西安高新区商务市场市场调研报告1229

高新区商务市场调研分析高新区写字楼、公寓及酒店市场调研分析二、高新区写字楼市场调研分析三、高新区公寓市场调研分析四、高新区酒店市场调研分析五、各物业类型对比及综述一、西安写字楼市场格局一、西安写字楼市场格局Part1:西安写字楼市场分布格局南三环至西高新版块城北版块城内版块曲江版块西高新（旧）：高新路、科技路、唐延路、南二环西段代表：高新国际、高科广场、创业广场西高新（新）：以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点代表：都市之门，绿地中央广场城内：北大街-南大街-南稍门凯爱大厦、长安国际、中大国际城北：未央大道代表：利君V时代、经发大厦城南、城东、城西：除南二环沿线外，其它分布较为零散Part2:西安写字楼市场供求关系现状根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2014年7月末，西安写字楼目前市场存量106万方，2014—2016,年，预计将有27个项目入市，新增供应量将达到239万方西安商业地产库存去化周期已升至86个月，再次步入此轮周期下行低谷，而在行业发展的大环境及市场供需因素下，后市发展仍进一步趋于恶化。。2014年1-5月西安写字楼市场新批预售面积为76.83万平方米，与去年同期相比，增长了72.4%。市场销售面积为32.39万平方米，与去年同期相比，增长了22%。Part2:西安写字楼市场供求关系现状西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：排行城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（㎡）1高新泰华金贸国际5210129.92高新绿地中心A座287623.733城东华东万和城365977.814城北大明宫万达广场365511.135城东爱家朝阳门广场304073.656高新高科尚都摩卡412784,217城北智慧国际中心122774.588高新摩儿中心132333,639城南高山流水和城131857,1310锦业76文化创意SOHO空间71497.97二、高新区写字楼市场调研信息一、高新区写字楼市场调研信息Part7重点写字楼个案信息Part1高新区写字楼市场板块划分Part2高新区写字楼具体分布情况Part3各板块在售\待售写字楼信息Part4在售\待售写字楼特点分析Part5高新区写字楼市场特点梳理总结Part6高新区写字楼租赁市场信息Part1高新区写字楼市场板块划分划分原则：根据区域写字楼市场发展特点，结合在开发项目属性与地域差异性等综合考虑划分高新一期核心板块—高新区传统核心办公区，配套高度完善，用地稀缺，在开发写字楼较少；唐延路板块—高新区最密集的商务办公带，办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；锦业路板块—高新区新的行政、金融商务中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；11唐延路板块锦业路板块科技六路1234567891011121314高新区写字楼、公寓及酒店分布总览写字楼（在售/待售）公寓（在售/待售）酒店Part2写字楼具体分布情况1234567891011121314西部国际广场汇金国际西部财富中心橡树街区高科广场都市之门金桥国际广场绿地SOHO同盟旺座国际城汇鑫IBC唐延国际中心九座花园一品公馆西港国际唐沣国际海星城市广场银河新坐标华晶商务广场望庭国际杰座广场CLASS公馆天地源数码大厦旺座现代城迈科国际大厦领先时代广场创业广场365数字大厦冠诚国际洛克大厦高新商务中心已建成项目（部分）高新一期核心板块1、财富中心2、昆城国际18、绿地鸿海唐延路板块3、都市之窗4、启迪清扬时代5、CROSS万象汇6、泰华·金茂国际7、领汇·秦唐国际8、摩尔中心锦业路板块9、高科尚都10、宝德云谷国际11、锦业时代12、中投融城国际13、中铁西安中心14、逸翠尚府15、国宾中央区16、绿地中央17、融城东海在开发项目15161718项目名称基础信息配套交房时间售价（万元/㎡）工程进度级别地址占地（亩）建面（万㎡）写字楼栋数容积率层数层高（米）标准层面积（㎡）开间面积车位数（个）大堂挑高（米）电梯（部）装修外立面科技运用财富中心（三期）5A级南二环西段180号84.52（140m）6.09393.52260130-400——109简装玻璃幕墙——2015年底1.3(预计价格)地上施工昆城国际乙级高新1路高新分居西侧5.421(约83m)6.025370090-7001304.83简装玻璃幕窗——2013年10月1.0-1.2已封顶cross万象汇甲级科技1路与科技路十字东南角402015.59—3.8600270-60090063毛坯玻璃幕墙——2013年9月0.8-1.2已封顶都市之窗5A级唐兴路与团结南路十字西南角34154（最高高度约83m）6.0—3.52000104-58714005.910毛坯玻璃幕墙地源热泵、盐溶液新风系统等2014年底1.2(预计价格地下施工泰华金茂国际甲级科技二路与沣惠南路交汇处西南角2237.63(约110m)7.4323.163839-63839006.53毛坯玻璃幕墙——2015年底1.0-1.2地下施工启迪清扬时代甲级科技二路65号（清华科技园）55308（1栋208m、其他7栋百米）6.73.61100300-120097094毛坯干挂石材玻璃幕窗——2014年10月1.1正负零阶段摩尔中心（一期）5A级高新沣惠南路与科技六路交汇处2211.53(约91m)6.0263.31580130-16001100108玻璃幕墙——2015年年底1.1-1.2地上施工国宾中央区5A级高新区丈八北路陕西宾馆正北侧4501804.333234-13012306——2015年年底待定拆迁阶段Part3各板块在售\待售写字楼信息高新一期核心和唐延路板块锦业路板块项目名称基础信息配套交房时间售价（万元/㎡）工程进度级别地址占地（亩）建面（万㎡）写字楼栋数容积率层数层高（米）标准层面积（㎡）开间面积车位数（个）大堂挑高（米）电梯（部）装修外立面科技运用绿地中心超5A高新区锦业路1号25.5172(270m)7.39574.22000300-200016001224精装玻璃幕墙智能新风置系统、感应式恒湿系统2016年年底1.8-2.3地上2层中铁西安中心超5A锦业路与丈八一路交汇处西南角16.5131(230m)9.2514.22300300-2300600多11.322精装LOW-E玻璃幕墙——2016年底1.8-2地上施工中投融城国际超甲级锦业一路与丈八二路十字向东100米13.510.82（约100m）9.5A座24B座27A座3.9B座3.51440100-144088013.56毛坯玻璃幕墙蒂森克虏伯原装进口高速电梯2015年1-1.1桩基工程锦业时代（二期）5A高新锦业路东段32号67453（约95m）6273.4890140-890300094毛坯玻璃幕墙——2014年年底1.2-1.4地上施工13-15层融城东海5A锦业路与丈八六路十字南300米26112（约100m）7.5243.91800300-18001000多9.97毛坯玻璃幕墙及部分石材VRV变冷媒流量空调系统和IAQ空气净化系统2015年年底0.9——Part3各板块在售\待售写字楼信息特点1——销售面积Part4在售\待售写字楼特点分析单户面积划分多在100㎡以上，客户需求以100㎡以上为主项目名称主力面积（㎡）整层面积（㎡）销售策略整层销售率备注都市之窗104-5872000——————CORSS万象汇264-335600整层起售97%——30-100600半层起售——以办公方向推售锦业时代36-70890——20%公寓产品改建高科尚都40-108750半层、整层起售50%由公寓产品改建泰华·金贸国际37-252580————由公寓产品改建财富中心3期286-4272260——————昆城国际92-143700——30%——启迪·清扬时代86-1101100——————绿地中央广场150-3001800-1900部分楼层可散售70-80%——绿地中心5002000部分楼层可散售80%——中投融城国际95-3301440——————融城东海280-3201800——————中铁西安中心——2300——————绿地国际花都·鸿海136-2571000——————写字楼产品单套面积划分多在100-330㎡；实际销售中200㎡以上大面积至整层销售比例最多；写字楼项目中的公寓产品，后期多以办公方向来推售；同项目中的公寓产品售价最低，销售速度最慢，写字楼产品价高量快。写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加项目名称装修建筑高度标准层高昆城国际简装高层3都市之窗毛坯高层3.5/5.5（LOFT）CORSS万象汇毛坯高层3.5启迪·清扬时代毛坯高层3.6绿地中央广场毛坯高层3.9锦业时代毛坯、公寓精装高层3.5高科尚都毛坯、公寓精装高层3泰华·金贸国际毛坯高层3.1中投融城国际毛坯高层3.9/3.5融城东海毛坯高层3.6绿地国际花都·鸿海精装修高层3.6中铁西安中心精装修230米超高层4.2财富中心3期简装140米超高层3.5绿地中心精装270米超高层4.2特点2——建筑高度Part4在售\待售写字楼特点分析项目名称装修建筑高度标准层高CORSS万象汇毛坯高层3.5（写字楼）、3.1（公寓类办公）锦业时代毛坯、公寓精装高层3.5（写字楼）、3.0（公寓）高科尚都毛坯、公寓精装高层3.0泰华·金贸国际毛坯高层3.1（公寓类办公）昆城国际简装高层3.0都市之窗毛坯高层3.5/5.5（LOFT）启迪·清扬时代毛坯高层3.6绿地中央广场毛坯高层3.9中投融城国际毛坯高层3.9/3.5绿地国际花都·鸿海精装修高层3.6融城东海毛坯高层3.6绿地中心精装270米超高层4.2中铁西安中心精装修230米超高层4.2财富中心3期简装140米超高层3.5写字楼层高多在3.5米以上，超高层以4.2米层高为主特点3——标准层层高Part4在售\待售写字楼特点分析写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层写字楼均为精装交房项目名称装修建筑高度标准层高锦业时代毛坯、公寓精装高层3.5高科尚都毛坯、公寓精装高层3昆城国际简装高层3都市之窗毛坯高层5.5（LOFT）CORSS万象汇毛坯高层3.5启迪·清扬时代毛坯高层3.6绿地中央广场毛坯高层3.9绿地国际花都·鸿海精装高层3.6泰华·金贸国际毛坯高层3.1中投融城国际毛坯高层3.9/3.5融城东海毛坯高层3.6中铁西安中心精装230米超高层4.2绿地中心精装270米超高层4.2财富中心3期简装140米超高层3.5特点4——装修状况Part4在售\待售写字楼特点分析项目名称建筑面积（万㎡）建筑高度整层面积（㎡）均价（元/㎡）昆城国际2高层70010000-12000都市之窗15高层200012000预计CORSS万象汇20高层6008000-12000启迪·清扬时代30高层110011000摩尔中心11.5高层158011000-12000国宾中央区180高层11009000（soho）泰华·金贸国际37.6高层58010000-12000中投融城国际10.8高层1440/185010000-11000融城东海11高层1800锦业时代45高层89012000-14000中铁西安中心13230米超高层230018000-20000绿地中心17270米超高层200018000-23000财富中心3期4.5140米超高层226013000预计特点5——销售状况Part4在售\待售写字楼特点分析写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大写字楼市场特点梳理总结Part5高新区写字楼市场特点梳理总结楼栋数量：除启迪清扬时代规划有8栋写字楼外，大部分项目写字楼数量控制在1-3栋；建筑高度：以100米左右高度为主，最低高度83m，个别超高层高度达到200m以上；（启迪清扬时代1栋208m、绿地中心2栋双子塔270m、中铁西安中心1栋230m）层高：百米高层层高在3.3-3.9m之间，200米以上