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漯河房地产市场分析2012年7月漯河房地产市场分析一、漯河市场销售情况分析二、漯河市区域市场分析三、客户购买特征总结四、漯河市房地产市场未来走势前言近年来，受人民生活水平不断提高等因素刺激，漯河市房地产开发速度不断加快。政府采取正确对策，转移工作重点，以营造优美人居环境为出发点，以创宜居城市为总目标，积极引导和支持房地产业发展，并把其作为财政增收的重要渠道之一来培育，使该县的房地产开发业由小到大逐步成长起来，带动整个县域经济增长，成为市县国民经济发展的支柱产业。目前，漯河市的商品房整体价格在2700元/-3000元/平方米左右，相对周边地级市仍处于低位。据业内人士分析，国家房地产相关宏观调控政策对三、四线城市的房价影响甚微。因此，从去年下半年漯河房地产业发展趋势来看，未来几年的商品房价格依然蕴藏较大的升值潜力。一、漯河市场销售情况分析漯河市场销售情况分析整体来看5月份漯河商品房成交量和成交均价依然呈现出走低的局面，成交面积10.4万平方米，环比下降22.7%，同比下降38.4%。成交金额1.9亿元，环比减少25.1%，同比减少28.6%；成交均价1779元/㎡，较上月下跌56元/㎡，跌幅为3.1个百分点，较去年同期上涨了15.9%。5月份漯河商品房成交情况从商品房类别看，5月份新建商品房成交面积5.4万平方米，占商品房总成交面积的51.6%，较4月份提高了2.3个百分点，环比下降19.1%，同比下降22.8%；成交金额1.2亿元，占总成交金额的63.9%，较上月下降2.6个百分点，环比下降28.1%，同比下降20.3%；成交均价2197元/㎡，较上月下降273元/㎡，降幅为11.0%，较去年同期上涨3.3%。存量商品房成交面积5.0万平方米，环比下降26.3%，同比下降49.3%.成交金额0.7亿元，环比下降19.3%，同比下降39.6%。成交均价1332元/㎡，相比上月每平方米上涨115元，涨幅为8.5%，相比去年同期上涨19.0%。漯河市场销售情况分析2012年1-5月份房地产市场运行情况2012年1-5月份，漯河市商品房成交总面积72.6万㎡，较去年同期减少10.6%；成交金额11.7亿元，较去年同期下降0.7%。漯河市场销售情况分析存量商品房销售情况2012年1—5月份漯河市存量商品房总共成交套数2745套，同比下降35.1%；成交面积38.4万平方米，同比下降19.6%；成交金额4.4亿元，同比下降21.4%。漯河市场销售情况分析2012年1-5月份漯河市新建商品房平均单套成交面积111.3㎡，本月新建商品房平均单套成交面积为107.0㎡。整体来看漯河市新建商品房成交仍以中等面积三房为主，置业客户对居住空间和功能还有较高的要求。而存量商品房今年1-5月份单套成交面积为139.8㎡，较去年单套平均成交面积增长23.7%，本月存量商品房平均单套成交面积为114.3㎡，较上月有较大幅度下降。商品房成交套型面积2012年1—5月漯河市新建商品房成交均价2142元/㎡，较去年同期上涨15.2%；存量商品房成交均价1136元/㎡，同比下降2.2%。总体上来看：漯河市商品房价格近年来随着物业形态的转变，推动了房价的上涨；同时，知名开发企业入驻，会展板块和沙澧河景观区的部分高端品质项目也带动了房价的上涨，但是，漯河市商品房价格整体上呈缓慢上涨态势，价格起伏波动较大，不同区域售价差距也较大。受调控政策及国内外复杂经济形势的影响，漯河市2012年5月份新建商品房均价在经过连续三个月攀升后，本月有所回落，为2197元/㎡，同、环比分别上涨3.3%和下降11.1%；存量商品房成交均价波动比较大，为1332元/平方米，同、环均有所上涨，涨幅分别为19.0%和9.4%。漯河市场销售情况分析商品房价格走势总结从市场综合的数据来看，漯河市住宅价格虽在稳步上涨，但幅度并不是很大，居住社区主要以多层为主，小高层、高层亦逐渐占据较大份额，其中多层市场均价在2128元/㎡左右；小高层市场均价2700元/㎡；高层市场均价3270元/㎡。从目前市场状况分析，价格会上升，且前景广阔。二、漯河市区域市场分析按照漯河房地产分布特征，主要分布召陵区——召陵行政新区板块召陵行政新区板块依托区政府的发展，开阔了一个新的居住版块，虽然交通便利但周边配套比较欠缺。郾城区——沙北淞江新区板块、沙北东区板块沙北淞江新区一直持续漯河市政务和居住的发展，此区域是目前漯河市房地产发展趋势的导向；沙北东区板块借助沙河的景观优势大力提倡养生居住区，楼盘不多但多为大规模社区，区域发展远不及松江新区。源汇区——中心板块（老城区）、107板块中心板块利用便利的交通及火车站的带动汇聚了漯河大规模的商业并形成一个独立的商业中心；107板块凭借107的交通和看好漯河向西发展的前景，促成了该区域的形成。107国道贯穿漯河市南北，从郾城区到源汇区，新兴楼盘沿107国道依次分布。开发区——开发区版块虽享有老城区的配套的交通，但区域发展以食品工业为主，自身配套分布较为分散和老城区相比差异较大。漯河市区域市场分析区域划分郾城区——沙北淞江新区板块、沙北东区板块漯河城市建设规划的方向是东进北优西扩，以完善老城区，建设新城区为重点，郾城区板块是漯河市规划受政策导向影响，起点较高，是最具有升值潜力的片区；同时，由于该区良好的市政规划，也成为最适宜人居高档片区。在售住宅项目多以中高档以上的高层和小高层为主，客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。区域发展趋势分析漯河市区域市场分析1、产品主要是以小高层和多层为主，主力户型以120-130平方左右的三房为主。其次，小户型住宅之前供应有所不足，随着市场认可度的提升，新项目小户型供应量逐步提升。2、东区住宅价格普遍较高，多集中在3200-4000元/平米左右，逐渐成为漯河市的价格制高点。3、由于该区域价格较高，需要目标客户具有较强的价格承受力，因此，该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。4、区域房地产发展过度依赖于政府建设速度，且区域内竞争非常激烈。区域房地产发展趋势分析漯河市区域市场分析项目名称项目规模价位主力户型建筑风格项目定位销售率金地·兰乔圣菲总建面18万平米4400元/㎡130㎡ARTDECO风格高端95%宏昌家园总建面7万平2500元/㎡105-115㎡现代简约中档90%银鸽·银河湾总建面23万平米3300元/㎡100㎡左右现代简约中高端60%水畔城邦占地200亩，总建面20万平米3600元/㎡90-120㎡现代简约中高端95%双汇·欧洲故事占地315亩，总建面30万平米3700元/㎡90-130㎡北欧高端70%建业·壹号城邦总建面62万平米4300元/㎡120-140㎡简欧高端未售区域典型楼盘概况漯河市区域市场分析物业名称整体供应量（万平米）开盘时间交房时间建业·壹号城邦62一期2010年8月二期2011年9月2013年4月30日金地·兰乔圣菲182011年6现房天鑫现代城1002012年4月25日开始认筹待定双汇·欧洲故事302011年待定富华棕榈城202012年4月9日开始卖卡待定昌建东外滩37待定待定银鸽·银河湾232011年待定大河花园152011年12月17日开始认筹待定广鑫·帝景城722012年4月6日一期现房待定MOCO新世界31待定待定本项目62待定待定本项目所处区域项目较多，共约550万平米供应量，竞争激烈本项目的规模还是具有竞争力的。郾城区域供应量漯河市区域市场分析物业名称建筑形式金地·兰乔圣菲小高层宏昌家园多层银鸽·银河湾多层、小高层建业·壹号城邦小高层、高层天鑫现代城多层、高层富华棕榈城高层水畔城邦多层、小高层、高层昌建东外滩高层双汇·欧洲故事小高层大河花园多层、小高层广鑫·帝景城高层MOCO新世界高层本项目叠拼别墅、高层本项目区域建筑形式漯河市区域市场分析由于该区域土地资源紧张，市场项目建高层是必然的发展趋势，高层相对销售价格偏高，有利于本项目发展项目名称：建业·壹号城邦项目类型：一期11栋小高层住宅总占地：336.6亩总建面：62万m²项目进度：楼层已封顶均价：4000元/m²左右开发商：漯河市建业房地产开发有限公司总投资：25亿元人民币容积率：1.7绿化率：42%停车位：420个建筑密度：20%主力户型：三房、四房两厅（89-162㎡）主题：壹号城邦一期89-162㎡全阳光瞰景名宅地理位置：祁山路与牡丹江路交叉口东南角（新会展中心西侧）小区配套：五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、SOHO公寓、商业中心等紧邻国际会展中心和10万㎡市民广场，漯河一高、漯河五高、漯河类比楼盘调查分析建业壹号城邦类比楼盘调查分析项目名称：金地·兰乔圣菲项目类型：一期8栋高层二期7栋高层共15栋总占地：107亩总建面：180000m²项目进度：二期开盘热销中、2010.10.1交房均价：4000元/m²左右开发商：金土地置业有限公司公交线路：2、6、9、18、28、29、36、72路容积率：2.52绿化率：42%停车位：600个主力户型：三房132.6—146平米两房95.6平米复式168.9平米地理位置：黄河路中段路北交通北路东小区配套：黄河双语艺术幼儿园、昆仑路小学、受降路小学、漯河三中、沙北医院、二院、三院、口腔医院等类比楼盘调查分析金地·兰乔圣菲项目名称：建业·森林半岛项目类型：9栋高层13栋小高层7栋多层3栋别墅总占地：115018m²总建面：210470m²项目进度：二期小高层售空，现三期尾房均价：3000元/m²左右开发商：漯河建业房地产开发有限公司容积率：1.8绿化率：42%停车位：600个建筑密度：20%主力户型：单身公寓50m²，两居87m²，三居117m²，四居160m²主题：一种久违的尊荣上游、上层、上品地理位置：嵩山路与淮河路交汇处小区配套：金融和文化中心，与漯河市委、市政府、人大和政协仅一路之隔，东有国税局、财政局、漯河市实验幼儿园等类比楼盘调查分析建业·森林半岛总结一、高层建筑是该区域发展趋势、且高层价格一直保持上扬。二、市场上主力户型以大户型为主，三居为该区域需求量最多的户型。三、郾城区毕竟属于中心区域，未来市场会有很大的需求量释放，所以将来的销售价格会平稳向上。四、大社区开发园林景观绿化及社区配套是重点建设对象，也是社区将来销售的核心竞争力。三、客户购买特征总结客户购买特征总结目标客户群体客户群体客户特征消费特征公务员、企事业单位从业者教育、医疗、政府等单位文化素质较高。年龄30--50岁追求品质，对新产品接受程度较强，愿意为品质生活进行消费。同时注重居住环境，产品档次，多为二次置业，投资意识强，关注升值空间。私营业主各行业中小私营企业主年龄26--45岁比较关注交通、生活配套等因素，有一定投资眼光，其消费空间有限，不会一味追求档次而过度消费，以自住需求为主。周边原住民项目附近中高收入居民年龄30--50岁恋旧情结，关注产品品质、交通、周边配套等，对总价款比较敏感，以自住需求为主。周边县市高收入者周边各县市富裕阶层年龄25--40岁比较关注产品价格、交通、生活配套等，并对产品品质有一定的要求，以自住需求为主。由于该区域的各种生活教育配套都比其他三个区域要齐全，导致生活成本较低，因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房，“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的公务员、事业单位、教师群体及医生群体，私营业主也占有相当的数量。客户购买特征总结目标客户群体描述我们通过对楼盘调研信息的分析、对比，初步得出购房者的特征界定。特征一：购房者的市场需求以三房户型为主力产品，传统的三房一厅虽还占有一定市场比例，但两厅的布局已慢慢被购房者接受；随着社会发展，两房两厅作为小家庭自用或者过渡居住使用在消费市场中也占有一定比例。特征二：购房者拟购买的住宅面积适中，在满足自身居住条件的情况下，更注重经济实惠，说明消费者对于住宅消费尚属理性。特征三：购房者能承受的总价基本上在15-25万之间。客户购买特征总结客户特征总结特征四：