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花都炭步汽车城项目市场调研报告佛山市无极物业代理有限公司2011年8月11日1炭步镇概况炭步镇，位于花都区西南部，南粤珠江流域巴江河畔，东依白云区神山镇，西连三水，南靠南海，北傍赤泥镇。于2004年被定为广州市第二批中心镇，“两片两组、一带两轴、沿河发展”的城镇空间布局形态，“一河两岸”的土地利用规划方案使得炭步镇的发展前景无限。面积：113.33平方公里；人口：常住人口4.8万人，外来人口1.5万；农业人口4.2万。区域位置【无极观点】从全镇面积和人口数量看，炭步面积和人口数量都处于花都区中游位置，主要以本人人口为主，本地市场容量相对较大。炭步从化花都增城番禺区域交通风神大道【无极观点】炭步镇地理环境优越，水陆空交通便利，不断完善的水、路、空交通网络促使炭步和周边街镇密切的联系在一起。另外9号地铁线2013年开通，将会给汽车城一带广聚人气，是区域发展的交通引擎。9号地铁线始发站本案炭步镇形成以纺织、电子、新型建材、汽车零部配件生产加工为支柱的工业产业结构。孕育了炭步镇经济发展总公司等大批企业，涉及建筑材料、家用电器、食品、服装、绝缘材料、五金模具、铜杆电线、羽绒皮革、音响设备、机械制造、建筑工程、房地产开发等众多领域。2008年炭步镇国内生产总值25.94亿元,同比增长13%，工农业总产值55.92亿元。其中工业总产值49.58亿元；农业总产值6.34亿元；农民人均收入8665元；税收收入1.9亿元。经济状况城市规划（一）镇域拓展方向以中心镇区和巴江河以北汽车城片区为主要方向，同适当发展大涡纺织工业区组团与环山工业区组团。（二）镇区拓展方向沿河发展：沿巴江河两侧布置，塑造“一河两岸”的城市景观，重现“巴江明珠”的风采。北接南拓：北接汽车城，适当向南拓展，形成新的居住组团。炭步镇作为花都区“两心三翼，绿野花城”空间发展战略中的“三翼”之一，被定位为广州北部重要工业基地；花都西部的公共服务中心，集优良生态环境、丰富文物古迹、现代产业特色于一身的新型工业城镇。优势明显。汽车城规划：近年来，汽车城定位后，其发展有目共睹；据统计，至今已有60家左右的企业进驻汽车城工业区。为花都拉动经济发展，同时也带动了炭步的区域发展新引擎花都区亚运新体育馆花都汽车城管委会马溪市场花都汽车城管委会马溪市场工厂企业集中区区域大环境片区利好因素3000亩GOFL球场近在咫尺，仅1公里左右地铁9号线现在动工，2013年即将开通，里本案2公里左右4万㎡国际标准的花都亚运新体育馆落成，离本案仅3公里汽车城各产业分析有利必有弊汽车城引领区域发展，带来了集聚效应，汇聚人气，但是由于各种汽车企业，汽车零配件、橡胶制品工厂、物流、机械等企业汇集产生工业效应的同时，也给片区冠上“工业区”名头，予人本能上的畏惧心理。特别是本案地块较为特殊，地段上是处于企业厂房、仓库“包围”之中，通过对项目周边企业作出以下分析，以对项目客户人群环境进行进一步的了解。一级辐射范围：花港大道沿线一带企业年营业额：约1.78亿元员工人数——据调查，花都区汽车城工业区内有大小工厂企业约55家，有资料可循的37家；平均每间工厂企业员工人数约160人，总员工人数在9千-1万人数左右；企业中上层员工工资水平——据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4000-10500元/月之间，底层员工工资水平在1500-3000元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6475元/月。底层平均工资水平约在2120元/月。二级辐射范围二级辐射范围：车城大道与东风大道沿线一带员工人数——据调查，花都汽车城工业区内有大小工厂企业约77家，有资料可循的43家；平均每间工厂企业员工人数约270人，总员工人数在3.3-3.5万人数左右；企业中上层员工工资水平——据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4500-10000元/月之间，底层员工工资水平在1500-2500元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6250元/月。底层平均工资水平约在2000元/月。详见附表（以上数据仅为企业对外公布在册登记劳动人数）2炭步镇市场分析2010年以前。。。。。。2010年以前当地居民主要自建房解决自身居住需求，这些自建房质量简单而粗糙，基本都是多层自建住宅，楼下首层出租作商铺，楼上住人，没有绿化，更谈不上物业管理。2010年后——市场不再空白2008年，镇附近的风神公社和保利城两个大型项目开售，填补泛炭步市场的空白，2010年是炭步镇房地产市场的转折点，保利水晶城项目动工、好美嘉园迈开了历史的一大步，显示着炭步镇房地产市场开始进入商品房时代！保利城花园风神公社20092011201020082007颐和盛世好美嘉园保利城风神公社镇内镇外空白期保利水晶城项目好美嘉园风神公社保利城保利水晶城项目炭步镇房地产市场演变炭步镇房地产市场竞争2010年炭步镇市场以供应90—120㎡的二房户型为主，满足当地居民的改善性需求，颐和盛世推出300—500㎡别墅的别墅产品满足了镇外及镇内的不同需求。数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业二三房户型主导市场美好嘉园保利城080㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡200㎡以上风神公社炭步镇房地产10年成交总量2010年，炭步镇房地产市场开始发展，新增面积22.2万平方米，占全区总量13.7%，成交面积7万平方米，占全区总量4.7%。虽然价格水平比全区均价水平有一定差距，中高端项目好美嘉园把价格维持在5000元的水平。数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业起点：5537元/㎡2010年炭步镇2010年花都区新增供应（万㎡）22.2161.7成交面积（万㎡）7148.8成交均价（元/㎡）553761805537618052005400560058006000620064000501001502002010年花都区成交量与炭步镇成交量对比炭步镇房地产土地市场年份土地编号地块位置土地用途占地面积交易价格竞得人地价2008年以前2008200920102011HY11—G02花都区炭步镇炭步镇、步云村商服61797.88起拍价：4652.2万成交价：1.1亿广州中铼房地产开发有限公118万元/亩没有土地成交记录！炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自2000年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。政府零供应，旧地起新房炭步镇楼盘个盘分析好美嘉园占地面积：11万㎡总建筑面积：32万㎡容积率：2.67总户数：782户，目前已售756户开盘时间：2010年9月户型面积：80-220㎡目前在售：3期86-149㎡两到四房单位（共分3期开发）当前均价5200元/㎡一期二期三期20赠送面积赠送面积16㎡入户花园，打造清润花园玄关19㎡阔L型阳台，两房轻松变三房赠送面积赠送面积转角飘窗主卧L型飘窗，延展室内空间。11㎡花园，打造时尚花园玄关。二、三房户型为主，经典格局，赠送面积多，符合城镇居民追求实用的需求。户型鉴赏保利城占地面积：约25万㎡建筑面积：约53万㎡容积率：1.8开盘时间：2008年10月总户数：3828户，已售3641套面积区间：洋房80-170㎡,联排265-252㎡，双拼310-445㎡目前在售：第三期（一共三期）开盘均价4500元/㎡；目前均价7500元/㎡（带装修）目前尾货促销，每2个星期推出10套一口价，单价6900-7300元/㎡不等物业费1.8元/㎡·月，签约费500元/户,物业维修资金105元/㎡。商铺均价15000元/平方米第一期第二期第三期户型鉴赏风神公寓占地面积：总占地779.48亩，其中商住占地383.72亩建筑面积：约49万㎡（地上491799㎡，地下95339㎡）容积率：1.8建筑类型：7层多层、11层小高层、18层中高层、酒店式公寓配套：学校、幼儿园、会所、酒店开盘时间：2009年10月总户数：3364户（分三个区开发，AB区共2704套，C区660套），已售2690套，面积区间：洋房90-170㎡平层、196-290㎡复式，目前在售：137-170㎡洋房开盘均价3500元/㎡；目前价格毛坯售价5300元/㎡起，均价6300元/㎡。现购房全款98折，按揭99折物业费1.6元/㎡·月风神公社首先面向东风日产员工发售（约占1/3，1000套左右），剩余的再面向市场发售；街铺：80元/平方米·月户型鉴赏保利水晶城项目保利水晶城：物业地址：花都马溪村车城大道东南方向（地铁9号线飞鹅岭站旁)占地面积：232000㎡建筑面积：303000㎡容积率：1.5保利水晶城项目即原花都马溪村项目，地块与即将建设成为体育公园的自然山体相连接，当中还将规划文化体育配套，可以以此为基础打造环境优美的文体社区。保利水晶城项目目前已经开工建设，预计最快今年11月份可以推出新货，具体户型、价格待定。住宅部分小结：1.房地产土地市场成交——炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自2000年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。2.中等户型占主力，大户型为辅——市场产品构成以90-130中等户型为主，消化速度较快。亦有部分大户型产品，好美嘉园的大户型产品去货较慢，而颐和盛世就比较快。由于项目周边大企业具备宿舍，因此公寓类产品已受到当地企业员工的认同。3.楼盘资源供应相对缺乏，分布不均，客户种类不同。4.当地项目基本处于销售后期阶段。商业环境风神公社风神公寓保利城本案保利水晶城马溪市场保利——日崔成熟马溪——经已成型风神——难聚氛围至保利城2.2公里至保利水晶城1.78公里至风神大道2.5公里至未来9号线地铁站3.8公里本案周边商业氛围三足鼎立保利城商业街保利公社一线沿街商铺：销售均价15000元/㎡保利主入口内接商铺：租金45元/㎡，经营状况并不好。保利城商业街沿街面全长225M（地图测量），商业展开面宽阔，内街全长60M进深，现已有多元化服务类商家进驻（以饮食为主，服务行业为副，且有3家小型超市）。商业街正处迅速成长期，社区经已完全开发完成、业主逐渐入住。人气不足，只是暂时的项目开发成长过渡期。且紧邻的【风神阳光公寓】为员工宿舍，入住率基本可达80%以上。而旁边亦有沿街面100M商业街连带发展。经分析后得出结论，保利城商业街主要为满足小区业主基本生活需求。原因1：道路为单边商业原因2：道路商铺体量不大，且不具备团集人气的体量商业建筑。（无极市场部走访数据）风神公社商业街风神公社商业街全长635M，沿街面宽阔，现时商业街门口正在围闭建设地铁9号线。因此人气不足，较为冷清。但经我司分析，沿街面解封后虽有地铁推助亦不易成为主要区域商业聚集区。原因1：商业街设计过于注重外观设计，骑楼外柱墙过度宽阔，遮挡沿街途人视线。令到商铺门面不显眼。原因2：设计失误，沿街广场由于设置了梯级，停车必须进入小区内地下室。一线沿街商铺：租金80元/㎡，不可经营饮食业。租金太高，商业氛围非常冷清。（无极市场部走访数据）马溪市场当地唯一的聚集型商业建筑体，共2层高。首层为街铺、生活市场，二层为超市及网吧。当地原居民加上周边厂区外来务工人员的长期消费支撑与唯一性，成为当地辐射区最广且最聚集人气的商业体。马溪市场1321、马溪市场前面广场帐篷摊位：多为经营小吃的小吃街，和一些电话亭，租金300-1200元/月不等；2、马溪市场一线四至商铺：经营行业多样化，主要有士多店，水果店，服装、鞋店、也有少量饮食经营，租金范围50-80元/㎡3、马溪市场周边自建房商铺：多数经营小型商场和餐饮业，租金基本和马溪市场一线临街商铺持平，价格略低约60元/㎡。（无极市场部走访数据）商业部分总结该区域商业发展由自建商住房首层商业直接跃升至2010年的小区街铺，发展过程存在极大地断层。由于房地产起步期相对较迟，早期居民基本以解决居住需求为目的。人口居密度较为分散，导致未能凝聚出实质性的商业体系，尚未存在正式的商业化街区、人流集散地。2010年开始