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临沂市场调研报告2007.8目的及内容1、调研临沂城市经济、政治、人文概况及未来规划，以指导对临沂房地产市场的分析预测。2、调研临沂市房地产住宅市场供应特点，综合分析具体板块、项目市场特征、产品特性等。3、分析发掘临沂房地产市场其内在规律，分析住宅市场现状的内因并预期市场日后发展方向。报告结构A篇—区域概况篇----地理环境---经济环境---人口环境---人文环境---分区规划B篇—市场分析篇--市场概况综述---板块项目分析---板块对比分析C篇—分析总结篇A篇—区域概况篇临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从“地理环境、经济环境、人口环境、人文环境”等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素，力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展的大方向。一、地理环境2.交通：临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。1.区位：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长223公里，东西宽161公里。总面积17250.98平方公里，1015万人口，辖区3区9县，是山东省人口最多，面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74公顷（25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。3.气候：临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气候，年平均气温13.3度，年平均降水量829mm。为典型北方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。4.地形：临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔400米以上。山地313855.00公顷（4707825.0亩），占全市总面积的18%；丘陵为758812.00公顷（11382180.0亩）占全市总面积的44%；平原洼地46341.00公顷.1.经济增长：2006年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为12.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。国、地税收入占生产总值比重为6.45%，同比提高0.74个百分点。民营经济实现增加值占生产总值比重为72.8%，提高2.3个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全市规模以上民营工业企业完成投资388.6亿元，增长56.7%。年末工商注册私营企业2万家，个体工商户16.5万户；个体私营经济注册资金352.5亿元，增长32.9%。二、经济环境623.2702.1834.610121211.81404.90500100015002001年2002年2003年2004年2005年2006年临沂历年生产总值(亿元)2006年三次产业增加比例13%52%35%第一产业第二产业第三产业2.财政收入：2006年实现地方财政收入58.3亿元，增长23.5%，其中税收收入40.1亿元，占地方财政收入比重为68.8%，比2005年提高1.3个百分点，财政支出99亿，增长20.4%。国税地税收入合计90.6亿元，增长31.1%其中国税收入55.8亿元，增长37.3%；地税收入34.8亿元，增长22.2%。2006年全市金融机构各项存款余额1014.6亿元，比2005年增加104.6亿元；其中储蓄存款余额671.1亿元，增加85亿元。各项贷款余额813.9亿元，增加138.2亿元。3.固定资产投资：2006年临沂规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增长18.3%，其中，第一产业投资7.3亿元，第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000万元以上项目460个，完成投资288.8亿元，过亿项目210个完成投资202.5亿元。2006年房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69，9；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。4.物流商贸临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活跃着商贸活动辐射20多个省、市、自治区，日交易额达10亿人民币；日流动人口达35万人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。2006年商品市场交易额725.4亿元，其中临沂批发城交易额450亿元，分别增长4.98%和5.9%。全年实现社会消费品零售总额554.7亿元，增长16.4%。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额411亿元，增长16.8%：县城以下农村市场零售额143.7亿元，增长15.1%。2006年公路旅客运量9510.4万人，旅客周转量57.6亿人，货物运输量10904亿吨，货物周转量89.2亿吨公里。全年航空货邮量488.6吨，客运量15.9万人次，分别增长51.1%和35.1%。三、人口环境临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人，城市建设用地168平方公里,人口自然增长率控制在7‰左右。截止2006年底，城镇居民人均可支配收入10772元，增长19.9%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长10%。城市居民人均可支配收入12355元，增长14.4%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%。农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。年末民用汽车拥有量37.9万辆，比上年增长15.6%，其中私人小汽车10.6万辆，增长51.1%。县区土地面积(平方公里)乡(个)镇(个)办事处(个)村(个)户数(万户)人口数(人)合计17184.1032129199578309.0210186331兰山650.377444725.46892802罗庄370.63822613.91428150河东727.6314747517.50610959沂南1774.0811697829.85909136郯城1306.5861187126.13981045沂水2334.80613122535.941108274苍山1799.86714117931.691184204费县1903.75414104528.31925383平邑1824.79214105629.20991112莒南1752.0021693734.12991239蒙阴1601.602958717.67530391临沭1038.0111155219.23633636四、人文环境临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱,临沂地域除分属齐、鲁等国外，见于《春秋》的还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国。春秋时期，见于《春秋》的有启阳，中丘、祝丘、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等20个。闻名的汉代帛画和《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，都与临沂有着千丝万缕的联系。同时临沂也是著名的革命老区，抗日战争和解放战争时期，著名的沂蒙山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，沂蒙精神、红嫂精神都给临沂的发展留下了深深烙印。五、城市规划及分区规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。1、城市性质鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。2、人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。3、用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里4、一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。一河五片规划城市分区主要职能规模规划要点人口规模(万人)用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格局附表：市区“三区一片”城市规模及职能分工B篇—住宅市场分析篇临沂市房地产市场发展起步较晚，从1998年形成真正的房地产业，2000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积达到150万平方米,而2004年全年,临沂市房地产投资达到26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.2006年临沂房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导。截止到2007年3月，临沂房地产开发企业完成投资８亿多元，施工面积达361万平方米，同比增长５９％。一、市场概述1.历史规模2007年1至3月，临沂市商品房和经济适用房交易共6013套，总面积超过47万平方米。其中商品房为3765套，商品房销售总面积超过35万平方米。兰山区仍然是房屋消费的“主力军”，商品房共销售2649套，占到商品房销售套数的70％。一季度临沂市房屋均价为每平方米2511元，兰山区商品房平均价格达到每平米2770元；河东区平均每平方米为2122元；罗庄区平均房价最低，仅为1873元。2007年临沂市一季度新增的商品房和经济适用房总量在44万平方米左右，其中商品房新增38万平方米。