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1西安市写字楼市场调查报告一、西安市场写字楼总体市场态势（一）从开发量看，近期写字楼开发量逐渐下降，这主要有两大因素，一是市场因素，目前西安市写字楼市场空置率有增无减，市场接受能力和消化能力有限；二是政府职能因素，政府职能通过宏观监控，限制写字楼的过量开发，在一些区域严格甚至停止写字楼物业报批，如城区内写字楼基本上停止报批。（二）从销售量看，近期写字楼销售量差强人意，较上期下降了61.09%。市场已进入“饱中求渴”状态，主要体现在两方面，一是写字楼总体市场进入饱和状态，另一方面在有效细分市场的下仍可以达到供需两旺状态。（三）从产品面积间隔看，中小户型产品仍备受市场青睐，40——130平米市场接受率较高，而大户型500平米以上的市场接受率较低。（四）从消费者看，受“非典”影响后，人们对健康的、生态的、主题式的写字楼不断追捧。（五）从市场板块看，南二环、西高新成为西安市场写字楼的亮点，尤其是南二环就架立交桥的建设，更加2快了南二环写字楼的价值的提升。二、调查总量分析本次调查楼盘项目共112个(此数据是根据功能计算而非单纯楼盘个数)。其中纯写字楼项目47个，公寓式写字楼项目33个，高层住宅项目32个。（详细资料见附件一）。为了便于调查、形成对比，特将地域分为六个部分，即南A区（长安路以西、环城南路西段以南，含西高新）、南B区（长安路以东、环城南路东段以南，含东高新）、中A区（环城西路以西）、中B区（城墙内区域）、中C区（环城东路以东）和北区（环城北路以北，含城北经济技术开发区）。从区域分布来看，南A区共有楼盘项目45个，数量居各区域之首。中A区共有楼盘项目6个，数量居各区域之末。从楼盘类型的区域分布来看，南A区仍属最多。纯写字楼、公寓式写字楼、高层住宅的数量分别为14、12和19个。最少的仍属中A区，数量分别为2、4和0个。有所变化的是写字楼的数量排序为南A区第一、中B区第二、南B区第三，而在公寓式写字楼的数量排序中南B区成了第二、北区成了第三。在高层住宅的数量排序中南B区和中C区并列第二，中B区位居第三。3表六：所调查楼盘项目各类型及区域数量楼盘类型/区域南A区南B区中A区中B区中C区北区合计写字楼1492116547公寓式写字楼126433533高层住宅195025132合计45206161411112在六个区域中，南A区可谓一枝独秀，无论是住宅还是办公，发展速度他人无可企及，相比之下，中A区的发展显得滞后，至今纯写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的数目寥寥可数，而其余各区域都是此短彼长，难分伯仲。从地域环境分析，南A区由于地处高新区和南郊文化区，是西安市未来发展的重点区域，高校林立、4科研院所众多，高科技公司密集，区域内人口密度大，人口素质和受教育程度高，同时，高收入者数量远高于其他区域，此外，南A区交通便利、可发展空间大，因此备受发展商和购房者、投资者青睐。而从中A区的地域环境分析，区域内大型企业众多、人口密度大，人均收入中等且收入稳定，此外，由于发展空间限制，中A区难以得到规模发展，因此才有今天调查之结果，但另一方面，这种滞后发展的背后也蕴涵了许多的需求潜力。通过总量分析，我们看到了西安市房地产市场的发展现状及各区域、各类型楼盘的分布情况。同时让我们认识到：地理位置和地域环境仍是决定房地产业发展程度的决定性因素以及南A区对于西安市房地产市场的引导作用值得关注。三、写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的对比分析在本次调查中，纯写字楼共有46个，公寓式写字楼共有28个，如果抛开使用及销售状况不谈，单从数量来看，公寓式写字楼的发展速度让我们感到诧异，同时让我们认识到：如今购买办公空间，您又多了一种选择。5通过对比分析我们发现，写字楼和公寓式写字楼各有利弊。从公司形象角度来看，写字楼优势大于公寓式写字楼；从办公的舒适性和功能方面来看，写字楼仍然优于公寓式写字楼。但公寓式写字楼的优势在于可以居住，又可以办公，用途多。此外，公寓式写字楼的售价和使用成本（如管理费）均比写字楼低，因此对于许多小型公司而言，选择公寓式写字楼经济实用，符合公司现状，如果公司今后购买了纯写字楼，现有的办公空间又可以当住宅用或出租，仍旧实用受益。表七：不同因素/类型写字楼公寓式写字楼高层住宅位置及地域环境交通便利，位置好，主干道沿线。交通便利、位置较好。无特别要求。外观外观好。无特别要求。无特别要求。配置配置好，除电梯外，有中配置较好，有电梯，无有电梯，无中央空6央空调。中央空调。调。面积及间隔大开间，少数自由间隔。面积普遍较大。有间隔，一般在200~300平方米之间。间隔面积普遍小于公寓式写字楼。使用率使用率低。一般在60~65%之间。使用率高。一般在70~85%之间。使用率高，一般在70~85%之间。价格价格在4500~6000元之间。价格在3500~4500元之间。价格在3000~4000元之间。功能办公。功能单一。可办公，可居住。居住。管理费8~12元之间。（含中央空调费）1.5~3元。1~2元。以志诚大厦和亚美大厦为例，前者属于高档次纯写字楼，入驻客户有南方航空、深圳华为等，客户规模较大、实力普遍比较雄厚。亚美大厦属于高档次公寓式写字楼，客户类型普遍较小，但大多却经营得有声有色，在业内成绩不俗。如华宇建筑设计公司、广告公司便是如此。因此不能仅凭纯写字楼或公寓式写字楼来7评判客户实力与业绩。客户之所以选择纯写字楼或公寓式写字楼，关键与其所从事行业和现状规模有关，此外，发展理念也影响其选择。以设计公司为例，人员少、客户之间的联络不是非常频繁。且此类公司利润空间有限、缺乏规模发展的可能性，因此，为了节约成本又不影响其发展，公寓式写字楼往往成为其理想选择。从结果来看，纯写字楼的配置普遍高于公寓式写字楼，而公寓式写字楼的配置又略高于高层住宅。以纯写字楼为例，一般都配有中央空调系统和2部以上电梯，并有较大规模的停车场，有部分写字楼为了提高其档次而设有会所和商务中心，以方便客户。此外写字楼一般都采用了自动化报警系统，智能化程度高。相比之下，公寓式写字楼一般没有中央空调，虽然大多有宽带网接入但整体智能化程度低，停车场较小或不是有规划性的来建造，档次较低。配有会所和商务中心的公寓式写字楼项目寥寥无几，但公寓式大多有24小时热水供给，这一点是纯写字楼所没有的。而高层住宅的整体配置和公寓式写字楼比较接近，部分高档次高层住宅的配置往往和中高档次的公寓式写字楼不相上下。和公寓式写字楼有所不同的是高层住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式写字楼偏向于办公功能而已。从三者的价差来看，纯写字楼的平均售价高出公寓式写字楼1000~2000元，这其中有建造成本的因素，也有市场价格的引导因素。而高层住宅的平均售价往往与公寓式写字楼相差无几，在同地点项目中，即使存8在二三百元的价差，也主要是由于两者之间的不同配置所造成的。从管理费用和使用成本来看，写字楼的管理费平均在10元上下，这当中主要的费用来自于空调费用和管理费用。此外，纯写字楼的停车费用也较高，并不在管理费之内包含。而公寓式写字楼和高层住宅因为没有中央空调和较多的管理费用，月管理费平均在1~3元之间。另外，公寓式写字楼和高层住宅的停车费用也较低，每月只需几百元便可。以目前广州、北京房地产市场为例，由于竞争加剧，每个公司都想突出自己、体现公司实力与形象，因此，95%以上的公司都选择纯写字楼作为其办公空间，即使以前选择住宅作为创业阵营的公司也不例外。此外，由于商用水、电及地产发展导向等方面的原因，政府也发布政令，禁止公司在非写字楼办公。而以广州与西安的经济发展速度和房地产市场现状相比，两者的差距在10年左右。因此从发展的角度看：公寓式写字楼是经济发展过程中的一个平衡物。它并不能替代写字楼而成为市场主导，相反随着市场的规范和公司间竞争的加剧，公寓式写字楼的发展空间会受到越来越大的限制，并将最终随着一个时代的结束而结束。但市场的转型需要一个过程，而从西安市目前的经济结构和企业类型来看，经营性公司多、私营公司多、小规模公司多，因此无论是纯写字楼，还是公寓式写字楼，因为其不同档次配置、售价及使用成本等方面的制约性因素而必然各自存在一定规模的需求群体。由此来看，西安公寓式写字楼市场在未来几年内应不会萎缩，仍旧存在一定的发展空间。这一点，从近两年公寓式写字楼的发展速度与规模也可以窥得一斑。9四、纯写字楼项目基本配置与面积间隔分析如果以价格和配置将楼盘分成高中低档三种档次，那么价格在4000元以上中高档次楼盘项目占了主流，且95%都配有中央空调，反映了市场的普遍趋势。而价格在4000元以下的低档次楼盘只有寥寥7个，有6个没有中央空调。因此，其难以代表现时写字楼市场的需求特征。在写字楼的配置中，除中央空调外，电梯、自动报警、宽带网、商务中心、停车场一般都不可或缺，这些因素是一般写字楼所应具备的。而以中央空调来说，大多中高档次的写字楼项目有，但也有部分写字楼尤其是低档次写字楼没有。从调查中我们看出，中央空调一方面影响写字楼的建造成本。另一方面，它也是写字楼舒适度和档次的体现。此外，有没有中央空调对使用成本的影响较大。一般来说，有中央空调的写字楼其管理费要比没有中央空调的写字楼管理费高出8~12元。如果以500平方米写字间为例，有中央空调的其每月管理费应在4000元至6000元，最高可达7500元左右。而没有中央空调的其每月管理费约在750元至1000元之间，最高也一般不会超过1500元。由于管理费用相差甚远，对于创业初期的中小型公司来说，这也是一笔不小的费用，因此，往往有公司退而求其次，选择没有中央空调的写字楼办公，以待创业成功，再另迁新址。10表八：西安市纯写字楼面积分类统计表价格范围数量有无中央空调间隔销售率实用率有无主流面积占本类的比例次选面积占本类的比例最大值最小值4000元/M2以下的716100M2以下约70%100~160M2约20%1300M2整层26M280%70%居多4000~4999元/M218144100~200M2约55%自由间隔约33%1000M2半层35M270%72%居多115000元/M2以上的19181以大面积为主，100、200、300均有约60%自由间隔、整层出售约20%1230M233M260%60~70%居多合计44个3311——————————————————以写字楼的面积和间隔来分析，我们发现：1．写字楼每层面积多在1300平方米左右，最大3000平方米/层，最小454平方米/层。2．间隔取向中，出现售价越高户型间隔面积越大的现象，从中反映出客户群与写字楼档次的关系：对于高价高档次的楼盘客户有大面积间隔的需求；而低价盘和租售均有的楼盘，以小面积间隔为主。3．在实用率中，低价盘实用率并不高，有的甚至低于70%，可能由于设计不合理的原因所致；4000~4999元/平方米的楼盘，实用率较高，以72%居多；5000元/平方米以上的楼盘，实用率亦较低，主要是公共部分装修档次高、占用的面积大以体现楼盘价值。4．从销售模式看，高档次写字楼一般都是大面积或整层销售，而中低档次的写字楼一般都是自由间12隔出售，销售面积可大可小。因此来看：通常情况下，有没有中央空调成了写字楼档次高低的分水岭，同时也是不同档次写字楼在售价和管理费方面的明显区别因素。从目前情况下，大多数写字楼都有中央空调，且多数分布在南A区和中B区，其它区域可能由于目标群体的不同档次而使得没有中央空调的低档次写字楼相对较多，但随着中小型写字楼的推出，分体式空调应用逐渐被推崇，如西部电力大厦、和平银座等。对于写字楼的面积和间隔定位，主要取决于楼盘档次和客户群体的状况。一般而言，高档次写字楼层面积大多在1500~2500平方米之间，对于注重形象的大公司而言，往往比较看中高档次写字楼，需求面积也较大，往往是半层或整层以上购买。而对于中低档次写字楼而言，层面积普遍在800~1500平方米之间，且多为小面积出售。虽然高档次写字楼实用率低，但并不影响其销售。而对于中小型公司来说选择的写字楼档次可以低一些，而实用率会有所偏高，但其需求面积一般较小，同时比较在意管理费等