郑州市某国际广场项目商业市场调研及战略定位策划报告

1谨呈：北京泰益德置业有限公司郑州分公司商业部首座国际广场商业部分市场调查及定位报告2目录第一部分城市经济与规划分析·························02国民经济生产总值·································02工业和建筑业······································06固定资产投资······································06国内贸易··········································08综合分析··········································09第二部分商业市场调查分析····························10量贩大卖场调查分析································11百货调研分析······································16步行街区调研分析··································25分析总结··········································29第三部分商业个案调查分析····························34个案调查··········································49调查分析总结······································78第四部分项目定位····································82SWOT分析···········································82战略定位···········································84主体定位···········································85经营定位···········································87客户定位···········································91功能定位···········································96第五部分本方案可行性及投资收益分析···················993第一部分城市经济与规划分析一．国民经济生产总值市国民经济持续健康快速发展。初步核算，全年完成生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6％；人均生产总值33169元，增长14%。其中第一产业增加值88.4亿元，增长4.6％；第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9％；第三产业增加值1024.1亿元，增长12.3％。产业结构出现新的变化，由上年的3.8：53.5：42.7调整为3.6：54.1：42.3，二、三产业比重比上年提高0.2个百分点。非公有制经济完成增加值1404.3亿元，增长22.6％，占生产总值的58.0％，比上年提高2.8个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到61.3％，比上年提高1.1个百分点图12003－2007年生产总值及其增长速度1074.11335.21660.62013.52421.214.415.716.016.015.605001000150020002500300020032004200520062007亿元14.014.515.015.516.016.5％生产总值比上年增长4城市经济指标：GDP进入快速增长通道，虽然在2007年增长速度略有缓和，但发展势头良好0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%第一产业88.4亿第二产业1308.7亿第三产业1024.1亿城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%30—50%大于50%客户结构单调，市场产品结构不清客户多元、交易活跃、产品丰富房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展图2产业增长状况5市场平淡晰，发展不确定市场价格上涨较快。全年城镇居民消费价格比上年上涨5.6％，其中食品价格上涨14.1％，家庭设备用品及服务价格上涨3.4％，烟酒及用品价格上涨5.2％，衣着价格上涨0.8％，娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.2％，居住价格上涨7.2％；医疗保健及个人用品价格下降2.4％，交通和通信价格下降2.9％。居民消费价格指数：在居民人均收入一定的情况下，消费价格指数增长过快，则会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的发展产生一定的影响二．工业和建筑业图22003－2007年居民消费价格指数增长情况（以上年为100）2.05.72.41.45.60.01.02.03.04.05.06.020032004200520062007％6全年全部工业完成增加值1166.9亿元，比上年增长20.8％，其中全市建筑业完成增加值141.8亿元，比上年增长10.2％。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元，增长37.8％；实现利润总额13.1亿，增长81.9％；实现税金总额17.3亿元，增长38.4％。工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！三、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元，比上年增长32.5％，其中第一产业完成投资32.9亿元，增长31.1％；第二产业完成投资615.7亿元，增长49.8％；第三产业完成投资718.7亿元，增长20.6％。城镇固定资产投资完成1135.8亿元，比上年增长图42003－2007年全部工业增加值及其增长速度437.6562.6759.7944.01166.917.718.920.819.720.902004006008001000120020032004200520062007亿元17.018.019.020.021.022.023.0％全部工业增加值比上年增长735.2％，民间投资完成784.7亿元，增长58.4％。房地产开发完成投资298.8亿元，增长30.0％。全年房地产开发完成投资298.8亿元，比上年增长30.0％，其中住宅投资225.3亿元，增长27.1％。商品房屋施工面积3684.4万平方米，比上年增长38.2％，其中住宅施工2817.4万平方米，增长36.3％。商品房新开工面积1399.9万平方米，增长19.0％。商品房屋竣工面积665.4万平方米，增长36.7％。商品房屋销售面积1097.9万平方米，增长37.1％；销售金额392.3亿元，增长69.6％。全年经济适用房完成投资17.6亿元，比上年增长53.0％。经济适用房新开工面积53.9万平方米；竣工面积45.4万平方米；销售面积59.4万平方米。固定投资：各类固定投资持续增长，对于商业地产开发，无疑是利好消息。能够一定程度上带动个人购房投资图52003－2007年全社会固定资产投资及其增长速度500.4650.3820.01032.01367.346.930.028.625.932.5020040060080010001200140020032004200520062007亿元20.025.030.035.040.045.050.0％全社会固定资产投资比上年增长8四、国内贸易全年完成社会消费品零售总额978.7亿元，比上年增长19.0％。分城乡看，城市消费品零售额690.1亿元，增长19.6％；县及县以下消费品零售额288.6亿元，增长17.6％。分行业看，批零贸易业零售额796.7亿元，增长17.6％；住宿餐饮业零售额164.6亿元，增长26.4％；其他行业零售额17.4亿元，增长18.4％。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16.3万个。全年批零贸易企业完成商品销售总额1567.2亿元，比上年增长13.7％，其中批发总额1209.1亿元，增长10.4％。在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长14.0％，石油及制品类增长82.7％，通讯器材类增长30.6％，电子出版物及音像制品类增长51.0％，家用电器和音像器材类增长44.8％，日用图62003－2007年社会消费品零售总额及其增长速度530.2617.2706.7822.2978.711.416.414.516.319.00200400600800100020032004200520062007亿元10.012.014.016.018.020.0％社会消费品零售总额比上年增长9品类增长30.9％，食品、饮料、烟酒类增长32.3％，服装类增长25.8％，化妆品类增长29.7％，金银珠宝类增长31.4％。国内贸易：各类商业消费持续增长，并达到历年最高增长点。在今后几年里将持续增长或保持稳健发展态势！综合分析：无论国民生产总值、各个产业、各类投资都呈持续增长态势。对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。第三产业作为社会经济结构的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要支柱，在经济结构所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐步加快，商业必将得到长足发展。尤其从2007年下半年至今，股市震荡，基金低迷，各类投资都不景气的情况下。商业地产作为固定资产投资必将再次引发关注。关键在于我们如何因势利导！10第二部分商业市场分析郑州市商业高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈等，各商业中心格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特色的商业物业体，差异性不强导至市场间竞争激烈，每家商业体均未能形成自己的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型批发市场；二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等，已形成辐射郑州市的第一商业中心；碧沙岗商圈形成了以家电、百货为主的二级商业中心，成为西区人民的购物首选；同时，现在以超市为带动的商业繁华地段主要有：经三路北段、碧波园周边等等。主力百货步行街区大卖场家乐福沃尔玛世纪联华华润万家丹尼斯量贩主力百货店大商新玛特丹尼斯百货北京华联百盛百货中原商贸城紫荆山百货中环百货大卖场大卖场步行街区111.量贩大卖场分析沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十余年的发展，沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前沃尔玛在全球十六个国家开设了超过6500多家商场，员工总数160多万，分布在美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国、德国和英国16个国家。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。沃尔玛在郑州的旗舰店位于郑州最繁华热闹的二七商圈太康路附近。项目涉及340亩地内的355户居民的拆迁。沃尔玛旗舰店因拆迁问题，一直进展不顺，截至目前，仍有四五十户居民拒绝搬迁，工世纪联华家乐福沃尔玛华润万家易初莲花量贩大卖场沃尔玛12期只能一拖再拖，远远超出了预期时间。同时，除首家旗舰店外，沃尔玛在郑州西郊规划的一家社区店，同样也因为涉及拆迁问题，工程至今搁浅。联华超市股份有限公司于一九九一年起在上海开展业务，于十五余年间，以直接经营、加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局、业态最齐全的零售连锁超市公司。于二零零五年十二月三十一日，联华超市的总门店数目已经达到3,609家（不包括本公司联营公司经营的门店），遍布全国21个省份及直辖市，继续保持中华人民共和国（「中国」）最大的零售连锁超市公司的行业领先地位，连续九年成为以营业额计中国最大的零售连锁超