郑州市写字楼市场调研报告

二零一一年八月十七日本方案仅供贵司内部传阅，知识产权归##地产所有，严禁外传，否则所引起的一切后果由贵司负责郑州市写字楼市场调研报告郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争项目分析郑州市写字楼客户群体分析目录郑州房地产调控政策调控政策带来的影响郑州房地产运行特点房地产运行情况总结调控政策一月三月2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。2011年3月4日，郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。1月26日，新国八条颁布；3月4日，郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行。调控政策四月五月六月中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，调整后，一年期存款利率达到3.25％，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是自2010年10月以来央行的连续第四次加息，这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月5日，央行年内第二次加息；5月1日，郑州开始执行一房一价政策；6月14日，央行2011年第六次上调存款准备金率。政策影响2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币政策影响，投资增速有所减缓。一.房地产投资热度下降0501001502002503003504002009年1—6月2010年1—6月2011年1—6月全市完成房地产开发投资（亿元）受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7个百分点。政策影响2011年上半年由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品房交易出现一定下挫。二.商品房市场交易下挫0100200300400500商品房投放面积商品房销售面积2010年1—6月2011年1—6月由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品房销售出现明显回落。郑州市区今年前6个月份，共投放商品房面积为437.37万平方米，销售面积为317.2万平方米，同比分别下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面积为320.52平方米，销售面积为238.15万平方米，同比分别下降8.58%和46.17%。050100150200250300350商品住宅投放面积商品住宅销售面积2010年1—6月2011年1—6月政策影响2011受限购及其他调控政策影响，商品房供求关系发生变化，出现供过于求局面，开发商面临的产品库存压力增大。三.库存量增大，供过于求状态开始形成2010年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，全市商品房供求比为0.84：1，市区供求比为0.86：1。进入2011年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2011年上半年，全市商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29：1；其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38：1。截止2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。郑州商品房市场从2009年开始的可售面积持续下降、商品房市场存量不足局面得到扭转，有向买方市场转变的趋势。运行特点限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区1—6月销售走势看，成交量始终在低位运行。一.市区商品房成交量低位运行0102030405060701月2月3月4月5月6月商品房销售面积限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区各月销售走势看，1-2月，在“限购令”和春节因素的影响下，郑州市区商品房成交量锐减；3-4月，郑州“3.4限购令”的加码和银行“限贷”不断收紧，市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等利好因素的带动下，销售量有所回升；随着房展效应逐渐减弱，6月成交量又开始回落，但同比降幅有所缩减。6月份，郑州市区商品房销售面积为55.86万平方米，同比下降26.02%。运行特点在宏观调控政策的影响下，郑州市商品房和商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制，但总体价格依然坚挺，未出现松动。二.房价上涨趋势得到有效控制，但房地产价格依然坚挺，未出现降价现象。6500700075008000850090001月2月3月4月5月6月商品房销售均价在宏观调控政策的影响下，郑州市商品房和商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制。2011年前6个月，郑州新建住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%和0.3%，同比涨幅分别为9.3%、10.3%、6.7%、7.7%、6.8%和6.4%，房价涨幅有逐渐放缓的趋势。010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月住宅均价运行特点在市区限购政策实施后，更多开发企业进入县域投资，县域房地产供应量有所增加；同时县域商品房销售下滑幅度较小。三.县域房地产市场良性发展050100150200各县市商品房投放面积各县市商品住房投放面积2010年1—6月2011年1—6月050100150200各县市商品房销售面积各县市商品住房销售面积2010年1—6月2011年1—6月郑州市内各主要行政区实施限购政策后，更多开发企业进入县域投资，县域房地产供应量有所增加。2011年上半年，郑州辖区各县市商品房投放面积为168.84万平方米，同比增长24.38%；其中，商品住房投放面积为121.7万平方米，同比增长3.04%。在商品房销售方面，县域房地产市场虽然也受到“限贷”政策的影响，销售出现一定程度的下滑，但限购政策给县域房地产市场带来的需求使其下滑的幅度减小。2011年上半年，各县市商品房销售面积为151.93万平方米，同比下降12.06%；其中，商品住房销售面积为133.6万平方米，同比下降18.33%。运行特点受到限购政策影响，住宅用房受到直接打击，商业用房由于不在限购范围内，迎来发展热潮，市场销售表现良好。四.商业用房销售情况良好，量价齐升。05101520251月2月3月4月5月6月郑州市商业用房销售面积020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月商业均价2011年限购政策频出，住宅用房受到直接打击，而不在限购范围内的商业用房迎来发展热潮，兼具置业能力和投资意向的客户转投商业地产。表现在成交市场上，商业用房销售情况增势明显（淡季略有降低），商业用房价格持续飞跃，1—6月销售均价高达12603元/平米，反映了置业者的投资热情，也凸显了新政影响下商业物业的投资优势。运行特点2011年郑州市各行政区的房地产发展趋于均衡，长期以来金水区占据“半壁江山”的房地产市场区域格局被打破。五.房地产区域格局更为均衡。020406080100120各区商品房投放面积各区商品房销售面积金水区二七区郑东新区中原区2011年上半年，金水区、二七区、郑东新区、中原区的商品房投放面积分别为114.03万、86.88万、80.30万、67.61万平方米，销售面积分别为80.19万、60.91万、64.30万、57.39万平方米，打破了长期以来金水区占据“半壁江山”的房地产市场区域格局。目前郑州市内各行政区的房地产发展趋于均衡。运行特点郑州市商品住房面积在90—144平米的中等户型销售量有所增长，90平米以下的中小套型、60平米以下的小套型销售下降。六.中等户型成交比重增加46%40%14%90—144平米60—90平米60平米以下2011年上半年，郑州市区套型面积在90-144平方米的中等户型商品住房销售套数为9514套，占到商品住房销售套数的41.44%，同比增长11.61个百分点；90平方米以下中小套型商品住房的销售套数为10701套，占到商品住房销售套数的46.61%，同比下降13.98个百分点；其中，60平方米以下的小户型商品住房销售套数为3244套，占到商品住房销售套数的14.13%，同比下降9.13个百分点。主要是受“两限”政策和“住房转让营业税”等影响，有效抑制了“小户型”投资行为；同时，可以看出消费者购房观念更加理性、成熟。情况总结总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州房地产运行特点郑州房地产调控政策1月26日国务院出台“新国八条”调控政策3月4日郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行4月5日央行年内第二次加息5月1日郑州开始执行一房一价政策6月14日央行2011年第六次上调存款准备金率调控政策带来的影响房地产投资热度下降商品房市场交易出现一定下挫开发企业库存量增大，供过于求状态开始形成郑州房地产运行特点市区商品房成交量始终在低位运行房价上涨趋势得到有效控制，但房地产价格依然坚挺，未出现降价现象更多开发企业进入县域投资，县域房地产市场发展良好商业用房销售情况良好，量价齐升郑州房地产市场区域格局更为均衡90—140平米的中等户型成交比重增加郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争项目分析郑州市写字楼客户群体分析目录郑州写字楼的发展历程郑州写字楼区域分布郑州写字楼各区域特征写字楼市场情况总结发展历程1997年之前郑州写字楼处于市场萌芽期，这个时期以民房和单位公房为主。规模小、设备简陋、户型单一，分布区域集中。郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：1市场萌芽期（1997年以前）这个时期以民房或单位公房为主，如亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小、设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。市场萌芽期写字楼典型代表明星大厦亚达大厦石桥饭店银河大厦科瑞大厦发展历程1997—2000年郑州写字楼处于市场探索期，出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，各方面提升明显。郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺