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格物机构芜湖三山区大昌龙湖商业广场市场调研报告格物机构报告内容：①三山区宏观概况②三山区房地产市场概况③三山区竞品个案概况格物机构①三山区宏观概况格物机构三山区芜湖县弋江区镜湖区鸠江区无为县繁昌县三山区宏观概况：区属性质：三山区是2006年2月经国务院批准设立的芜湖市新城区。位于芜湖市区西南部。规模范围：三山区面积320平方公里。它北濒长江，与无为县隔江相望，东南隔漳河与弋江区、芜湖县、南陵县相邻，西与繁昌县城北工业区相接。工业规划：三山经济开发区是芜湖大型企业的产业转移区，更是皖江城市带承接产业转移示范区起步区，发展潜力巨大。发展目标：具可持续发展动力的产业强区，拥有良好的生态环境、鲜明的水网城市特色、文化繁荣、宜居的城市新区。格物机构三山区交通概况：沿江高速公路、滁黄高速公路、S321省道、宁铜铁路贯穿全区。芜湖市三环路也将三山大部分地区圈进，芜湖市区滨江大道将延伸至三山区龙窝湖附近，把三山与芜湖市中心连为一体，届时从市中心到三山将更方便。芜湖长江二桥与三山区紧邻，长三角城际铁路复线也由境内通过，区内乡村公路网已经形成。城区新建华电大道、三山大道、龙湖大道均为高标准设计施工，再加上水路运输的黄金水道，三山区交通干线可谓密如蛛网，四通八达。格物机构三山区行政区划：三山区面积320平方公里，辖峨桥镇和三山、保定、龙湖、高安四个街道办事处，46个行政村，还有三华和茗香、泥埠和龙湖新城四个居民社区。常住人口14．7万，是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，发展潜力很大。2010年1月27日，经安徽省政府同意，将繁昌县新港镇的高安、义合、矶山、草山、裕民、白象6个行政村和泥埠居委会划归三山区管辖，成立高安街道峨桥镇峨桥保定三山龙湖区域面积人口峨桥镇105k㎡3.95万人保定街道78.5k㎡2.76万人三山街道40.5k㎡3.04万人龙湖街道52.4k㎡2.3万人高安街道43.7k㎡3.25万人高安格物机构三山区中心城区规划：三山经济技术开发区三山老城区政务中心区龙窝湖休闲区峨桥茶产业园浮山生态保护区当前三山新城区中心城区已经形成三个城市功能区域，发展重点为经开区和政务中心区：三山老城区经济开发区政务中心区龙窝湖休闲区峨桥茶产业园浮山生态保护区格物机构三山老城区概况三山老城区以三华街为代表的老城商业街，其商业发展最为繁华，区机关单位和银行网点沿街两边排布，周边人口集聚，受发展空间所限，老城区非城市发展的重点区域。格物机构安徽芜湖三山经济开发区，为省级开发区，位于三山区西北部，总规划面积52.89平方公里，含临江工业园、绿色食品园、港口物流基地三个板块。作为三山开发区的首位产业，汽车及装备制造业，集中了以奇瑞重型设备、集瑞联合重工、玉柴联合动力和新联造船等40余家企业，已经形成完整的产业链。板块规模产业主导龙头企业临江工业园38平方公里先进装备制造、新材料、电力能源、轻纺、船舶制造等行业华电、集瑞重工、玉柴联合动力、新兴铸管、中石油、圣罗纺织、君华科技、双汇食品、大瑞橡胶、恒安纸业、格力电器、新联船厂等知名企业绿色食品园10平方公里食品医药及相关配套产业北京双鹤药业、南京先声中人药业、上海东方希望集团金豆动物食品、粮食产业园、华润啤酒等70余家企业港口物流基地5平方公里大力发展建材、钢材、现代物流、港口等项目产业吉宝中外运、海螺港口、国际钢贸城临江工业园港口物流基地绿色产业园三山经济开发区概况格物机构三山政务新区概况三山政务新区是当前重点发展区域，区政府和工商税务局迁至新区，当前政务新区楼盘在售有三山时代广场和伟星金域国际，从区域开发方向看，由北向南开发，政务新区南部和东西两侧未来仍有大量土地可供开发。龙湖大道区政府体育中心时代广场东南职业学校龙湖安置小区一二期工商税务大楼金域国际商业街一期商业街二期中沟小区疾控中心321省道磨山路浮山路长江南路峨桥路资福河路老城区龙窝湖三华山风景区主题公园主题公园艺术学校扬子学院奎湖路龙湖中心小学财经学校格物机构区域宏观小结：区域定位：三山区芜湖新城区发展目标：产业强区、环境宜居的城市新区发展重点：政务新区、经济技术开发区区域规模：面积320平方公里、常住人口14．7万区域优势：背靠长江、路网发达、工业基础雄厚三山区是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，依托长江天然优势，工业规模扩大必然带来区域人口聚集效应，区域发展潜力很大格物机构②三山区房地产市场概况格物机构2013年芜湖楼市政策一览政策内容芜湖人才新政：本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴1.本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。2.专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。芜湖公积金新政：个人也可缴存公积金住房公积金贷款连续足额缴存时间统一规定为6个月（含）以上，贷款金额按照借款人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金缴存余额的10倍计算，但不超过住房公积金贷款时向社会公布的最高住房公积金贷款额度。芜湖市连续、足额缴存住房公积金6个月以上首套房商贷可办贴息贷款为了支持芜湖市住房公积金缴存职工购买首套住房，减轻购房负担，芜湖市出台了贴息贷款政策。只要连续、足额缴存住房公积金6个月以上，在购买首套住房时，可申请贴息贷款。芜湖市2013年楼市微调政策主要从购房补贴和贴息贷款着手，给予首次购房群体政策倾斜，意图重振楼市销量。格物机构2013年芜湖土地市场概况2013年芜湖土地市场成功出让国有建设用地36宗，总出让面积215.94万平米，约3238.96亩，成交金额57.297亿元，成交均价176.89万元/亩。与2012年土地行情相比，2013年土地总出让宗数增加3宗，成交面积同比上涨48.85%，成交金额同比上涨72.88%，成交均价同比上涨16.15%。从区域来看，2013年鸠江区成功出让国有建设用地1611.27亩，弋江区成功出让国有建设用地325.31亩，开发区成功出让国有建设用地466.62亩，三山区成功出让国有建设用地449.99亩，镜湖区成功出让国有建设用地385.76亩。2013年芜湖市土地市场表现良好，同比量价齐升。格物机构2013年芜湖土地市场概况2013年三山区共有四宗土地出让，均是商业和商服用地，上海伟博置业、信德房地产、芜湖奥特莱斯商业公司、瑞丰商博城登陆这片热土，预示着三山区商业地产被业界普遍看好。格物机构2013年芜湖楼市商品房上市量统计2013年1-12月，市区商品房供应量为348.75万平米，同比下降-11.1%。商品住宅供应量为261.03万平米，同比下降8.09%。统计数据显示，2013年1-12月份芜湖市商品住宅供应仍以鸠江区为主，占比达30%。对于城南片区来说，2013年商品住宅供应量为95.14万平米。其中，弋江区的商品住宅上市量是45.13万方，同比下降20%，三山区商品住宅上市量是50.01万方，同比上涨799%。三山区2013年由于伟星金域国际的推出和碧桂园白鹭湾组团的加入，上市量暴涨，成为2013年上市量涨幅最大的区域，整个区域的新房供应全市区占比36%。2013年芜湖市商品房供应量同比下降11.1%，三山区商品供应量上涨799%，成为上市量涨幅最大的区域。格物机构城市住宅成交情况-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%0100200300200820092010201120122013历年芜湖住宅成交变化趋势图成交面积（万方）增长率2008以来年芜湖住宅成交逐年递增，2013年降幅明显；2013年1-12月住宅成交241.53万方，环比降低了11.64%备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据芜湖市商品住宅2013年度成交面积241.53万方，较去年同期下降11.64%。三山区销售1805套，同比上涨62.61%。-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%1015202530121012111212130113021303130413051306130713081309131012年10月-13年10月芜湖住宅成交变化趋势图成交面积（万方）增长率12年11月-13年3月芜湖住宅月度成交上升，13年7月为传统淡季，成交年度最低，近来月度呈上升趋势。格物机构芜湖2013年度商品住房销售均价为5566元/㎡，较去年同期增长3.27%，三山区商品住房销售均价为3962元/㎡，较去年同期下降12.75%。城市住宅成交价格情况407341445280576653905579-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%3000350040004500500055006000200820092010201120122013历年芜湖住宅价格变化趋势图成交均价增长率芜湖住宅价格2010年和2011年涨幅明显，2012年受调控影响，价格下调明显，2013年住宅价格保持平稳；2013年1-10月住宅价格约5580元/㎡，环比上涨3.93%；备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据-4.00%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%500051005200530054005500560057005800121012111212130113021303130413051306130713081309131012年10月-13年10月芜湖住宅价格变化趋势图成交均价增长率12年12月以来芜湖住宅价格变化不大，价格5600元/㎡，近两个月住宅价格降幅明显。2013年10月芜湖住宅价格为5432元/㎡格物机构城市住宅成交各面积段占比面积段成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）50以下95139000596550-7035421770586570-903987338760528790-10040144045205468100-12044425289445433120-14032434490135600140-1708271289246228170以上62215189973732013年1-10月全市商品房各面积段成交分析2013年1-10月全市商品房成交主力面积段为100-120㎡，共成交4442套，成交均价5433元/㎡。其次为90-100㎡，成交均价为5468元/㎡。格物机构名次楼盘名称区域销售套数（套）销售面积（万平米）1华强城镜湖区202222.872绿地镜湖世纪城镜湖区143514.913东紫园鸠江区123812.634伟星金域华府弋江区114010.125城市之光鸠江区113411.826奇瑞新里城鸠江区9038.867中央城弋江区8137.908云鼎国际弋江区6387.209碧桂园三山区6366.6010三山时代广场三山区6185.812013年芜湖楼市商品住宅销售排行榜镜湖区成为芜湖2013年的销售主力区域，镜湖区和鸠江区成为芜湖两大销售主力贡献区域。三山区有2家上榜，排名垫底，年均销售600套左右。格物机构名次楼盘名称楼盘区域销售面积（万平方米）1南翔万商商贸物流城鸠江区8.992三山时代广场三山区4.063金玺商业广场弋江区2.004中央城弋江区1.675万盛美食文化广场鸠江区1.392013年芜湖楼市商业销售排行榜2013年芜湖市商业销售三山时代广场排名第二，上半年销量排名第一，销售商业面积达4万方。格物机构项目名称住宅体量（万㎡）总备案套数在售主力面积（㎡）近期价格（元/㎡）2013年月均去化（套数）华强城约200886482-1306000（高层）；4500（大平层）；12000（别墅）167绿地镜湖世纪城约2001564788-1205600132伟星金域华府约30177487-124680067碧桂园约3001035085-11