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申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。审批：审核：编制：营销策划中心重庆公司营销策划部遂宁艺术中心地块市场调研及预策划报告二0一三年一月三十一日密级：秘密文件标题：关于重庆和骏遂宁项目艺术中心目标地块市场调研及预策划报告文件管理记录报出：文件管理员日期批复：文件管理员日期发放：文件管理员日期文件编号：重庆营销[snxjgj]{2013}01-05号文件类别：公司档案（）公司文件（√）主办单位：重庆和骏营销策划部是否送集团备案：是主送单位：和骏常务副总裁发放范围：无Page1▋目标地块概况分析▋区域土地市场分析▋区域房产市场分析▋目标土地客群分析▋目标土地价值分析第一部分目标地块情况Page2一、目标地块概况分析目标地块位置及基本信息拍卖时间待定地块位置遂宁市河东艺术中心地块面积159742平方米（约240亩）用地性质商住容积率-------计容面积50.17万平米限高100米（暂）每亩起拍价/起拍楼面地价（不含地票、契税及服务费）/起总价（不含地票、契税及服务费）/竞买保证金/地票/户型要求/其他及备注无Page3目标地块限制性规划条件一、目标地块概况分析需核实内容反馈信息信息来源地方限制设计条件1、车位配置要求住宅1.0车位/户；商业0.5~1.0车位/100m2营业面积遂宁市城区房地产开发规划管理规定2、灰空间运用规定每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不宜大于1.8米，进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台视为预留房间，按其水平投影面积确定建筑面积计算值，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙轴线宽度不得大于0.6米。十、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件及装饰构架（如空调板、花池、构造板等）的进深不应大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。遂宁市容积率指标计算规则3、层高运用规定套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，层高不应大于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，建筑层高不宜大于3.6米。住宅建筑层高介于3.6米-5.1米之间时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于5.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。跃层式住宅起居室（厅），低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。三、办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。四、商业用房层高大于5.7米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积约2倍计算；标准层层高大于10.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。遂宁市容积率指标计算规则4、地下室运用规定用作车库使用的建筑物地下室、半地下室的顶板面高于室外地坪不大于1.5米时，不计入建筑密度，建筑面积不计入建筑面积计算值；顶板面高于室外地坪1.5米时，按照该层水平投影面积计入建筑密度，按该层水平投影面积确定建筑面积计算值。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。遂宁市容积率指标计算规则5、特殊退距要求道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5m，高层建筑不得小于8m（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。（五）建筑物的围墙、基础、地下室、台阶、管线、落地阳台和附属设施，不得逾越道路红线。在规定的后退道路红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨蓬、招牌、灯饰可外挑，但其距离室外地面的净空高度不得小于2.5m。遂宁市城区房地产开发规划管理规定6、特殊抗震规定无7、政府配建规定总建筑面积在20万平方米以上时，按建筑面积9‰配建儿童及老年室外和室内活动场地；按建筑面积7％配建集中公共绿地；按建筑面积2‰配建行政管理用房（居委会、业主、物管用房）；按建筑面积5‰配建幼儿园；设一处以上公厕遂宁市城区房地产开发规划管理规定8、代征绿地使用规定无9、其他…………绿地率：1、旧城区建设项目多层不低于30％，高层不低于35％；2、新区建设项目多层不低于35％，高层不低于40％；遂宁市城区房地产开发规划管理规定目标地块四至及现况一、目标地块概况分析项目临近遂宁市河东生态湿地公园，地块方正，平整，通过涪江三桥与老城区连接，道路宽敞，总体位置位于河东新区内的成熟区域。北侧两车道未命名道路西侧现况道路及河东湿地公园东侧德水西路及市政府广场连通老城区枢纽：涪江三桥南侧涪江三桥下桥口地块内部方正，无明显高差地块西侧摩天轮项目土地周边详规一、目标地块概况分析弗拉明戈（在售楼盘）未出让地块五彩缤纷路东海岸（已交楼）河东实验小学中铁龙城（已交房）奥城花园（已售罄）遂宁市体育馆（在建）遂宁市国际会展中心遂宁市政府及市政府广场未出让新地块两宗）帝一江岸（已出让未建）本地块位置Page6目标地块与外界交通关系二、目标地块概况分析目标地块位于河东新区，距离遂宁老城区仅一桥之隔，属于目前开发最为火热的区域。道路宽敞，规划超前，虽目前公共交通工具较为欠缺，但随着人口的聚集，以及党政机关的集中河东新区办公，后期交通可达性会得到大幅改善。目标地块距离城南繁华中央商务区仅8分钟车程，距离老城区船山区仅一桥之隔。区域板块配套现状二、目标地块概况分析地块周边交通便捷、教育、医疗配套档次较好；项目紧邻河东湿地公园（五彩缤纷路），休闲景观资源较好；地块周边2公里内体育馆、市政府、公安局、等党政集群，遂宁第四人民医院以及集中市场及五星级酒店本案类型细项描述进度交通18路慈音寺站--慈音寺站（环形）使用中10路永兴镇--电江路8路四川职业技术学院-火车站教育遂宁中学遂宁最好的初中、高中（公立）使用中遂州外国语小学贵族学校（私立）使用中河东小学整个遂宁教学设施最好的小学（公立）使用中周乔实验幼儿园民办幼儿园，在遂宁很出名（私立）使用中红花幼儿园遂宁比较出名（私立）使用中四川职业技术学院遂宁唯一一所全日制普通高等学校（公立）使用中医疗二医院二级甲等医院(遂宁最好的医院）（公立）使用中遂宁市第四人民医院二级甲等医院（公立）商业王中王电器中型家电卖场使用中君发超市满足生活需求（蔬菜都有卖）福来超市满足生活基本需求Page81.地块规模较大，开批发周期长，有一定的土地红利上涨空间；2.地块所在区域为目前开发热点区域，区域价值正在被整体市场逐步认可；3.地块所在板块属于河东新区位置，商业氛围及居住氛围正逐步增强；4.地块所在板块属于新开发区域，生活配套及商业配套还内容有待进一步完善；5.目前地块周边东侧的五彩缤纷路，为遂宁市政府重点打造的宜居城市名片，规划有各类大型休闲商业，体育馆、五星级酒店等，且党政机关全部已搬迁到河东新区离项目1公里半径内，未来发展可期。6.目前地块配套主要因人口基数小，商业形态主要以满足人们基本生活所需的配套，无集中大型的商业购物广场等，商业气氛不浓厚，商业档次偏向中低端。7.目标地块周边环境极佳，地块东侧的河东生态湿地公园人群聚集力极强。8.地块未来集中供应土地量较为巨大。▋目标地块核心特征一、目标地块概况分析Page9区域土地供地统计（公开）二、区域土地市场分析编号地块位置用地面积用地性质建筑控制高度容积率建筑密度绿地率起拍价保证金（万元）备注1遂州中路977号（原啤酒厂地块）38060.25m2（57.09亩）住宅不大于60米不小于1，不大于2.6（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于18%不小于40%260万元/亩45002河东新区仁里组团（灵山街，B7—03）11881.93m2（17.82亩）住宅多层不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于30%不小于40%125万元/亩670抵押在国家开发银行，银行同意拍卖出让3开发区北固小学东侧，宏桥街以北，滨江路以西49831.68m2（74.7471亩）商业、住宅（商业与住宅建筑需严格分离）多高混合，商业不大于18米，高层不大于90米（参照该地块拟定设计条件上报规委会审议时的城市设计）不小于1，不大于2.2(按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米；商业建筑面积不超过26000平方米)不大于25%不小于40%210万元/亩47004河东新区圣泉路D1—0368659.08m2（102.98亩）住宅不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于27%不小于40%150万元/亩4600抵押在农发行、中国银行，银行同意拍卖出让5河东新区罐子口片区（B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01、C01-3/01地块）总面积193808m2（290.71亩），其中B01-1/01地块9224m2；B01-3/01地块21212m2；B01-5/01地块14048m2；C01-2/01地块85323m2；C01-3/01地块61672m2A地块：1877m2、B地块：270m2、C地块：182m2商业、住宅、商业金融；A、B、C为绿地。B01-1/01、B01-3/01不大于60米；B01-5/01、C01-2/01不大于12米；C01-3/01不大于25米。B01-1/01、B01-3/01不小于1，不大于2.8；B01-5/01不大于1.2；C01-2/01、C01-3/01不大于1.0。B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01不大于35%；C01-3/01不大于22%。B01-1/01、B01-3/01、C01-2/01不低于40%，B01-5/01、C01-3/01不低于35%。30万元/亩5000成交后6个月内缴清土地价款。Page10三、区域房产市场分析代表性在售住宅项目分布图世纪锦江（清水）均价：4700元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交44套欧洲新城（清水）均价约4700元/㎡在售户型81㎡（热销）93㎡（热销）117㎡半年月均成交100套弗拉门戈（清水）均价约4900元/㎡在售户型93㎡（热销），100-130㎡套三（193平米)热销半年月均成交39套鼎盛国际（清水）均价：5100元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交53套翰丽名苑（清水）均价：5400元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交52套佳和北城（清水）均价约4600元/㎡在售户型50-60-80-90㎡套一变二（66平米)热销套二(78平米)热销半年月均成交32套南滨帝景（清水）均价约4900元/㎡在售户型80-90㎡套二变三套二(78平米)热销半年月均成交60套竞争项目板块统计表区域房产市场分析版块项目名称户型面积及功能灰空间率（