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赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品赣州房地产商业地产市场调查研究调查时间：2012.4.1赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品第一部分、赣州房地产市场第二部分、赣州商业地产调查目录赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品第一部分：赣州房地产市场赣州城市发展赣州经济发展状况赣州房地产发展状况赣州中心城区各版块市场现状赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品赣州中心城市定位——与南昌共同形成江西省的双中心，主动融入长珠闽大经济圈根据江西省未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位是：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入长珠闽三大经济圈，争做承接长珠闽三大经济圈辐射的枢纽城市。中心城市加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。南昌市赣州市福建省广东省湖南省赣州城市发展赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑赣州市历年GDP增长情况房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展赣州逐年稳定增长的经济环境，给房地产持续繁荣发展提供很好的市场环境。赣州经济发展2011年赣州GDP破1119亿元赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品《赣州市一小时城市经济圈规划纲要》目标与任务：总体目标：区域经济发展水平领先；城镇化水平领先；体制改革与机制创新领先；社会文明程度领先。阶段目标：到2010年，圈内人均生产总值超过1200美元，主城区达到80平方公里和80万人左右。到2015年，圈内人均国内生产总值突破2500美元，主城区达到100平方公里和100万人口左右。到2020年，圈内人均国内生产总值达到4000美元左右，主城区达到120平方公里和120万人口左右，带动全市与全国、全省一道，如期实现全面小康。赣州市一小时城市经济圈规划赣州城市发展赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品城市规划：“一脊两带、三心六片”新城市规划给房地产发展带来无限潜力“一脊”指赣州的城市发展“金脊”中心城区段，串联着河套老城、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带”指环城产业带和京九产业带。“三心”指以河套老城、章江新区和创新区为依托的三个城市中心，为中心城区的核心区，每片人口规模在20-30万。“六片”指中心城区的边缘组团，主要包括西城片区、水西湖边片区、水西钴钼有色冶金基地、水东片区、沙河片区和峰山片区。河套老城区章江新区创新区赣州城市规划赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品20分钟时尚都市生活圈——赣南大道、贡江大桥、新世纪大桥全线通车，未来主城区以章江新区为核心城市引擎，财富动力：赣南大道以章江新区为城市引擎，以赣县为起点，串通老城区、章江新区、开发区、南康市。100万人口特大城市规模基本实现：根据《赣州市2006-2020中心城区总体规划》，2015年赣州市中心城区人口将达到100万人。20分钟构建都市生活圈：赣南大道是构建赣州特大城市的重要通道，两座新桥连接赣县梅林镇、河套老城区、章江新区、赣州开发区、南康的双向六车道城市主干道，全程限速60公里/小时，约40分钟车程。发展方向章江大桥实景贡江大桥赣县新赣南大道终点新赣南大道起点南康新赣南大道全程规划线路图赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品赣州城市功能分区【城市发展方向】赣州中心城区城市空间发展方向为：以向南向西发展为主，形成“南进、西拓、东延、北控”之势。【本项目区位】章江新区为赣州未来发展的重点，也是整个赣南地区（18县市）发展的中心。城市发展的重点区域关键词一：章江新区概况章江新区定位为未来城市核心，公共配套齐全，集行政、商务、文化、博览、居住等多功能赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品阶段划分发展特征典型楼盘项目集中在老城区发展单位集资房、房改房和单位自建房为主商品房销售较少消费群体很少房价上升缓慢银兴花园汇纳新村集中在滨江大道东段开发市民开始关注居住环境以及景观电梯房开始出现外地开发商的进入带动整体市场开发水平多层均价达到1500~1800元/平米小高层均价超过2000元/平米整体均价向2000元突破；破茧阶段（1998-2001）崛起阶段（2002-2004）发展阶段（2005-2006）繁荣阶段（2007-2012）均价800元/平米左右；房价向1000元/平米冲击价格走势蓝波湾蔚蓝半岛黄金时代水岸新天爱丁堡2010年前11个月，整体均价突破4800元/㎡；目前，各大地产板块已经泾渭分明，各片区价格从5200至10000不等；产品由粗放型向精细型转变；江景资源成为稀缺；高层、小高层逐渐成为市场主流房价继续飚升，且上涨速度加快开发区域多，开发规模大消费群体扩大，跨区域置业产品出现多元化，形态逐渐丰富代理公司出现，营销理念更新；房价上涨快，销售也快中航城星洲湾中央星城、国际时代广场中航公元均价2500元/平米左右；房价向3000元/平米冲击，个别楼盘最高价已达3800元/平米；2007年后赣州房地产市场进入“繁荣阶段”房地产发展趋势赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品中央公园黄金广场随着城市发展，章江新区发展重心发生转移：从城市功能规划——景观美化与城市功能并重的规划发展思路从黄金广场区域转到中央生态公园区域2011华润、中海落户赣州，加快新区发展，加速赣州商业中心大挪移黄金广场区域：经过多年的建设和发展，居住人气逐步提高，随着一批高品质楼盘的竣工交付，已成为赣州高端人群的居住区。生态公园区域：依托中央生态公园，自然环境优美，未来城市核心区域。中央生态公园是新区发展的新核心。黄金广场商圈的成功告诉我们——标志性地段成就标杆项目。黄金广场商圈丰富的江景资源：章江新区拥有优美而丰富的江景资源，政府对沿江进行景观绿化。章江新区是最适合人居的未来城市中心章江新区前景赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品作为新的发展重心，中央公园区域拥有十分齐全的配套。中央生态公园►教育方面规划有幼儿园15处，小学9处，中学5处；►医疗卫生方面规划有市级综合性医院2处，居住区级医院3处，疾病控制中心1处，卫生站8处；►文化体育方面规划有文化活动中心3处，文化活动站10处，体育活动场地11处；►行政管理方面，规划有街道办事处4处，派出所4处；►金融邮电方面，规划有电信、电话支局4处，邮电所9处，储蓄所11处；►商贸服务方面，规划有农贸市场5处；►社区服务方面，规划有社区服务中心11处，居委会61处；►环卫方面，规划有垃圾转运站14处，车辆清洗站3处，公厕54处。章江新区未来城市配套十分齐全完善章江新区前景市民中心：66000㎡公共图书馆：24000㎡自然历史博物馆：24000㎡现代艺术中心：16000平方㎡，含美术馆、群众活动中心康乐中心：12000㎡赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品第二部分：赣州商业地产市场调查赣州商业圈分布各商圈分析赣州商业圈小结性分析赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品贸易广场商圈建材钢材市场商圈三康庙商圈南门口商圈（城市中心商圈）黄金广场商圈（城市中心副商圈）以南门口、黄金广场为代表的“城市商圈”分布赣州市商业零售企业数量众多，以南门口商业网点分布众多、零售规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。赣州商业圈分布赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品南门口商圈分析南门口商圈未来5年无可取代的顶级商圈+黄金地段+商业中心区南门口商圈组成部分文清路：赣州高消费层聚集地，奢侈时尚消费为主。中联商城：以中档服饰消费为主温州街：永安南城超市带动商业活动，商业布局凌乱。地一大道：新兴地下商场，服饰为主。南门口商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品文清路赣州名牌追逐的购物天堂高消费层聚集地，奢侈时尚消费为主文清路商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高文清路35—150万元/间400—1200元/㎡4米10—16米40—130㎡4米通过与商家管理层沟通得知，红蜻蜓租金达1200元/㎡，才子男装580元/㎡。客户特征：追求品质、优越服务，成交率高。才子男装红蜻蜓鞋业南门口商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品中联商场南门口商圈的次中心文清路商业的补充中联商城商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高中联商城10—50万元/间80—350元/㎡4米8—14米32—60㎡4—6米依托文清路的人流、有效的拦截了部分客源，以服饰为主、多数为中档品牌服饰。客户特征：人气旺、追求性价比、成交率高。文清路入口至中心广场人气旺租金较贵，租金在180—350元/㎡；红旗大道入口至中心广场较差租金低，租金在80—230元/㎡。南门口商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品地一大道具备地标性质，有相当的影响力新兴地下商业街，服饰、包、化妆品等为主，项目形象偏低、入口设计醒目。依托文清路的人流、迅速做旺市场。项目形象及商场空间设计档次较低。客户特征：人气旺、观望情绪重、追求低价位、品牌服饰成交率低。潮流服饰男装区+包化妆品区+女装第一大道商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高第一大道男装区无300元/㎡5米5米20—40㎡约3—3.5米第一大道女装区无400元/㎡3米4米15—35㎡第一大道格子铺无250—350元/㎡2米4米6—15㎡商场优点：整体规划清晰、商家数量多；管理公司组织统一的促销活动。商场缺点：通风效果差、噪音大、气味重、商场导示系统差。南门口商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品温州街人流动线设计不畅，缺乏回环空间业态凌乱的“空市场”，多数店铺不需转让费，商家对市场没信心永安南城超市为温州街市场带来一定人流量，商业氛围淡、商家生存困难。客户特征：人气旺、观望情绪重、追求低价位、品牌服饰成交率低。永安南城超市入口商场优点：目前租金便宜，租金在50—150元/㎡间，且转让费最高只需5万。商场缺点：业态不统一，人流动线设计不畅，缺乏回环空间，无法形成人气。温州街商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高温州街2—6万元/间一楼50—130元/㎡二楼25—35元/㎡4米8—10米35—45㎡5米南门口商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品大润发、大人气、知名百货超市带动三康庙商圈发展、辐射老城西区域消费市场。三康庙商圈、在大润发未开业前，租金基本按间算，大润发开业后，租金迅速飙升至40—120元/㎡。大润发超市大润发优点：1）知名百货连锁店，2）500个机动车停车位3）1000个非机动车位，4）6条购物车路线，免费接送客户，5）交通状况良好、不易堵车三康庙商圈商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高国际时代广场无200元/㎡1.8—3.5米2—4米10—30㎡4三康庙转盘5—15万元/间40—120元/㎡4米6—10米30—50㎡4大润发超市经营状况评价国际时代广场定位为一体化一站式的休闲购物商场，但是目前休闲娱乐功能所占比重偏小。国际时代广场作为赣州老城西区首个大商业商场，设计新颖，商场内部购物环境非常好，其商业发展潜力很大。三康庙商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品蔚蓝半岛黄金大街业态多元化发展滨江休闲带、休闲娱乐、餐饮、酒业为主蔚蓝半岛黄金大街1）商业面积大、利于打造大型服务业态；2）城市滨江主干道，交通可达性高；3）项目自身居民，周边现有的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛。4）商业设施设计水平高，外立面设计时尚、现代，消费环境舒适。蔚蓝半岛黄金大街商业指数分析商圈转让费租金开间进深主力面积层高蔚蓝半岛3—8万元/间一楼70元/㎡二楼30元/㎡4米12—20米45—65㎡5.5黄金大街经营状况评价1）二楼大面积联体商铺、利于大型服务业的打造；2）滨江一线优势，聚集商业、商务客流，带动消费需求；3）西城区及项目周边中高档楼盘增加，将形成未来的老城滨江一线的“核心消费”区。三康庙商圈赣州“智创力合”策划工作室荣誉出品丰德园银庭花园财富港中航城天际华庭黄金