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小窑湾国际商务区房地产市场分析报告大连辽宁咨询有限公司二○一四年一月目录第一章大连市概况与经济发展情况..........................1第一节大连市概况.....................................1第二节大连市经济发展情况分析.........................3第二章金州新区概况与经济发展情况........................7第一节金州新区简介..................................7第二节金州新区经济发展情况分析......................9第三章小窑湾国际商务区介绍.............................11第一节小窑湾国商务区际总体规划.....................11第二节小窑湾国际商务区发展前景分析.................13第三节小窑湾国际商务区交通网络分析.................16第四章房地产市场分析...................................18第一节大连市土地市场分析............................18第二节大连市住宅市场分析............................20第三节金州新区住宅市场分析..........................23第五章小窑湾区域房地产发展预测.........................321第一章大连市概况与经济发展情况第一节大连市概况大连（Dalian）全国15个副省级城市之一，5个计划单列市之一。是中国东北对外开放的窗口，东北地区最大的港口城市，东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心，国际花园城市，全球环境五百佳城市。是中国最佳旅游城市，全国文明城市，国家园林城市，国家卫生城市，中国14个沿海开放城市之一，也是振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。2013年12月，大连成为中国新一线城市。大连位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗”“北方明珠”“浪漫之都”之称。是一座风景秀丽的旅游胜地。大连是世界经济论坛夏季达沃斯的举办城市。中国国际啤酒节，大连国际服装节，大连国际徒步大会，大连国际马拉松赛，大连赏槐会已成为大连的名片。大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。位置在东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间。2大连2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844.10元，折合16203.02美元。所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平。大连工业基础雄厚，工业门类齐全，综合配套能力较强，具有较强的承载世界制造业转移的能力。已形成以石化、电子、机械、轻纺服装、冶金建材、食品医药等行业为主的工业体系，有许多工业企业是中国同行业的骨干企业。大连造船重工有限责任公司（原大连造船厂）具有百年历史，是中国最大的造船综合企业；大连新船重工有限责任公司（原大连造船新厂）是中国最大的现代化船舶总装厂，拥有30万吨级大型船坞，被海内外誉为中国造船业的“旗舰”；大连又是中国最大的出口船舶基地，已建造的最大出口船舶为30万吨；大连机车车辆有限公司是中国大功率内燃机制造厂家，中国使用的内燃机车50%以上出自这个厂，有些产品还远销国外；大连重工•起重有限责任公司前身之一的大连起重机厂是中国生产起重运输机械历史最久、规模最大的专业厂。此外，还有大石化、西太平洋石化、瓦轴、大钢等著名企业。按照国家产业布局和实施东北地区等老工业基地振兴战略规划重点，大连正在建设以高新技术和新兴产业为先导，大型石化工业、电子信息产业和软件、先进装备制造业和船舶制造四大基地为支撑，新型材料、服装、家具、饮料和农产品深加工等优势产业快速发展的新型工业体系。3第二节大连市经济发展情况分析根据《大连市2012年国民经济和社会发展统计公报》：2012年地区生产总值7,002.8亿元，按可比价格计算比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值451.4亿元，增长5.1%；第二产业增加值3,634.8亿元，增长10.6%；第三产业增加值2,916.7亿元，增长10.6%。三次产业构成比例为6.4：51.9：41.7，对经济增长的贡献率分别为3.1%、54.6%和42.3%。人均生产总值102,216元，按年末汇率折算为16,261美元。图2007-2012年地区生产总值及其增长速度财政税收：全年公共财政收入750.1亿元，比上年增长15.2%。其中，市本级249.1亿元，增长2.8%；县区级501亿元，增长22.6%。公共财政支出891亿元,比上年增长21.2%,其中教育、科技、社会保障及就业、农林水事务支出，分别增长41.4%、18.5%、12.3%和27.4%。地税局组织各项税收589.2亿元，增长16.3%；国税局组织各项税收4556.2亿元，增长6.3%；海关代征税收488.3亿元，增长11.2%。价格指数：全年居民消费价格比上年上涨3.4%，其中消费品价格上涨3.4%，服务项目价格上涨3.2%（见表1）。工业生产者出厂价格与上年持平。工业生产者购进价格比上年下降1.7%。表居民消费价格总指数建筑业：全年资质以上建筑业总产值2,031亿元，比上年增长20.7%。其中，公有制企业374亿元，增长21.4%，拉动资质以上建筑业总产值增长3.9个百分点；非公有制企业1657亿元，增长20.6%，拉动资质以上建筑业总产值增长16.8个百分点。全年房屋施工面积12,381.7万平方米，比上年增长25.3%。5图2007-2012年建筑业总产值及其增长速度房地产开发：全年房地产开发施工面积6,213.4万平方米,比上年增长0.2%；竣工面积750万平方米,下降21%。商品房销售额861.5亿元，增长17.6%，其中住宅销售额733.3亿元,增长11%。商品房销售面积1,076.4万平方米，增长18.3%，其中住宅销售面积966.9万平方米,增长16%。商品房待售面积481.1万平方米，增长33.8%,其中住宅待售面积353.9万平方米，增长55.3%。固定资产投资总量：全年全社会固定资产投资总额5,654.1亿元，比上年增长23.5%。全年固定资产投资（不含农户，下同）5,624.4亿元，增长23.5%。其中，建设项目投资4,227.9亿元，增长22.7%；房地产开发投资1,396.5亿元,增长26.1%。按产业划分，第一产业投资204.2亿元，增长11.6%；第二产业投资1,844.1亿元，增长31.8%，其中工业投资1,678.8亿元，增长25.2%；第三产业投资3,576.1亿元，增长20.3%。城市居民年人均可支配收入27,539元，比上年增长13.4%；年6人均消费支出20,417元，增长8.3%。农村居民年人均纯收入15,990元，比上年增长12.5%；年人均生活消费支出7,637元，增长0.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.7%，农村居民家庭恩格尔系数41.1%。图2007-2012年城市居民人均可支配收入及其增长速度7第二章金州新区概况与经济发展情况第一节金州新区简介金州新区成立于2010年4月9日，由大连经济技术开发区、金州区、金石滩国家旅游度假区和大连出口加工区合并而成，陆域面积1,040平方公里，海岸线长322公里，下辖20个街道，总人口110万。其中，大连开发区是国务院批准设立的首个国家级开发区，具有“神州第一开发区”的美誉；金州区具有2100多年建制县历史，综合经济实力稳居辽宁省各区市县前三位；金石滩旅游度假区是国家5A级景区；出口加工区是对外开放的重点政策区。金州新区示意图2011年，金州新区经济总量位居东北各县区首位，在全国140个开发区中排在前5位。有三项指标突破千亿元大关，其中地区生8产总值1,320.6亿元，固定资产投资1,025亿元，规模以上工业总产值2,114亿元，均占全市的1/5。地方财政一般预算收入90.6亿元，占全市本的14%。实际利用外资35亿美元，占全市的1/3，占全省14.6%。出口总额91亿美元，占全市近1/3。金州新区是辽宁沿海经济带重要的现代产业聚集区，已经形成了较为完备的现代产业体系。石化、装备制造、电子信息3个产业集群产值均超550亿元，正在向千亿级产业集群迈进。生物医药、食品加工、现代冶金等产业集群产值也超百亿元。全区产值超10亿元的企业达到29个，其中超百亿元的企业6个。工业增加值占全区生产总值、工业税收占全区税收总额比重均达到了60%以上。按照市委、市政府的战略部署和总体要求，新区党工委、管委会结合发展实际，明确了产业化、城市化双轮驱动的发展思路，确定了建设“一极两区三城四大基地”的发展定位。“一极”就是辽宁快速发展增长极，“两区”就是现代产业聚集区、和谐发展先行区，“三城”就是科技创新城、国际文化旅游城、生态宜居城，“四大基地”就是高新技术产业基地、战略性新兴产业基地、现代装备制造业基地和高端服务业基地，最终要把金州新区建设成为辽宁沿海经济带现代产业聚集核心区、大连新市区中心区、国内一流国际知名新区。围绕上述思路，金州新区提出了“十二五”时期全区经济发展的目标任务：到2015年，全区实现地区生产总值2800亿元，年均增长17%；完成固定资产投资3000亿元(老口径)，年均增长20%；地方财政一般预算收入突破200亿元，年均增长18%；实现规模以上工业总产值5000亿元，年均增长19%，形成5个千亿级、10个百亿级产业集群；实际利用外资年均增长15%以上，实际利用内资年均增长930%以上。第二节金州新区经济发展情况分析根据“2012年金州新区国民经济和社会发展情况统计公报”，2据初步核算，2012年全区实现地区生产总值1472.1亿元，按可比价格计算比上年增长10%。其中，第一产业增加值55.2亿元，增长5.1%；第二产业增加值1032.4亿元，增长9.6%；第三产业增加值384.5亿元，增长11.7%，三次产业构成比例为3.8:70.1:26.1。财政税收：实现地方财政一般预算收入105.2亿元，比上年增长16.1%。建筑业：资质以上建筑业企业完成总产值492.8亿元,同比增长18.9%。其中，建筑工程产值439亿元，安装工程产值41亿元。实现竣工产值322.3亿元。房地产开发：房地产开发施工面积1462.4万平方米,比上年下降0.6%；竣工面积237.7万平方米,比上年增长119.7%。完成商品房销售额172.8亿元，同比增长16.7%，其中住宅销售额146.4亿元,同比增长6.9%。商品房销售面积226.5万平方米，同比增长22.7%，其中住宅销售面积196.3万平方米,同比增长13.5%。投资总量：完成全社会固定资产投资总额1273亿元，比上年增长24.2%。其中，城镇投资1249.3亿元，增长24.3%；农村投资23.8亿元，同比增长18.8%。在城镇固定资产投资中，建设项目投资951.1亿元，增长27.4%；房地产开发投资298.1亿元,增长15.2%。投资结构：按产业划分，第一产业投资38.2亿元；第二产业投10资372.4亿元；第三产业投资862.4亿元。三次产业投资比例为3:29.3:67.7。基础设施建设：振连路、金七线等重点道路工程竣工通车，跨海交通工程前期工作、渤海大道一期工程建设进展顺利。高质量完成城市“五个一”工程。大魏家、七顶山引水工程供水入户。公交一体化建设取得实质进展。居民收入：城市居民人均可支配收入28426元,比上年增长14.8%；农民人均纯收入22630元，比上年增长14%。2012年金州新区面对错综复杂的国内外经济形势，经济社会