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许许昌昌22001111年年市市场场调调研研报报告告许昌市市场分析报告第一部分：宏观层面一、许昌市宏观市场分析二、许昌市房地产市场情况第二部分：中观层面一、许昌各板块整体分析二、版块内房地产情况第三部分：微观分析一、区域分析二、产品分析三、个案分析四、客户情况第一部分：宏观层面一、许昌市宏观市场分析1、区域概括1.1、地理位置：许昌市位于河南省中部。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。市区距郑州新郑国际机场仅50千米，有高速公路直达机场，便利的交通条件使其区位优势更加明显。京广铁路纵贯南北，京珠高速公路与许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。1.2、行政划分：许昌市位于河南省中部。又名“莲城”。二十世纪八十年代后，莲花被尊为市花。现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏都区两市三县一区。共有82个乡（镇），14个街道办事处。全市总面积4996平方公里，全市总人口445万人。1.3、人口情况：整体与未来规划：截止截止2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。与2004年相比，市区总人口增加10.1万人，年均增加3.37万人。按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准，20万人口至50万人口为中等城市规模，50万人口至100万人口为大城市规模，100万人口以上为特大城市规模，许昌市市区已达到大城市规模标准各区县人口情况：许昌市面积4977平方千米，人口446万魏都区面积67平方千米，人口38万人。禹州市面积1472平方千米，人口119万人长葛市面积650平方千米，人口69万人。许昌县面积1002平方千米，人口80万人。鄢陵县面积866平方千米，人口62万人。襄城县面积920平方千米，人口78万人。区域小结：许昌市交通发达，人口充足，两市三县一区的结构必定带来外来人口的引入。2、经济情况2.1、城市GDP情况：许昌市历年GDP情况410.2518.1603717867.25159.512.80%13%18.90%14.40%20%14.90%010020030040050060070080090010002003年2004年2005年2006年2007年08年1-5月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率由图可知：目前许昌市的经济一直保持着快速，健康的发展，每年的增涨幅度都达到10%以上，在河南省各个市县中其经济的排名已经达到前四名的位置，尤其在08年工业增幅下滑的不利局面得到遏制，内外贸易形势较好，固定资产投资仍保持较高增幅，经济发展的基本面良好，主要经济关系继续得到改善。1—5月，全市规模以上工业增加值完成159.5亿元，比上年同期增长20.8%在全省市18个省辖市中，许昌市的GDP总量被平顶山（491.8亿元）焦作（488.5亿元）两市超越，居全省第6位。2.2、经济支柱企业1-5月份，市定40户重点企业累计完成总产值166.9亿元，同比增长13.6%；累计完成增加值48.4亿元，同比增长13.7%，比上月提高了3.1个百分点。其中，许继、瑞贝卡、远东、黄河、众品、森源等省定6户重点企业完成总产值71.5亿元，同比增长17.5%，占全市工业总产值的比重达到13.8%，由此可见支柱企业对许昌经济的贡献和支撑作用。许继、瑞贝卡、许昌卷烟厂、黄河等一批对许昌经济起到决定性作用的支柱性企业绝大多数都分布在许昌的西区这个城市动力的核心区域。2.3、人均GDP人均GDP13411159162024505000100001500020000250002005年2006年2007年由图可知：启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前10002000300040005000600070008000GDP：美元根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。许昌2007年人均GDP已达3000美元，已经越过了启动期，进入房产缓慢发展时期。许昌市民可支配收入的增加使其住宅消费能力大幅度提高，给许昌房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的发展是许昌经济发展的一个必然表现。2.4、固定资产投资额许昌市固定资产投入图105168239311397.22100.5136.90%60.60%47.20%30.10%35.30%38.40%0501001502002503003504004502003年2004年2005年2006年2007年2008年1-5月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投入增长率由图可知：近期许昌市的固定资产投资一直保持着快速增长的趋势，增长幅度都在30%以上，在城镇投资中，二、三产业投资增势明显。二、三产业投资比上年增长分别达到45.2%和33.5%，交通、城市基础设施、环保、水利、教育、农业等基础设施和薄弱环节继续得到加强。进入07、08年以后为遏制投资增幅过快势头，国家相关部门出台了一系列强有力的调控措施，包括上调贷款基准利率、上调存款准备金率、上调金融机构存贷款基准利率、收紧土地闸门、设置能耗门槛、逐项清理新开工项目等。许昌市城镇固定资产投资也受到影响，从去年以来，全市固定资产投资增速每月呈阶梯状缓慢回落。今年也不例外，2月增长54.1%，3月增长41.8%，4月增长39.5%，5月回落到38.4%固定资产的投入增加在一定程度上改变了城市的基础建设，也为房地产的发展奠定了基础。2.5、人均收入情况许昌市人均收入情况6792695977699010107418.80%12.70%11.60%15.90%15.60%0200040006000800010000120002003年2004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%价格增长率由图可知：城镇居民人均可支配收入10741元，实际增长15.6%，人均收入在进入07年以后终于突破了一万元大关；城镇居民人均消费支出7511元，实际增长15.1%。农村居民家庭恩格尔系数33.7%，城镇居民家庭恩格尔系数34.4%。恩格尔系数系食品支出占总消费支出比重。国际通行定义：恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕。目前许昌市的人们收入已经进入富裕阶段，也为换房提供了经济基础。经济小结：城市经济快速的发展，支柱企业的决定作用，这也说明了做为城市的中坚力量的蓝领职工阶层将成为房地产的主力，并且具备了一定的经济基础；城市的固定资产投资不断提高，相应的城市建设和改造的力度都在不断加大，而城市的更新换代必然带来人们精神生活的更高追求；随着经济的增长，人们的收入不断增加，对幸福生活的要求逐渐提高，换房和购买高品质的楼房成为了必然。许昌市的经济快速发展，支柱企业的不断壮大，人们收入的逐渐提高以及基础建设的加大投入，都为城市的房地产发展提供了重要的发展空间。3、未来规划3.1、城镇化进程—城镇化的加速必然会导致大量的农村人口涌向城市，增大住房需求截止2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。与2006年相比，全市城镇化率提高了1.88个百分点；与2004年相比，提高了5.6个百分点，年均提高1.8个百分点。许昌市城镇化率年均提高的幅度，是比较快的，在全省的位次也是比较靠前的。3.2、市区面积—市区面积的不断扩充势必为房地产的发展提供更为广阔的发展空间截止2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。市区面积的快速扩张，全市人民是有目共睹的，除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积规模是比较靠前的。3.3、城市发展定位—工业城市更加突出，蓝领职工将会成为城市的中坚2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为：中原城市群先进制造业基地，城市向北发展，产业向京广带集中，重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等，承接传递大郑州的经济社会发展能量，并能分散缓解其过分积聚压力；连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈；以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主，具有高效、有序、合理的聚集与扩散能力的区域中心城市。3.4、发展方向—城市整体向东发展，城市框架拉大按照《许昌市城市总体规划》的要求，改造提升老城区，建设完善东城区，有序开发推进区，目前市委市政府已经入驻东区，经过三年的建设东区已经初具规模；注重完善城市功能、疏通出入市口、适当拉大框架、改造背街小巷，推进城建重点项目和基东础设施建设。3.5、未来规划：到2020年，许昌市区人口力争达到100万；禹州市城区人口力争达到50万；长葛市、郡陵县和襄城县城区人口分别达到30万。同时，鼓励和支持15个重点镇发展成为区域性中心镇，形成整体布局合理、资源配置科学、社会协调发展的城镇格局。影响：按照规划每年将有8万人口的新增，到2011年人口将增加32万，按照目前人均居住面积11平方来计算将会有352万方的需求产生；未来规划小结：城市化进程的加剧，必然导致中心城市地位的加强，同时也会吸引周边的客户来市区购房，外来人员将会进一步增加。城市工业形象的定位，加强了支柱企业的领导行为，这也决定了城市的中坚力量为蓝领职工，也是未来主要的购房人群；城市框架的进一步拉大，东城区逐渐成形，未来的城市发展方向和中心将会向东偏斜。未来的城市规模将进一步发展东城区，城市框架被拉大，人口数量将不断增加，为房地产市场提供了充足的发展空间。4、政策调整4.1、清算土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。影响：项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款4.2、贷款利率六级跳6次加息10次提高银行存款准备金率3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行年内第十次提高存款准备金率影响：一方面银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态，房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大加大，房地产开发投资不足的程度，加息可能压缩商品房的供应量。另一方面存贷款利率的增加也在一定程度上打击了客户的投资积极性，这也必将导致市场上投资性需求降低,造成自用族观望；4.3、多渠道解决住房困难《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭