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郑州市商业市场——市场调研新都汇市场营销部2010年03月13日郑州市经济概况郑州市是河南省省会，是河南省政治、经济、文化中心。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2007年的统计资料，年末全市总人口735.6万人；城镇人口450.8万人。为全国重要的交通、通讯枢纽，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。2009年全市前三季度GDP达2378.8亿元，同比增长9.0%，比上半年经济增速加快1.7个百分点，预计2009年全年GDP达3500亿元。其中，第一产业增加值85.4亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值1270亿元，同比增长7.1%；第三产业增加值1023.4亿元，同比增长12.0%。01000200030004000单位：亿元0%4%8%12%16%20%GDP822.1926.81102.11375.01650.02001.52421.23004.02378.8增速10.7%10.9%14.7%15.5%15.8%15.7%15.6%12.2%9.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：CRIC郑州市经济概况国内生产总值——经济增长速度放缓但稳中有升居民收入——达到较高水平，继续保持良好增长速度2009年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到12965元，同比增长了9.5%，相比去年同期回落了5.1个百分点，增长速度有所放缓。受金融危机和国民经济整体下滑因素的影响，居民收入也不同程度受到影响，但在国家系列政策支持及4万亿投资带动下，国民经济环境日益改观，居民收入会不断增长，进而带动消费需求的扩张，促进经济向好发展。05000100001500020000单位：元0%5%10%15%20%城镇人均可支配收入66337494.7834693641064011822136921573212965增速11.8%18.5%11.4%12.2%11.1%11.1%15.8%14.9%9.5%200120022003200420052006200720082009郑州市城镇及农村人均可支配收入历年走势数据来源：CRIC郑州市经济概况城镇固定资产投资——保持平稳增长，未来发展态势看好0500100015002000单位：亿元0%20%40%60%80%城镇固定资产投资188.33226.05373.4485.4610.28401135.81523.21399.3增速18.18%20.30%65.18%33.2%36.0%39.7%35.2%34.1%32.7%200120022003200420052006200720082009从城镇固定资产投资的增长情况看，2009年前三季度在宏观经济环境不利的情况下，投资增长率仍保持32.7%的高速增长态势，这得益于中央及地方政府加大政府基础设施投资力度，我市地铁、城际轨道交通、快速公交等基础设施的投资建设有力地激活了本地经济发展，未来中原城市群及大郑州新区发展战略将兴起新一轮的投资热。郑州城镇固定资产投资历年走势数据来源：CRIC郑州市经济概况产业结构——第二产业占主导地位，第三产业亟需发展从郑州市产业结构看，呈现“二、三、一”分布特点，目前第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化成熟阶段。但从长期来看，产业结构还有进一步升级，最终向以第三产业为主要经济支柱的后工业化阶段发展，而第三产业的发展也更有效带动房地产业的繁荣发展。0%20%40%60%第一产业5.32%4.98%4.59%4.73%4.36%3.85%3.80%3.15%3.59%第二产业48.90%48.94%48.71%50.21%52.56%53.48%53.20%55.24%53.39%第三产业45.78%46.08%46.70%45.06%43.08%42.66%43%41.61%43.02%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月份郑州国民经济三产业占GDP比重走势数据来源：CRIC郑州市经济概况房地产投资分析2009年，郑州市房地产开发完成投资513.8亿元，比上年增长18.1％，增长速度有所回落。说明受经济不景气的影响，房地产投资下滑明显。但随之市场的变暖，开发商信心的提升2010年房地产投资将有迅速的提升。郑州市房地产投资历年走势0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.00.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%投资额（亿元）74.3121.8168.1229.9298.8429.9513.8同比增幅24.5%63.9%38.0%36.8%30.0%43.9%18.1%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年郑州市经济概况郑州市09年商业市场情况09年商业分区成交情况020004000600080001000012000套，元/平方米0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0万平方米成交套数10448957615042133419成交均价1133476364247802288427335成交面积6.212.12.338.428.66.8二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区09年商业用房投放与成交情况0.02.04.06.08.010.012.014.0万平方米60007000800090001000011000元/平方米投放12.51.10.94.81.15.80.21.37.47.712.16.8成交4.34.98.97.64.811.79.58.19.35.79.410.2成交均价697669966381777897217909783386638233801796041046109年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年郑州商业总投放65.1万㎡，总成交94.4万㎡，供需比为：“1：1.45”。共成交6071套。套均面积为155㎡/套，与08年159㎡/套基本持平。2009年商业成交面积最大的为金水区，成交38.4万㎡，其次为郑东新区、管城回族区，分别成交28.6万㎡、12.1万㎡，三者共成交79.1万㎡，共占总成交的83.8%的比例。2009年商业投放主要集中在年初（1月份）和年末（9-12月份），月度平均投放为5.1万㎡。成交量阶段性放量，3-4月、6-9月和11-12月成交量较大，月均成交量为7.9万平方米；上半年成交均价较低（5月份除外），下半年成交均价上涨较快，全年成交均价为8297元/平方米。郑州市09年商业市场情况09年商业成交面积区间150-1704%130-1504%170-1903%190-2102%210-2503%250以上13%50-7014%110-1307%90-1108%70-9011%50以下31%09年商业成交均价区间11000-1400014%14000-170007%17000-200004%20000以上9%8000-1100027%8000以下39%09年商业成交总价区间120万元以上26%35-40万元4%100-120万元8%90-100万元5%80-90万元6%70-80万元6%60-65万元3%65-70万元3%50-55万元4%55-60万元4%45-50万元4%40-45万元4%30-35万元5%25-30万元5%20-25万元4%15万元以下4%15-20万元5%面积区间比例50㎡以下、50-70㎡的区间成交分别为：31%、14%的比例，其次250㎡以上的区间占13%的比例。商业的成交面积区间呈现“两头大、中间小”的结构，这主要由于大部分商业以“主力店+小商铺”为主的开发模式所决定的。单价区间比例成交量最大的为8000元以以下的区间，占39%的比例，主要为郊区性专业市场和社区底商商业物业的成交；另外8000-11000元的区间成交占27%的比例；20000元以上的区间占9%的比例。总价区间比例成交量最大的为120万元以上的区间，占26%的比例。另外100-120万元的区间占8%的比例，主要是世贸服饰信息中心和盛世年华项目共成交65套。09年商业成交前10强排序小区名称成交金额（万元）成交面积(万㎡)成交套数成交均价套均面积(㎡)套均总价（万元）1宝龙城市广场57,2215.0155611429901032名门盛世22,9254.548150545602833紫金城21,7653.56176114209412804绿地·原盛国际17,8021.944491694414055世贸服饰信息中心16,4941.85187893199886建业·森林半岛16,3201.2846127212793557中油国际名店街15,1401.1414713326771038景峰国际中心14,4051.91367753752399绿城·百合公寓13,6791.1941238011814610正弘山13,4411.751187683148114前10强合计209,19224.0816578689145126商业总体783,13194.3860718297155129相对比例26.70%25.50%27.30%———郑州市09年商业市场情况2010年商业投放分析15.39.112.015.33.112.55.81.312.18.47.81.84.24.26.66.86.87.77.41.10.90.21.14.88.41.50.06.012.018.0万平方米08年6.67.84.24.21.815.39.112.015.33.18.46.809年12.51.10.94.81.15.80.21.37.47.712.16.810年1.58.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年商业成交分析2.15.87.97.74.45.03.86.66.611.75.65.49.310.28.15.79.44.84.34.97.68.911.79.53.45.90.02.04.06.08.010.012.0万平方米08年5.02.15.83.84.46.66.65.65.411.77.77.909年4.34.98.97.64.811.79.58.19.35.79.410.210年5.93.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月份，商业共投放1.5万㎡，成交量为5.9万㎡，同比上涨38%，环比下降42%。2010年2月份，商业共投放8.39万㎡，成交量为3.37万㎡，同比下降30.6%，环比下降42.4%。（备注：09年商业总成交94.4万㎡，平均月度成交7.9万㎡/月。）郑州市2010年1-2月商业市场情况郑州市商业成交均价情况5773638177789721866310173707895247555844186899071816591808108805277101046182339604801779097833697669969259500060007000800090001000011000元/平方米08年84418689907181659180810877105773952475557078805209年697669966381777897217909783386638233801796041046110年1017392591月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2月份商业成交均价为9259元/㎡，环比下降8.9%，同比上涨32.3%，继续维持较高水平。2010年1月份商业成交均价为10173元/㎡，环比下降2%，同比上升46%，继续维持较高水平。郑州市2010年1-2月商业市场情况2010年1-2月商业销售排名排名小区名称面积（平米）金额（万元）套数销售均价套均面积套均总价（万元）1