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蓟县调研报告•2012.9.29目录蓟县宏观区域情况蓟县房地产市场概况土地市场概况主要地块经济测算蓟县宏观区域情况蓟县基本情况介绍规划发展方向经济现状城市人口收入水平蓟县在天津中的地位蓟县作为天津市城镇体系中的11个新城之一被定位为京津冀地区重要的风景旅游区重点发展旅游业和轻加工工业十二五期间建设成为城市北部重要节点和历史文化特色的现代化新城来源：《天津市城市总体规划（2005－2020年）》蓟县地理位置蓟县位于天津市北部，燕山南麓。东临唐山，西襟北京，南联天津，北靠承德，为四市的腹心地区。总面积1590.22平方公里，其中山地面积840.3平方公里，平原面积504.72平方公里，洼地面积245.2平方公里。蓟县总人口83万人，新城现状总人口22.8万人，下辖26个乡镇、一个城区街道办事处、949个行政村、15个居委会。蓟县城镇体系规划蓟县总体规划十二五规划一城四区、集约发展；一轴两带、山水生态；城乡产业布局：以旅游业带动三产，以三产带动二产和一产服务业发展布局：“一城一带多景点”“一城”即蓟县新城“一带”即山前文化旅游产业带“多景点”即分布在全县的旅游景区景点蓟县房地产规划发展方向城区规划发展方向山水生态休闲区原生态旅游区文化旅游区盘龙谷恒大金碧路劲泰和至道开发时序蓟县规划方向：旅游生态养生文化蓟县2008年开始，房地产向山前发展区域逐渐形成，各开发商拿地亦集中在蓟县规划产业带上，旅游休闲带动地产发展。蓟县县城蓟县县城位于县域中部，南距天津市中心城区115公里，西距北京市中心城88公里，东距唐山90公里，北距承德220公里。地块位置蓟县新建居住组团区位分布天一圣世宫都铎路劲至道庄园泰和庄园东部山水生态休闲区度假组团居住片区山前组团居住片区蓟县开发项目主要集中在山前产业带以宜居、生态、风景区为开发卖点产品集中为5-6层电梯洋房及别墅产品山前文化旅游产业带地块位置蓟县处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应，发达的交通网为蓟县经济的发展，特别是旅游产业的发展，提供了得天独厚的交通资源优势。蓟县交通规划蓟县县域旅游资源丰富，蓟县县城为历史文化遗存古镇。风景名胜与保护区：盘山风景名胜区，九龙山自然保护区，八仙山自然保护区，黄崖关长城保护区。蓟县旅游资源分析蓟县经济现状2011年全县实现地区生产总值264.5亿元，比上年增加58.2亿元，增长28.2%，可以看出蓟县区域经济方面呈较快的发展趋势。按三次产业划分，第一产业实现增加值23.7亿元，同比增长11.5%；第二产业实现增加值75.8亿元，同比增长36.2%；第三产业实现增加值165.0亿元，同比增长27.6%。按照户籍人口计算，全县人均生产总值达到31764元，同比增长26.8%。蓟县GDP增量地区生产总值在天津市排名第14位，占总体比例为2.12%；第三产业在天津市排名第9位，占天津市比例为3.21%，占蓟县总体比例为63.22%。（来源：2011年统计年报）0100020003000400050006000滨海新区东丽区西青区河西区和平区北辰区南开区河北区武清区津南区静海县宝坻区河东区蓟县宁河县红桥区生产总值14020040060080010001200140016001800滨海新区和平区河西区南开区河北区河东区东丽区西青区蓟县武清区北辰区津南区红桥区宝坻区静海县宁河县第三产业9蓟县在天津中的经济地位GDP排名第三产业排名蓟县仍处于发展阶段，第三产业为当地的主要发展核心收入水平城镇居民人均可支配收入18703元，同比增长14.0%家庭经营收入5409元，比上年增长388元，同比增长7.7%；居民消费支出快速增长。职工年平均劳动报酬和生活费47076元，同比增长34.3%。农村居民人均纯收入10998元，同比增长10.4%。其中，工资性收入4828元，比上年增长538元，同比增长12.5%；农村居民人均生活消费支出4489元，比上年增长522元，同比增长13.2%。农村居民人均居住面积27.97平方米，同比增长5.0%。（2011年统计数字）承德、唐山、天津、北京四市区域地理中心位置，区位优势明显。处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应。区域周边旅游资源丰富，位于环首都旅游圈内，受北京辐射影响大。盘山、九龙山、于桥水库等优质旅游资源。区域分析区位交通旅游资源分析小结经济指标分析蓟县85万人口，县城人口22.8万，受旅游及本地发展因素，外来人口呈逐渐上升的趋势，区域经济及人均可支配收入逐年增长，区域发展快速。蓟县定位为：宜居生态养生文化城镇蓟县房地产市场概况土地市场供需情况商品房供需情况房价走势在售产品分布典型别墅产品对比蓟县近5年土地出让走势受调控政策影响，自2011年以来蓟县住宅用地成交量环比降低，且从2011年开始住宅用地成交楼面价呈下降态势，整体市场受政策影响较大。（2012年数据统计截止到8月）020040060080010001200050000010000001500000200000025000003000000350000040000004500000500000020082009201020112012住宅用地出让量（平米）土地出让量（平米）住宅土地楼面价（元/㎡）住宅用地成交价格下降蓟县2012年土地出让情况住宅用地33%商办用地8%综合用地7%工业用地52%2012年（截至8月）土地出让情况，住宅用地256358㎡，占蓟县总体土地出让的33%，住宅用地楼面价为874元/㎡，较2011年下降13%年份土地成交量（平米）环比住宅用地出让量（平米）住宅土地占比住宅土地楼面价（元/㎡）楼面价环比20082021708--247431.812%774.07--20091495905-26%690977.646%843.979%20104554998204%128098028%1064.9626%20113111564-32%143917646%998.56-6%2012793538.6-74%256358.133%873.58-13%受调控政策影响，蓟县整体土地市场楼面积呈降低趋势，同时也成为拿地的较佳时机67189迎宾大街2354本案周边土地市场序号土地面积(平方米)用途容积率溢价率楼面价17457.9住宅1.0-1.51%143929805.9住宅1.11%830367577.9住宅1.0-1.10.20%6564145604.3住宅1.0-1.10%656525912.1住宅1.0-1.10%2459657870.4商服+住宅1.0-1.10%3007717554.4商服＜3.072%2089838790.6商服≤0.50%258398346.4商服≤1.50.00%3243延迎宾大街向东延伸的布局已经形成多为住宅及商服用地地块周边项目楼面地价成交时间楼面地价（元/㎡）售价（元/㎡）圣世宫20101026.5611000-15000至道庄园20072907.7310000-11000泰和庄园20061752.6313000-15000曲院风荷20081105.8411000-13000地块位置蓟县商品房供需情况由上表看出，09年至12年，蓟县新建商品住宅成交面积呈逐年下降趋势，调控下蓟县新建商品房成交走势趋缓，但价格则稳步上扬。高层价格：6500~7500元/㎡洋房：8000~8500元/㎡别墅：11000~13000元/㎡销售价格受项目位置影响较大，最高价差可达到1000元/㎡01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002009年2010年2011年2012年供应面积成交面积成交均价蓟县2011-2012年整体房价走势2011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8成交面积（㎡）3672727459267341524311576327612916198851330325066274021978845795均价（元/㎡）7855778384368033749971836709715770996994721470717186010002000300040005000600070008000900005000100001500020000250003000035000400004500050000成交面积蓟县房价走势自2011年以来，蓟县整体商品房市场成交均价呈现平稳的态势，维持在7200元/㎡，近段市场呈现稳定的状态。在调控政策延续下价格趋于稳定蓟县整体市场在售产品面积区间2012年蓟县总体市场供应量蓟县在售产品中：以90-110㎡为主，成交均价为7071元/㎡，占整体供应量的29%；其次为250㎡以上户型（别墅），成交均价为10886元/㎡，占整体供应量的16%。70以下2%70-9011%90-11029%110-13015%130-15010%150-1703%170-1902%190-2104%210-2151%215-2507%250以上16%蓟县别墅产品历年销售情况02,0004,0006,0008,00010,00012,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002009年2010年2011年2012年供应面积成交面积成交均价别墅产品售价变化2009201020112012成交均价（元/㎡）5,8917,6929,48310,460环比增长30%23%10%图表说明：别墅产品开发量成交量逐年下降，但是价格持续走高，2012年售价为10460元/㎡2012年在严厉调控背景下，别墅产品呈现零供应就目前蓟县地区上市的别墅项目看，景区资源，无疑是最大的卖点别墅作为高端产品，其地段、稀缺优势是保证价格持续增长的动力2012年售价环比增长10%蓟县典型别墅产品对比高层天一绿海圣世宫路劲领山产品形态联排独栋双拼独栋联排独栋面积区间㎡独栋290-320联排170-209双拼264-320独栋309-500联排面积190-250价格区间（元/㎡）独栋13000联排10000双拼11000独栋1300011000-12000开盘时间2011.62010.52011.6开发进度二期销售中，三期未动工，规划为别墅产品一期销售中，二期未动工，全别墅产品五期销售中，六期洋房11月开盘，七期别墅项目未动工别墅产品别墅产品面积区间在260-500㎡价格受环境资源影响较大，价格区间为11000-13000元/㎡主要在售竞品分布及存量天一圣世宫路劲至道庄园盘龙谷66万11万17万6万6万3万6万3万总体量存量别墅产品价格受环境资源影响较大，现别墅存量为32万㎡，价格区间为11000-13000元/㎡都铎9万9万别墅客户来源及特征总结别墅产品的主要客户来源90%本地客户，市区及北京、唐山客户占10%———天一绿海、路劲领山售楼员天一绿海客户来源本地客户,90%市区、北京及唐山客户,10%本地客户市区、北京及唐山客户客户来源及特征总结40%本地客户，30%市区客户，20%北京客户，10%唐山客户近三个月来访车辆登记140人次，北京牌照约20人次北京地区设有外展————圣世宫售楼员圣世宫客户来源情况本地客户,40%市区客户,30%北京客户,20%唐山客户,10%本地客户市区客户北京客户唐山客户别墅产品客户来源及特征客户的特征对居住的地势、风水、朝向、口碑十分关注他们大多都有住房，属改善型客户，具备投资意识主要分布为本地大型企业及私营业主、市区、北京、唐山、承德第二居所客户客群获得房地产信息方式主要通过电视，报纸等媒体和通过朋友的了解口碑的良好传递和强有力的宣传力度将对销售形成有效的支持典型别墅产品对比别墅产品天一绿海圣世宫路劲领山产品