自理的老人业务种类租赁为主产品类型：公寓式（小户型、一室为主）布局：一层楼基本配套包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活的服务提供个人生活服务、24小时监护和协助、活动和与医疗健康相关服务综合评价9特护型社区（AcuteCareCommunity)服务对象个人化、特殊性需求的老人业务种类租赁为主产品类型：公寓式（小户型、一室为主）布局：社区，Campus基本配套医疗配套包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间综合评价10服务对象记忆障碍或患有老年痴呆症的老人业务种类住家风格趋势可以与政府的社保和福利救助挂钩鼓励家庭和社区的参与基本配套有专人看护最大限度地维护老人的自主性、尊严、隐私和独立综合评价失忆护理(Alzheimer'sCare)11专业理疗养老院(NursingHome)服务对象病情严重、或年老体弱而不能自理的老人业务种类大多数情况下，社保和附加商业保险可以支付100天以内的费用，超过部分自费或由长期护理保险承担部分。基本配套提供24小时专业护士护理；老人日常生活行动上需要（如洗浴、穿衣、如厕等）综合评价1213AtlantisInvestmentAdvisors,Inc.脱去专业护理院“机构”概念主张家庭式护理全新家庭设计全新管理结构最大地维护老人的身心健康、尊严、隐私和自主促进与家庭成员以及其他老人的关系小型单元为基础，每单元7-12位老人单元可独立也可组合绿墅理念已融入很多社区的设计中绿墅的概念14AtlantisInvestmentAdvisors,Inc.温暖：家的温馨聪明：成本有效地使用高新电脑、通信、交通等技术将受伤可能性降到最低，减少轮椅的使用绿色：阳光、植物、直接接触户外空间1门庭2温馨厅3厨房4餐厅5卧室带卫生间6办公室7洗衣/水电/杂物间8天井9美发美容室10Spa浴室11书房一个绿墅单元（10人）©McCartyCompany绿墅的原始设计持续护理退休社区(CCRC)服务对象社区包含独立生活、协助生活和专业护理等分区，针对多种老年人业务种类多种住宅选择（公寓、连排别墅、独栋别墅等）一般收费形式：入门费或入门投资+月费+按需服务收费基本配套社区包含独立生活、协助生活和专业护理等分区，可与失忆护理、居家健康护理功能结合社区中包含较大的共同活动设施综合评价1516AtlantisInvestmentAdvisors,Inc.多种机构共享一个“园区”老人根据健康情况从一个区搬入同园区的另一个区园区公共设施：24小时医疗、专业护士、护理、复健安全警报、个人救急系统洗浴、美容美发、健身餐厅、咖啡厅会所、银行等全面物业和清洁管理多种社区活动连排小别墅，1-2卧室独栋别墅，2-3卧室主楼，公寓，1-2卧室协助生活区专业护理区、医疗中心记忆障碍护理区林区公园小溪独立生活区“长青退休社区”持续护理退休社区(CCRC)案例主要老年住宅开发商介绍截至2010年，美国共有28,000个老年社区，600,000个居住单元17SECTION1：美国老年机构发展SECTION2：美国老年社区分类SECTION3：老年公寓开发商资源梳理SECTION4：主要老年公寓开发商介绍Emeritus案例分析LifeCareServices(LCS)案例分析SECTION5:美国保险老年社区的费用支付SECTION6：参考资料18美国主要上市护理服务机构公司名称市值市盈率%分红纯利润率%Sector:Healthcare19312.7B16.413.7118.68Industry:Long-TermCareFacilities(MoreInfo)10.5B00.460BrookdaleSeniorLivingInc.(BKD)3.3BNA0-1.45RymanHealthcareLimited(RYM.NZ)1.2B12.87NA83.67EmeritusCorp.(ESC)926.5MNANA-5.47MedicaSA(MDCA.PA)688.9MNANA1.12TheEnsignGroup,Inc.(ENSG)646.9M16.160.76.76SunriseSeniorLivingInc.(SRZ)635.1M10.61NA4.89SkilledHealthcareGroup,Inc.(SKH)512.6MNANA4.91AssistedLivingConceptsInc.(ALC)419.0M27.21NA7.819BrookdaleSeniorLivingInc.老年住宅运营商，主要包括退休中心、协助生活社区、失忆护理和持续护理退休社区(CCRCs)；2009年12月31日为止，在35个州运营着565个社区。公司总部在Brentwood,Tennessee20TheEnsignGroup,Inc在加利福尼亚、亚利桑那、得克萨斯、华盛顿、犹他、科罗拉多、爱德华州运营专业理疗养老院2009年12月31日为止，持有及经营着77个社区；公司于1999年成立，总部位于MissionViejo,California.协助护理为主，每个社区规模较大21SunriseSeniorLivingInc.在美国、加拿大、英国和德国提供老年居住服务.包括独立生活社区、协助生活社区、失忆护理等。2009年12月31日为止，持有或者经营着384个社区。其中335个在美国，15个在加拿大，27个在英国，7个在德国。总共拥有40,400个社区单元。公司于1981年成立，总部位于McLean,Virginia.22SkilledHealthcareGroup,Inc.独立专业理疗养老院为主2009年12月31日为止，持有或者经营着78个独立专业理疗养老院和22个协助生活社区。在加利福尼亚、得克萨斯、爱荷华、堪萨斯、密苏里、内华达和新墨西哥州总共拥有10,954个社区单元。公司总部位于FoothillRanch,California.23SECTION1：美国老年机构发展SECTION2：美国老年社区分类SECTION3：老年公寓开发商资源梳理SECTION4：主要老年公寓开发商介绍Emeritus案例分析LifeCareServices(LCS)案例分析SECTION5:美国保险老年社区的费用支付SECTION6：参考资料24主要老年开发商联系方式已获取联系方式LCS中国业务对接人JamesLBiggsVP/[e-mail]中国联系人（并非LCS雇员，是与其合作的投资顾问公司员工）SharonWang13301608559/[e-mail]25美国老年住宅协会联系方式已获取联系方式ASHAChairmanEdwardR.KennyLifeCareServices,LLC,DesMoines,IA26Emeritus—公司规模1993年在华盛顿成立1995年上市2007年收购SummervilleSeniorLiving市值：926.5Million公司治理：西雅图、华盛顿两个执行办公室，统筹财务及运营安排（并购、市场营销等）目标人群：50,000to150,000人口的小城镇中产及中产以上的75岁老人老年社区开发商、运营商；但相对而言，拥有的社区规模较小，平均88户；总裁于2010年年初成立投资公司，目前有来华投资热情27Emeritus—财务数据截至2010年年初，共计持有及经营308个社区，覆盖36个州，27,100个居住单元；32,300个住户;17,000员工；持有社区167个，租赁社区105个，管理社区35个（其中24项目持有合资企业股份）财务数据2009年营业收入1.263亿美元；平均入住率86.5%社区管理收入占总收入的5%-6%（有的有入住率要求；合同一般两年一签），2010年管理费用收入570万90.1%的收入来自自付业务；9.9%来自第三方返还和其他付款形式。2010年年初每个房间收入3,648美元28Emeritus—资金来源目前主要的资金来源是居住者付的服务费：只有收入高于当地平均收入的老年人，才能够承受老年社区的居住成本。第三方支持：通过有选择性的与第三方合作，帮助居住的老年人获得第三方的资金支持。商业养老保险将逐步成为资金的一个重要来源。其中居住者付的服务费占到收入的90%以上项目开发的资金主要来源于贷款29Emeritus—发展战略业务特色：60%-80%老年痴呆业务Dementia发展战略：保持稳定的入住率；最大化每个房间的收入；提升老年记忆力退化的服务以适应需求，扩大现有社区容量；增加持有社区的数量，减少租赁社区30LCS—公司规模31自1961年起持续为老人提供服务