车公庙商业写字楼市场调研报告

金谷系列市场调研报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联&华房数据所有，未经世联&华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2019/10/162客户目标通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价目标：3世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题我们的理解房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展的基础。本报告需要解决的核心问题报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。商业写字楼市场分析土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析45深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区行政区宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率宝安区30.51117561157544040.00%龙岗区31.71475592413070701.19%南山区621.262359621360098310.52%盐田区10.03200730109410.00%合计1323.518491825231592120.56%土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况2011年，深圳商业办公楼用地成交区域以南山区为主，占比超过了80%，平均楼面地价接近1万元/㎡。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会6办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松项目名称区域建设面积㎡规划建筑面积㎡成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方南山后海中心区南山4101580005940010241大成基金南山区后海中心区T107-0011地块南山4139414004900011836深圳市海王星辰南山后海中心区南山3727415004440010699中山证券南山区后海中心区南山525343100341007912中铁南方投资南山区滨海大道南侧、环东路西侧南山302429600231007804深圳市天威视讯龙岗区南澳街道桔钓沙龙岗4148722380139006211深圳市浪骑游艇会（万科子公司）南山区后海中心区T107-0022(G)南山3354-2596-天虹商场光明高新区宝安6632.975021382193光明新区城建投资龙岗区五联社区龙岗3557995200020101深圳市中油润德销售宝安区石岩街道宝安3074800180022500深圳市中油润德销售龙岗区五联社区龙岗2516755116015364中国石油化工宝安区沙井街道宝安20501025116011317中国石油化工盐田北四街北侧盐田20073010283.34941深圳市邮政局、深圳市金安信科技从商业性办公用地的分布来看：南山区占据了13席中的6席，且面积较大，多为股份制公司竞得，以建设企业总部。其余项目面积较小，主要分布在宝安和龙岗。市场供给十分有限。预计未来2-3年商业办公市场竞争更加激烈。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：深圳市规划和国土资源委员会7供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年缩小销售面积近三年来最低值，但价格却一路飘升。2011年深圳写字楼空置率创四年来新低。随着“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2010年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统8近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶段土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析年份区域供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2010年宝安区1.991.592010年福田区0.006.672010年龙岗区3.302.272010年罗湖区0.004.192010年南山区2.103.472011年宝安区0.250.002011年福田区7.723.752011年龙岗区0.750.072011年罗湖区0.000.462011年南山区0.002.11从商业写字楼的分布，近两年来，福田区是深圳写字楼市场的供应和成交大区；其次是龙岗和南山。从福田区商业写字楼的供求情况看，2010年第一季度至2011年第二季度均无新房入市，市场以去存量为主。2011年第三季度，由于世纪汇广场等的入市，使得市场供应量骤增，市场又进入去存量阶段。成交价格在2011年第三季度之后，再次上扬。注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统9福田2011年商业写字楼在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析年份区域在售项目名称总面积（㎡）成交面积（㎡）累积成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）去化率2011年车公庙耀华创建大厦28160205280103200099.47%2011年车公庙时代科技大厦736749237367435671100.00%2011年中心区大中华国际金融中心4268237294404255657694.71%2011年龙岗中心城珠江广场28064674276131680898.39%2011年蔡屋围鸿隆世纪广场470664569464752879898.74%2011年前海田厦翡翠明珠3栋20962373443392803320.70%2011年前海振业国际商务中心3637117287274503117775.47%2011年商业写字楼在售项目销售情况从累计成交面积看，福田区特别是车公庙地区是2011年最大的商业写字楼成交区域；从成交价格看，关内、外存在较大差别，关内大致价格在3-4万元之间；车公庙地区价格在3.2-3.6万元之间。从去化率情况看，车公庙地区是去化率最高的片区。数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统102012年预计共有15个商业写字楼项目入市，入市面积达88.17万平米，主要集中在福田区，占了近一半的数量。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析预计2012年深圳市场共15个商业写字楼项目入市，福田中心区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势项目名称建筑面积办公面积片区租售形式最新动态开发商英龙国际中心555083780福田中心区租售，租赁为主预计2012年开盘，楼户型40-2200平，可租可售，预计月租金150元/平，售45000元/平英龙置业荣超国际3600032000福田中心区出售荣超国际写字楼预计2012年6月封顶，2013年2月竣工荣超地产华安保险总部大厦4500035000福田中心区--华安保险总部大厦在建，明年竣工，预计2012年开盘华安财产保险深交所营运中心267300180000福田中心区出租深交所营运中心即将完工，预计2012年开盘深交所电力调度大厦5300048000福田中心区出售电力调度大厦装修中，由深圳市供电局投资兴建，地上29层，地下3层，可提供约600个停车位广东电网汉国城市商业中心13389518828福田华强出租预计2012年12月竣工，或将2012年开盘，建成后将成深圳的标志性建筑广海投资福田科技广场217000184500福田皇岗出租福田科技广场主体2011年12月21日封顶，预计2012年开盘福田区建工局荣超英隆大厦6458845212龙岗中心区出售荣超英隆大厦预计2012年5月封顶，11月竣工，预计2012年开盘荣超地产银信中心5949923607龙岗横岗出租预计2012年7月竣工，预计写字楼2012年开盘发售，具体推出时间待定，写字楼裙楼商铺纯租赁港信达投资科技园金融基地7784862278南山科技园出租科技园金融基地期写字楼在意向登记中，预计到2012年1月以后公开招租，面积500平以上深圳科技工业园田厦国际中心15058768235南山前海出售商务写字楼11月26日开盘发售，45-1400㎡可自由组合，40000元/平，写字楼和公寓预计2012年开盘田厦房地产招商局广场6851661884南山蛇口--在建，规划有办公建筑面积61884平方米，商业3127平方米，预计2012年竣工，或2012年开盘招商地产香江日航广场23204581216南山中心区--目前在建，预计2012年竣工，2012年开盘香江置业正中商业广场15800012000宝安中心区出售即将封顶，预计2012年开盘正中置业集团昊海君悦2965025203盐田沙头角出售临时营销中心预计2012年1月开放，接受咨询，2012年开盘，具体时间待定耀都房地产2012年深圳写字楼市场仍然是以市内为主要发展区，地段优势不容忽略，并有向外扩展的趋势，同时，这也是很符合城市的发展规律的。11三级市场：2011年后半年相对前半年较为萎靡，成交价格起伏不大，较为稳定土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析深圳三级市场成交量在2011年前半年和后半年差别较大，而7月份成为了分水岭；成交价格则是稳中有降。福田区2011年三级市场成交量变化情况与全市类似；成交价格则是相对稳定，稳中有升。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统12三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南山中心区是租金最高的区域；车公庙地区租金处于中高水平土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析从三级市场的租金走势看，福田、罗湖均为较为平稳，南山涨幅最大。福田区在经历一连串上升之后，于年底回归年初水平。从各片区的租金情况看，福田中心CBD最高，其次是南山中心区。车公庙片区处于中高水平。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统13三级市场：中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区；福田区、南山区空置率较低，其中，福田中心CBD、车公庙、竹子林分别为7.78%、5.68%、6.83%。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统14深圳市商业写字楼市场分析小结土地市场特征一手市场二手市场市场竞争相对宽松新房价格仍有上涨空间二手房租金稳定商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；未来市场新房供给十分有限，新房市场竞争宽松。2011年供应量少、成交量下跌，价格上升；空置面积逐年缩小；福田区供应、成交大户；目前，市场又进入了去存量阶段；福田在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间2012年15个写字楼项目入市，体量达88.17万平米，福田区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势。成交量较低，成交价格较为稳定；租金走势平稳，车公庙地区租金处于中高水平；中心区CBD和车公庙地区是深圳办公