苏州房地产市场调研报告

苏州房地产市场调研报告2009年8月目录1、苏州经济总体运行情况2、苏州土地市场情况分析3、苏州住宅市场总体情况分析4、苏州住宅市场产品情况分析5、苏州房地产市场区域发展分析数据来源：苏州统计信息公众网苏州经济总体运行情况11.1经济环境分析1.2政策环境分析2000年以来，苏州的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保持了稳步健康发展态势，GDP年均增幅高达17.5%，远远高于全国平均水平。国民经济的快速发展，苏州各项事业都有很大的发展，作为国内支柱性产业之一房地产业也进入了高速发展期。1.1经济环境分析①GDP值分析2008年截至到10月份，苏州完成一般性财政收入为564.84亿元，同比去年增长25.5%，苏州财政收入快速增长。②财政收入分析苏州固定资产投资额稳步增加，保持了高速增长态势。截至到08年10月份，全社会固定资产投资规模为2229亿元，达07年投资总额的94%，同比增长9.4%。固定资产投资规模的持续放大，其中房地产投资额也在稳步增长，截至到08年10月，也完成投资579亿元，较去年同期增长24.9%，房地产投资依旧保持快速增长势头。③固定资产投资分析近年来苏州市消费品零售总额保持了快速增长势头，08年10月，苏州市消费品零售总额已达1257亿元，较去年同期增长17%，批发零售业的迅速发展，推动商业市场繁荣；商业服务业的发展也证明了苏州居民购买力的增强。④社会消费品零售总额分析随着苏州国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。⑤城镇居民可支配收入分析随着苏州改革开放的不断深入，第二产业比重不断上升，外向型经济已特别明显，随着经济的发展，第三产业也稳定增长，而农业比重己降至低点。但由于08年金融危机的深入，对外向型较高的苏州经济产生了较大压力，截至10月份末，苏州第二产业比重为48.55%，较去年下降5.15百分点，第三产业比重大幅上升，为51.25%，上升16.65百分点，金融危机给苏州第三产业发展带来绝佳的发展契机，也给楼市发展提供的机会。⑥产业结构分析随着苏州房地产投入持续增加，近年来商品房竣工面积持续走高，到06、07年连续超过1800万㎡，07年达1873.3万㎡，其中住宅竣工面积已接近1500万㎡，为1481.2万㎡，占比重为79.1%。08年受市场调控和金融危机影响，商品房开发明显放缓，竣工面积大幅下滑，截至08年11月份，分别完成商品房和住宅类竣工面积1032.82万㎡和778.28万㎡，仅占07年全年竣工面积的55.1%和53.2%。⑦历年商品房及住宅竣工情况分析随着苏州外向型经济的快速发展，近年来外商投资额稳定增加，但由于全球经济危机影响，08年苏州合同利用外资额有所下降，截至10月末，苏州合同利用外资135.64亿元，同比下降10.9%，但实际利用外资不降反升，达79.88亿元，同比上升15.5%，说明外商依旧看好苏州经济。⑧利用外资分析●财政收入逐步好转上半年全市实现地方一般预算收入376.74亿元，同比增长7.8%，增幅比一季度提高5.9个百分点。其中6月份实现一般预算收入68.07亿元，增长20.4%。税收收入扭转了前5个月连续下降的局面，上半年全市共实现税收收入327.82亿元，增长2.5%，各项税收收入占地方一般预算收入的比重87%，比一季度提高7.8个百分点。上半年全市5市7区的地方一般预算收入改变了前5个月有增有降的局面，全部呈现同比增长态势。●信贷投放力度加大今年以来在适度宽松的货币政策条件下，金融机构加大对实体经济的支持力度。6月末全市金融机构人民币存款余额10681.4亿元，比年初增加2341亿元，同比多增1462亿元；金融机构人民币贷款余额7944.7亿元，比年初增加1643亿元，同比多增1102.3亿元，贷款增量已相当于去年全年新增贷款的1.7倍。上半年新增中长期贷款1130.3亿元，占新增贷款总量的68.8%。⑨2009年上半年经济运行情况●工业经济稳步回升1.工业用电量逐月回升。上半年全市全社会用电量395.8亿千瓦时，同比下降4.1%，其中工业用电量332亿千瓦时，同比下降6.1%，降幅分别比一季度收窄3.2和4.1个百分点。6月份全社会用电量增长2.1%，工业用电量增长1.2%，今年以来首次双双实现同比增长。2.工业生产稳步回升。上半年全市实现工业总产值10752.98亿元，增长1.0%，其中规模以上工业总产值9269.27亿元，增长3.7%，增幅均比一季度提高3.6个百分点。部分行业和重点工业企业回稳迹象明显。上半年35个工业大类行业中，22个行业产值同比保持增长，行业增长覆盖面达到62.9%，比一季度提高34.3个百分点，26个行业产值增速比一季度明显回升。与民生相关的食品工业、服装鞋帽制造业产值呈现恢复增长，电子信息、网络通讯、生物医药、装备制造、光伏太阳能等优势行业和新兴行业成为稳定和带动工业经济增长的主导力量。●投资需求带动明显1.面对外需减弱的不利环境，全市通过狠抓重点项目建设，着力扩大基础设施、重点产业和民生领域的投资规模，力促经济平稳较快增长。上半年全市完成固定资产投资1420.29亿元，同比增长10.6%，增速比去年同期提高2个百分点，比一季度加快2.9个百分点。2.基础设施和国有经济的投资增势强劲。上半年全市基础设施投资356.37亿元，同比增长62%；国有经济投资334.89亿元，增长58%。3.产业投资加快推进。上半年服务业完成投资790.19亿元，同比增长24.2%，增幅比去年同期提高9.1个百分点，比一季度加快3.7个百分点，占全社会固定资产投资比重达55.6%，同比提高6.1个百分点。工业投资降幅逐步缩小。上半年工业完成投资622.39亿元，同比下降3.1%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。●消费需求比较旺盛1.上半年全市实现社会消费品零售总额867亿元，同比增长17.1%，比一季度提高0.6个百分点。家用电器、通讯器材、家具建材、服装、金银珠宝类商品成为居民消费热点。2.商品房销售量大增。在开发商优惠让利、政府搭台暖市、房贷新政等多重因素持续作用下，蓄集较长时间的刚性需求加快释放。上半年全市商品房销售面积766.23万平方米、销售额459.89亿元，同比分别增长63.3%和69.1%，分别比一季度上升53.8和50.5个百分点。●出口降幅有所收窄由于国际经济形势还未企稳转好，国际市场需求萎缩使得外贸出口仍处低迷，但降幅逐步收窄。上半年全市完成进出口总额830.22亿美元，同比下降26.2%，降幅比一季度收窄4.1个百分点，其中出口472亿美元，同比下降24.7%，降幅比一季度收窄1.2个百分点。●企业景气指数大幅回升二季度苏州市企业景气指数为135.95，比上季度上升24.4点。工业、交通运输、仓储和邮政业、房地产业以及社会服务业的景气指数有所上升。生产总量景气指数从不景气区间跃升至中度景气区间，盈利变化、固定资产投资和产品订货景气指数升幅较大。流动资金、劳动力需求和企业融资等指标的景气指数小幅上升。二季度企业家信心指数大幅提升，比上季度上升31.6，达118.99，从不景气区间升至景气区间的高位。●民生保障日益改善上半年市区居民人均可支配收入13621元，增长10.9%，比一季度提高0.2个百分点。物价水平保持稳定。上半年市区居民消费价格总水平同比下降0.8%，其中6月份同比下降1.1%，环比上升0.2%。劳动就业保持稳定。6月末全市城镇登记失业率为3.01%，比一季度下降0.07个百分点。1.2政策环境分析区域经济发展小结★2000年以来，苏州的国民经济进入了一个快速发展机遇期，GDP年均增幅远远高于全国平均水平。作为国内支柱性产业之一房地产业也进入了高速发展期。★固定资产投资保持了高速增长态势。其中房地产投资额也在逐步上涨。★第二产业比重不断上升，外向型经济已特别明显，第三产业正稳定增长。★居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。苏州土地市场情况分析22.1供应分析2.2成交分析★08年1-11月土地供应总面积为820.79万㎡，供应宗数为244宗，土地供应量集中于1月和10月，其中住宅面积集中于10月份，3-8月土地供应主要集中于园区。2.1供应分析①供应总体分析★2008年各类型土地类型的比重，其中工业用地成为08年的主角，超过五成，达到了58.4%；其次为住宅用地，占总供应的1/5强，为21.4%；商业、其他用地，其比重分别为10%、9%；2008年纯办公用地供应量极少，仅为四幅，所占总量的比重仅为1%。★08年1-11月最大一次放量是在所谓“金九银十”房地产旺季的十月，供应面积达到了130万㎡，地块则多达31幅。其次为2008年1月份，供应面积为60.44万㎡，地块数为11幅。其他月份则是呈现出波浪式起伏分布，供应总量有限，市场活跃度较低。②经营性土地供应分析★2008年经营性土地供应主要集中在工业园区和相城区，两个区供应的面积占供应总量的近65%。其次，为新区和吴中区，所占比重分别为16.2%和14.7%。古城区由于开发已成熟，土地稀缺，导致土地供应非常有限，仅占土地供应总量的4.3%。★08年1-11月份成交集中于1月、10月，成交面积分别为60.44万㎡、94.06万㎡；3-8月土地成交量相对较少，分别为18.92万㎡、17.57万㎡、1.54万㎡、27.47万㎡、40.43万㎡、24.69万㎡；2月、9月份、11月无土地成交。2.2成交分析①成交量分析★08年1-11月土地成交，受商品住宅类成交持续低迷的影响，住宅类土地成交有限，工业用地成为成交主体，工业成交面积390.69万㎡，占总成交量的56.3%，而住宅类土地成交仅在成交总面积的20.6%，成交面积仅为142.93万㎡。其次为商业成交面积为，占总成交量的77.61万㎡。②成交类型分析★工业用地成为2008年土地拍卖中流拍地块比例最多的类型，达到65.8%。住宅、商业和公建配套用地占的比例相同，都为10.5%。剩下2.6%的比例为办公用地。本年的流标总地块数为38幅，占总出让地块数244幅的比例为15.57%，这个数值放映了土地市场的基本情况：开发商缺乏热情，土地拍卖遇冷。③流标分析★08年的土地拍卖成交溢价的地块仅分布在吴中区和新区。其中吴中溢价土地幅数为13幅，新区为6幅，其占总的比例分别为68.4%和31.2%。吴中区成为本年溢价成交土地最集中的区域。★从溢价幅度看，除了吴中区的编号为苏吴国土2007-G-107号地块溢价率为12.80%和新区的编号为苏新国土2008-G-37号地块溢价率为300%之外，其他17块土地的溢价率均为25%。④拍卖溢价分析★08年1-11月土地成交集中于为工业园区和新区，成交量占总成交的比例为46.2%和19.1%，由于苏州“东进”规划的实施及园区特殊的地位，园区土地市场始终处于苏州土地市场的领跑地位。新区经济前几年的开发，CBD区域已基本成熟，但由于08年在售商品房非常有限，市场上对商品房有一定的需求，导致1-11月土地成交量增多。⑤成交比例分析★不同物业类型土地成交价格落差较大，办公、商业、住宅、工业、公建配套和其他成交价格分别为440.43万元/亩、195.11万元/亩、95.36万元/亩、24.8万元/亩、73.89万元/亩和23.28万元/亩。★与每亩地价不同，住宅类的楼板价最高，达到2727.5元/㎡，其次是公建配套和商业，分别为2253.8元/㎡和2164.8元/㎡。办公类楼板价紧随其后，达到了1473元/㎡。工业由于土地面积较大，楼板价数值较小，仅为429.8元/㎡。而未定性的其它类土地楼板均价则超过工业，为634.5元/㎡。⑥楼板价分析土地市场小结★出现土地流拍，且流拍宗数较多。★底价成交现象普遍。★拍卖宗数及面积与往年相比单幅地块较小。在08年所有的出让土地中，单宗土地面积超过10